青島“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”細(xì)則出臺(tái)：房?jī)r(jià)最接近出讓人設(shè)置價(jià)格者拿地

每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 李語(yǔ)涵

5月4日下午，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣出讓公告》（青土資房告字【2017】405號(hào)）的補(bǔ)充公告，核心內(nèi)容是當(dāng)網(wǎng)上土地競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)為網(wǎng)下現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)商品房銷售價(jià)格，若到現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)房?jī)r(jià)單位達(dá)到兩家或兩家以上，由最接近出讓人設(shè)置的商品房銷售價(jià)格的競(jìng)買人拿地，正反差價(jià)相同情況下由報(bào)價(jià)低者拿地。

這是在4月6日住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)文堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況之后，青島市地方政府對(duì)嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期的積極響應(yīng)。

記者注意到，上述補(bǔ)充公告是對(duì)網(wǎng)下競(jìng)商品房銷售價(jià)格操作細(xì)則的一個(gè)解讀，尤其是對(duì)即將于5月11日進(jìn)行競(jìng)拍的5宗土地新規(guī)則的解讀。

補(bǔ)充公告規(guī)定，所有網(wǎng)上拍賣報(bào)名成功參與競(jìng)買、且同意國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以土地最高限價(jià)成交、并有意向參與商品房銷售價(jià)格競(jìng)價(jià)的競(jìng)買人，均可參與網(wǎng)下現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)商品房銷售價(jià)格報(bào)價(jià)。若只有一家競(jìng)買人到現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)房?jī)r(jià)則土地直接以最高限價(jià)成交而不再設(shè)定商品房?jī)r(jià)格；若參與單位達(dá)到兩家或兩家以上，每個(gè)競(jìng)買人只有一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，由最接近出讓人設(shè)置的商品房銷售價(jià)格的競(jìng)買人拿地，正反差價(jià)相同情況下由報(bào)價(jià)低者拿地。

4月21日，青島市在出讓上述5宗地塊時(shí)規(guī)定：當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到或超過(guò)最高限價(jià)后，網(wǎng)上土地競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競(jìng)商品房銷售價(jià)格。而這一“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的政策，也是青島市自去年12月熔斷機(jī)制后土地市場(chǎng)再出的新政策。

另外，上述5宗地塊的出讓公告明確要求5宗地塊搭配出讓，競(jìng)得人須提供“2016年度世界品牌500強(qiáng)”的證明材料。銳理機(jī)構(gòu)青島公司總經(jīng)理馬光明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“不論是4月21日的土地出讓公告約定競(jìng)買人條件，還是這次5月4日補(bǔ)充公告對(duì)出讓細(xì)則進(jìn)行解讀，目的都很明顯，就是要控制土地市場(chǎng)的瘋狂。”

值得注意的是，此前在青島市4月17日的一場(chǎng)土地拍賣中，海信地產(chǎn)以總價(jià)3.96億元的底價(jià)打包拿下黃島區(qū)總占地420畝、規(guī)劃建筑面積33萬(wàn)平方米的6宗地塊。彼時(shí)，該6宗地塊明確要求出讓人須位列“2016中國(guó)電子信息百?gòu)?qiáng)企業(yè)”名單前30位。

至于“出讓人設(shè)置的商品房銷售價(jià)格”，青島銳理機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按一些熔斷的案例看，一般限價(jià)是溢價(jià)率100%。而馬光明認(rèn)為，按照4月6日住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)文的要求，不出地王、不超過(guò)同區(qū)域歷史最高價(jià)、溢價(jià)不超100％這三條應(yīng)該是此次青島“出讓人設(shè)置的商品房銷售價(jià)格”的標(biāo)準(zhǔn)。

土拍趨嚴(yán)，房企通過(guò)拍賣拿地的要求越來(lái)越高，難度也越來(lái)越大。“當(dāng)前土地市場(chǎng)火熱，青島制定的這些土拍新規(guī)，是非常時(shí)期的非常政策，并不會(huì)常態(tài)化。”馬光明告訴記者，“未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的健全，這些土拍的補(bǔ)丁政策應(yīng)該會(huì)逐漸退出，市場(chǎng)的終究會(huì)回歸市場(chǎng)。”