中鐵建地產(chǎn)：一場(chǎng)與自我的較量

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 劉紫薇

每天醒來(lái)，都覺(jué)得自己睡在工地上，那是一些說(shuō)不清是什么機(jī)器發(fā)出來(lái)的隆隆聲中夾著一聲聲鋼鐵碰撞的清脆聲。

天黑后如果不拉窗簾，塔吊的燈光是“夜空中最亮的星”。

城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度太快，邦地產(chǎn)君每天一低頭就能看到窗外兩塊工地的工期進(jìn)度，他們的樓面價(jià)都曾經(jīng)創(chuàng)下成都的第一。

某一個(gè)陰雨綿綿的下午，邦地產(chǎn)君打了個(gè)電話：

“親，你知道我們房子的房產(chǎn)證什么時(shí)候能下來(lái)嗎？”

“再過(guò)一段時(shí)間吧親，不過(guò)我跳槽了啊，去了南邊。”

“南邊哪個(gè)樓盤(pán)？”

“西派瀾岸。”

“他們房子怎么樣？”

“四五百萬(wàn)一套呢！”

沒(méi)得到想要的信息，卻知道了我的置業(yè)顧問(wèn)跳槽。而過(guò)了一個(gè)月我再打電話給她，她又跳槽了。

此前聽(tīng)到是中鐵建的房子，與我們每天抓著不放的“碧萬(wàn)恒”比起來(lái)，是有點(diǎn)“冷門(mén)”，邦地產(chǎn)君一下子沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)。

作為18家涉足房地產(chǎn)的央企之一，中鐵建在成都的項(xiàng)目并不多，西派城、西派瀾岸、青秀城、中國(guó)鐵建廣場(chǎng)、錦江國(guó)際花園，多是高端改善的產(chǎn)品。從透明房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)看到，他們的庫(kù)存幾乎消耗完畢，連所剩房源最多的西派瀾岸，也僅剩48套，中國(guó)鐵建廣場(chǎng)剩24套。

補(bǔ)貨應(yīng)該是他們現(xiàn)在最急需做的事。中鐵建西南區(qū)域公司總經(jīng)理阮興跟邦地產(chǎn)君說(shuō)，“到了2020年，也就是’十三五’規(guī)劃期間，整個(gè)西南區(qū)域的銷售金額要達(dá)到400億元，那么成都至少要達(dá)到150億元。”

也正如阮興所言，想在成都達(dá)到這個(gè)業(yè)績(jī)目標(biāo)，貨值是一定要補(bǔ)的。

從2016年底，中鐵建花費(fèi)53億元一口氣拿下成都城南雙流區(qū)三宗地塊就能看出，他們?cè)诔啥枷铝撕艽蟮臎Q心。

還記得今年4月6日成都那場(chǎng)驚心動(dòng)魄的土拍嗎？中鐵建又以總價(jià)15.12億元、樓面價(jià)13580元/平方米拍得青羊區(qū)一幅地塊，記得西南財(cái)大副教授劉璐說(shuō)過(guò)，這塊地是那次土拍中唯一一塊超值的地，因?yàn)槌山粌r(jià)比其應(yīng)有的價(jià)格低8.87%左右。

劉璐預(yù)測(cè)，結(jié)合現(xiàn)在的限價(jià)政策，雙流三塊地精裝房的單價(jià)預(yù)計(jì)在17000元／平方米左右，青羊區(qū)地塊若是清水房則可能高達(dá)20000元／平方米，邦地產(chǎn)君做了一道簡(jiǎn)單粗暴的數(shù)學(xué)題，這幾塊地集中上市后將為中鐵建貢獻(xiàn)至少56億元的貨值。

但他們離150億有多遠(yuǎn)呢？根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2016年成都銷售業(yè)績(jī)排名的第一把交椅被保利的116.18億元拿走，接下來(lái)就是恒大的98億元及萬(wàn)科的96億元。但這個(gè)排行榜里沒(méi)有中鐵建。

關(guān)于其在成都的銷售金額，成都公司對(duì)邦地產(chǎn)君稱并沒(méi)有準(zhǔn)確掌握，但從中新網(wǎng)的報(bào)道中看到，為71億元。

據(jù)阮興介紹，中鐵建西南區(qū)域公司目前已經(jīng)在成都、武漢、西安、重慶、貴陽(yáng)布局24個(gè)項(xiàng)目，獨(dú)立開(kāi)發(fā)及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目21個(gè)，在土地上的總投入約300億元。

從其在西南區(qū)域的戰(zhàn)略看來(lái)，高端改善的產(chǎn)品將會(huì)是他們?cè)谑袌?chǎng)上的主打，為此其研究了12場(chǎng)高端生活方式預(yù)計(jì)在下半年推出。

