6個(gè)月“斷糧”樓盤遭瘋搶 這會(huì)是上海下半年常態(tài)？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 劉紫薇

在斷糧6個(gè)月后，最近上海南橋一樓盤以3家人搶1套房的態(tài)勢(shì)開(kāi)盤，并且快速售罄。

但似乎很多人已經(jīng)對(duì)此見(jiàn)怪不怪——現(xiàn)在市場(chǎng)就像渴久的人，只要能開(kāi)盤基本都熱銷。但比起這個(gè)，大家更習(xí)以為常的或許是，“等到開(kāi)盤憑耐力，拿到資格憑手氣，搖到這批拼人品”。

一切的熱鬧、緊張或許都因?yàn)槭袌?chǎng)上供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足需求。上海中原地產(chǎn)的一組數(shù)據(jù)就很直白：上半年上海樓市新增商品住宅供應(yīng)僅239.6萬(wàn)平方米，同比下滑了44％。二手房則直接“腰斬”，上半年只成交了2.67萬(wàn)套，同比大跌52.16%。這些難免讓人心生感嘆，但與此同時(shí)，人們可能更關(guān)心的是，下半年的上海還會(huì)這樣？

市場(chǎng)供應(yīng)遭“腰斬” 開(kāi)發(fā)商還能硬抗？

上海今年一手樓市的上半年主旋律，已無(wú)疑落在了“降”調(diào)。中原數(shù)據(jù)顯示，上半年上海一手房源僅成交302.87萬(wàn)平，同比下滑52.49%，幾乎被“腰斬”。隨之，上海新建商品住宅存量已減少到了485.95萬(wàn)平米，同比下滑63.27%。

成交和庫(kù)存的減少，直接原因是供應(yīng)的下降。上半年上海新增的商品住宅只有239.6萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商預(yù)售證放行難上加難。據(jù)邦地產(chǎn)了解到，從年初至今，上海單價(jià)10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，預(yù)售證已經(jīng)從月放幾張，到基本不放行的狀態(tài)，有些市中心項(xiàng)目甚至連價(jià)格報(bào)批受理都暫停了。

楊浦某定價(jià)10萬(wàn)/平以上的樓盤，就因?yàn)閳?bào)價(jià)高過(guò)要求，不予批復(fù)預(yù)售證，后期便不去領(lǐng)預(yù)售證了，一直按盤不售。按開(kāi)發(fā)商的話來(lái)說(shuō)，不賣是虧，賣也是虧，還不如賺點(diǎn)機(jī)會(huì)成本。

江橋亦有個(gè)項(xiàng)目，從去年底開(kāi)始，幾乎每個(gè)月都說(shuō)要開(kāi)盤，結(jié)果到現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)。據(jù)了解，該項(xiàng)目拿地時(shí)價(jià)格就不低，按照控制的價(jià)格來(lái)賣，根本沒(méi)什么利潤(rùn)，所以就這么一直拖著。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦一語(yǔ)中的：“價(jià)格受到控制，利潤(rùn)空間被大幅壓縮，房企哪里愿意推盤？”

的確如此，但這也得有個(gè)前提。就如同一些全國(guó)性房企，即使在一二線城市銷售受阻，在三四線銷售也能有回款保證；要不就是2016年銷售業(yè)績(jī)還不錯(cuò)，有資金保障，一言以蔽之，如果沒(méi)有太大資金壓力，可以不選擇輕易低價(jià)入市。

但對(duì)于資金實(shí)力一般的企業(yè)，硬抗則不是良策。上述樓盤開(kāi)發(fā)商就直言，他們計(jì)劃在年底開(kāi)盤，希望下半年行情能夠明朗。

一手房“等”二手房“望” 下半年還如此糾結(jié)？

期盼下半年的，何止開(kāi)發(fā)商，也有購(gòu)房者。但或許對(duì)他們而言，糾結(jié)，已成為最大的心聲。

5月5日，上海市政府發(fā)布新規(guī)要求“取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)等方式公開(kāi)銷售商品住房”。一方面人們感嘆，搖號(hào)買房杜絕了選房買房中的很多潛規(guī)則漏洞。但在房源本來(lái)就供不應(yīng)求的環(huán)境下，不少市民也感嘆，買房已經(jīng)有錢無(wú)門。

另一方面，上半年因?yàn)楣?yīng)量下滑，搶不到房，不少置業(yè)者寄希望于下半年。但邦地產(chǎn)注意到，6月至今上海32個(gè)最新取得預(yù)售證的項(xiàng)目，不僅全部處在外環(huán)外，而且價(jià)格已經(jīng)全面刷新，最低最低在奉賢奉城買一套公寓，均價(jià)也得近2萬(wàn)/平，青浦新城的洋房?jī)r(jià)格則去到了4萬(wàn)/平左右。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)也顯示，上海一季度一手商品住宅成交均價(jià)到47600元/平可謂再創(chuàng)新高。而這也意味著，上半年不買或買不到，下半年或許更貴，著實(shí)讓人糾結(jié)。

但并未因?yàn)橐皇质袌?chǎng)不明朗，促使大量置業(yè)者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場(chǎng)。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海二手房共成交9.19萬(wàn)套，較去年同期大跌52.16%。正常而言，上海二手住宅月成交應(yīng)該2萬(wàn)套左右，但整個(gè)上半年除了3月短暫地“回光返照”回到正常水平，其余月份幾乎都處于低迷或下行狀態(tài)，6月份甚至僅成交1.22萬(wàn)套。

“這個(gè)狀況主要是受到心態(tài)和預(yù)期的影響。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)量和交易量縮水明顯，房?jī)r(jià)在高位盤整。但從以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，橫盤是持續(xù)了多少時(shí)間的，而當(dāng)量持續(xù)縮水，價(jià)格下滑則是必然結(jié)果。所以不少購(gòu)房者在指望下半年新房市場(chǎng)的盤整。

年底銀根收緊 大家都很被動(dòng)

雖然在上海樓市十三五規(guī)劃中，提出上海商品房住房用地穩(wěn)中有升，新增住房大概能達(dá)到170萬(wàn)套。但其中45萬(wàn)套以中小套型為主，租賃住房達(dá)到70萬(wàn)套，各類保障性住房約55萬(wàn)套。分給商業(yè)可售房源的空間有限。

但從目前的情況看，上海供地持續(xù)收緊，今年上半年成交總面積同比下滑16%，累計(jì)成交219萬(wàn)平米，此外，出讓規(guī)則的多次調(diào)整使得開(kāi)發(fā)商拿地難度增加，平均溢價(jià)率下滑至27%，樓板價(jià)下滑近2成。而在上半年的成交中，宅地面積占比只有47%，商辦占比增加至32%。

加之土拍端口，上海‘15%的物業(yè)自持’已經(jīng)事實(shí)常態(tài)化了，7月4日上海浦東新區(qū)和嘉定新城的兩地塊甚至推出全國(guó)首例100%自持租賃住房用地。高麗國(guó)際就直言，土地“招掛復(fù)合”新政將同時(shí)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈以及開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的實(shí)力，從而縮小房產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)范圍。

“這都使得下半年甚至更遠(yuǎn)階段，上海樓市不會(huì)太活躍。伴隨年底銀根更緊，開(kāi)發(fā)商或很被動(dòng)。”

對(duì)購(gòu)房者而言亦然。第一太平戴維斯認(rèn)為，若住宅市場(chǎng)信貸持續(xù)收緊，對(duì)市場(chǎng)的影響將逐步顯現(xiàn)。高端市場(chǎng)持續(xù)的供不應(yīng)求，也會(huì)使價(jià)格應(yīng)仍處高位。