樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化加速租賃時(shí)代到來

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

在需求端調(diào)控告一段落之后，樓市的監(jiān)管也從抑制需求“做減法”轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)“做加法”。

近期，上海、北京、深圳、廣州、福州等多個(gè)城市制定了大規(guī)模的供地計(jì)劃。如7月7日上海市發(fā)布《住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，計(jì)劃在2016~2020年期間供應(yīng)5500公頃宅地，可提供住房170萬套，比“十二五”增加60%；而此前北京發(fā)布規(guī)劃當(dāng)中，未來5年北京計(jì)劃新增供地6000公頃，年均供地比過去3年均值增長(zhǎng)50%。

在易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市中，今年上半年土地成交面積達(dá)8750萬平方米，同比增長(zhǎng)20%，其中一線城市更是大漲42%。值得注意的是，熱點(diǎn)城市不僅供地增加了，而且供地結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化——全面向保障性住房（主要是公租房）和自持物業(yè)的租賃住房轉(zhuǎn)變。

比如，“十三五”上海計(jì)劃新增供應(yīng)的170萬套住房中，租賃住房占比達(dá)到60%；未來5年北京新增的150萬套住房中，租賃住房占到50萬套；深圳未來5年計(jì)劃供應(yīng)65萬套住房，保障性住房達(dá)到35萬套，其中70%為公租房。

與此同時(shí)，新增供地“自持并租賃”也呈現(xiàn)常態(tài)化。7月4日，上海發(fā)布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競(jìng)得人須將全部物業(yè)自持并出租。2016年以來，熱點(diǎn)城市供地附加“競(jìng)自持”條款的現(xiàn)象越來越普遍。

用地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)之所以會(huì)出現(xiàn)上述變化，一方面是住房需求發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，即租賃需求在迅速崛起。

近年來，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不斷上臺(tái)階，居民首次購房年齡呈現(xiàn)逐漸推遲的趨勢(shì)，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時(shí)，房貸月供與房租的“鴻溝”越拉越大，而相繼進(jìn)入社會(huì)的85后、90后和00后更加偏好租房，單身貴族崛起，導(dǎo)致租房需求大幅增加。此外，外來人口居住穩(wěn)定性提升。2014年，約2.53億城鎮(zhèn)外來人口當(dāng)中，有大約60%會(huì)攜配偶、子女一起流動(dòng)。國(guó)家人口計(jì)生委的報(bào)告顯示，2014年流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.45億，超過77%為80后，72%的流動(dòng)人口選擇租房居住。

另一方面也是更重要的因素，在于中央多次重申對(duì)于住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是樓市供應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)有效性、持續(xù)性，并引導(dǎo)土地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化的原因。

截至2016年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，超過發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，城鎮(zhèn)戶均住房擁有量在1.1~1.3套之間。目前，城鎮(zhèn)化已進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即大城市化，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露的數(shù)據(jù)，2015年，京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以5.2%的國(guó)土面積集聚了23.0%的人口。

因此，目前住房需求較為緊迫的是大城市，特別是五大都市圈（包含西部成渝和中部武漢鄭州）內(nèi)的核心城市。根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，這些城市目前戶均住房擁有量為0.8-0.9套，考慮到人口繼續(xù)向這些城市遷徙，未來住房需求的潛力很大。

值得注意的是，目前這些城市住房需求存在兩個(gè)特征：一是需求兩極分化或“住房基尼系數(shù)”太大，由于房?jī)r(jià)太高，中低收入人群（包括大學(xué)畢業(yè)生、新就業(yè)人群）基本沒有住房支付能力；二是包括大學(xué)畢業(yè)生在內(nèi)的新市民，成為住房剛性需求的主體。

目前，500萬人口（及以上）的城市已劃定邊界，開發(fā)強(qiáng)度也正逼近天花板，而“攤大餅”式擴(kuò)張導(dǎo)致城市病愈演愈烈，高房?jī)r(jià)下城市“二次開發(fā)”受阻，這些城市增加供地的彈性很低。因此，中短期內(nèi)很難大規(guī)模增加供地，很難通過供地來降低房?jī)r(jià)，滿足和緩解住房需求。

換個(gè)角度來看，即便這些城市增加了供地，在“招拍掛”的模式下，也很難避免高地價(jià)進(jìn)而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。也就是說，即便未來住房供應(yīng)增加，但也無法匹配有效需求，反而有可能加劇供求結(jié)構(gòu)失衡。這也就決定了供地結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整。

未來一段時(shí)期，只有供應(yīng)更多的、分配權(quán)主要掌握在地方政府手中的保障房，增加適應(yīng)大學(xué)畢業(yè)生等新市民住房需求、可循環(huán)利用的租賃住房，才是真正的有效供應(yīng)，才能匹配真正的住房需求，才能吸引和留住人才，才能打造創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的城市競(jìng)爭(zhēng)力。

基于此，新增供地除偏向于保障房外，配建甚至部分地塊完全建設(shè)租賃住房也將成為趨勢(shì)。未來，盡管市場(chǎng)化租賃（私人散租、長(zhǎng)租公寓）仍將占60%~70%的份額，但由于無法解決新市民對(duì)于教育、醫(yī)療的配套需求，市場(chǎng)秩序相對(duì)也比較差，因此政府公租和企業(yè)租賃預(yù)計(jì)將會(huì)快速增加。

房子回歸居住屬性的定位，是我國(guó)繼1998年“房改”以后，決策層對(duì)于住房制度改革的又一個(gè)頂層設(shè)計(jì)，這也將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。由此，一系列改革舉措相繼出臺(tái)，比如都市圈建設(shè)、軌道交通、“去杠桿”、打擊“類住宅”、強(qiáng)化公共設(shè)施建設(shè)、新市民入戶門檻全面放松等等。

作為城鎮(zhèn)化的一環(huán)，我國(guó)樓市供應(yīng)體系正在發(fā)生根本性變化，近期土地供應(yīng)普遍“競(jìng)自持”，甚至出現(xiàn)100%自持、完全用于租賃及供地大規(guī)模轉(zhuǎn)向保障性住房，這就是一個(gè)重要的信號(hào)。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）