在今年4月一場(chǎng)與媒體的交流會(huì)上，阮興也透露今年預(yù)計(jì)房產(chǎn)板塊完成年銷售額100億元的目標(biāo)。

細(xì)數(shù)中鐵建在全國(guó)的布局，上海僅有一個(gè)青秀卓庭在售也是讓人意外。而從他們2015年12月17日在上海奉賢區(qū)以總價(jià)38億元，樓面價(jià)19179元／平方米拿地后，在上海亦久無(wú)拿地的聲音。目前奉賢區(qū)那塊地案名為香榭國(guó)際，目前還未開(kāi)盤(pán)。

廣州，中國(guó)鐵建的項(xiàng)目只有三個(gè)，荔灣國(guó)際城、環(huán)球中心以及國(guó)際花園。最新的拿地動(dòng)作是在今年的2月15日，中鐵建以底價(jià)3.61億元競(jìng)得廣州南沙行政中心西側(cè)的商業(yè)用地，折合樓面價(jià)4797元／平方米，但是，這塊地的出讓條件是中鐵建需在180天內(nèi)將全國(guó)性總部或區(qū)域、功能性總部遷入南沙，除此之外，地塊還要求中鐵建需自持計(jì)算容積率總面積15%的物業(yè)，自持部分物業(yè)自取得房地產(chǎn)權(quán)證后持有年限不低于5年。

翻閱其官方網(wǎng)站就會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了北京，中鐵建更偏愛(ài)二線城市，南京、成都、重慶、杭州、合肥、長(zhǎng)沙等等，甚至連“深圳”這兩字，都沒(méi)有在項(xiàng)目列表中看到。

再看看全國(guó)的吧。

還是克而瑞的數(shù)據(jù)，在今年1-5月間，中國(guó)鐵建以240.1億元的流量金額排在TOP100中的第29位，比28位的金科略低3.3億元。

在2016年的時(shí)候，中國(guó)鐵建是以476.8億元位于第二梯隊(duì)，第28位；2015年，以372.5億元位于第19位。

一年的時(shí)間被誰(shuí)超過(guò)了？有中國(guó)金茂、榮盛發(fā)展、新城控股、陽(yáng)光城、正榮集團(tuán)、中南集團(tuán)、魯能集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、首開(kāi)股份。

我們一直都在說(shuō)“房企彎道超車”這件事，大家都在卯足勁沖著千億級(jí)奔跑，但從今年1～5月的成績(jī)單看起來(lái)，千億的傳說(shuō)要破功了。

目前突破千億銷售額的房企已經(jīng)增至5家，除了碧桂園、萬(wàn)科與恒大之外，保利與綠地成為新入局者，而十強(qiáng)新晉龍湖卻異軍突起，前5個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額755.2億元，環(huán)比增加155億元。

也就是說(shuō)，龍湖僅憑5個(gè)月的合約銷售額就超過(guò)2016全年銷售的86%。根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾叽饲暗膱?bào)道，龍湖前5個(gè)月的單月銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)率依次分別達(dá)到186%、415%、218%、161.54%、126%。按其平均增長(zhǎng)率計(jì)算，2017年龍湖合約銷售額有望突破兩千億元。

在這種時(shí)候，城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長(zhǎng)租公寓、醫(yī)養(yǎng)健康、教育產(chǎn)業(yè)、文化／旅游、商業(yè)地產(chǎn)、金融、海外地產(chǎn)、家裝、智能家居等等都成了企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

翻看中國(guó)鐵建的年報(bào)，在2016年其房地產(chǎn)板塊新簽合同額占總新簽合同的4.058%，而工程承包則占了86.89%。

這個(gè)工程承包就指向了鐵路、公路、城市軌道、市政工程、水利水電工程以及機(jī)場(chǎng)碼頭。

搜索中鐵建與某個(gè)城市發(fā)生的重大事件，更多的是PPP、BOT項(xiàng)目的中標(biāo)，而參與這樣的項(xiàng)目，更能以較低的融資成本緩解資金壓力。

也許是受到土地價(jià)格的壓力，阮興也說(shuō)，之前已經(jīng)與綠地、新希望有過(guò)合作，在成都在未來(lái)一定會(huì)跟更多的房企合作。

一位銀行人士曾跟邦地產(chǎn)君說(shuō)，現(xiàn)在企業(yè)貸款真的不容易，在小企業(yè)面前硬氣的國(guó)有銀行，面對(duì)央企國(guó)企面前的貸款需求，則是能滿足的盡量滿足，比如“可商議”的貸款利率。