環(huán)比多增699億 3月強(qiáng)調(diào)控下個(gè)人房貸不降反升

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張壽林 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

圖片來源：視覺中國

每經(jīng)記者 張壽林 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

近日，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一度狂奔的房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)有了“踩剎車”的勢頭，一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元，比2016年占比低4.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，還有多項(xiàng)金融數(shù)據(jù)增速較前期出現(xiàn)了放緩。比如，一季度人民幣貸款增加4.22萬億元，同比少增3856億元。3月單月新增人民幣貸款1.02萬億元，低于預(yù)期的1.2萬億元。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，3月份全國多個(gè)城市掀起樓市限購政策旋風(fēng)，但具體到3月份單月，住戶部門中長期貸款（主要是居民個(gè)人房貸）增加4503億元，較上月多增699億元，也高于上年同期的4397億元。

對此，有分析指出，這主要是三四線城市房屋銷量依然保持高位所致。此外，部分一二線熱點(diǎn)城市二手房交易并未降溫。也有專家表示，由于居民貸款延遲發(fā)放，可能導(dǎo)致居民中長期貸款回落相對于房產(chǎn)調(diào)控政策有所滯后。

值得一提的是，目前樓市調(diào)控有進(jìn)一步加碼態(tài)勢，多地出臺了房屋“限售令”。

去庫存或是主要支撐因素

雖然自去年9月30日起，全國多地出臺房貸調(diào)控政策，但今年以來部分地區(qū)樓市再次出現(xiàn)高燒不退跡象。在此情況下，各地調(diào)控政策不斷升級。自3月1日起，涿州、杭州、南昌、三亞、北京等多城市相繼發(fā)布樓市限購政策升級版。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月全國約30個(gè)城市發(fā)布了房貸調(diào)控新政。

以北京為例，3月17日，北京市出臺了升級版的樓市調(diào)控政策，“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對于居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例均不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例均不低于80%。

北京還提出暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。3月24日，央行營管部等部門，針對北京樓市，明確要求對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。

不過，盡管有這樣的限貸背景，但從全國范圍來看，3月以居民個(gè)人房貸為主的住戶部門中長期貸款卻增加4503億元，較上月多增699億元。

對此，交行金融研究中心高級研究員夏丹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分析指出，按揭貸款的增長反映了部分城市住房成交量依然不低。從市場數(shù)據(jù)看，3月在各地密集出臺樓市調(diào)控政策的壓力下，熱點(diǎn)城市新房成交量同比下降較為明顯。但部分一二線熱點(diǎn)城市二手房方面并未降溫，如3月前幾周，北京周均成交套數(shù)仍保持了較高水平，杭州周均成交套數(shù)更是達(dá)到去年同期的兩倍以上。

華泰證券首席宏觀研究員李超則認(rèn)為，3月房貸較2月多增，主要是三四線城市銷量依然保持高位所致。去年10月份以來，國家出臺了一系列針對一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控措施，實(shí)際上是鼓勵(lì)資金去幫助三四線城市消化庫存，而東部地區(qū)三四線城市的房地產(chǎn)銷量也是明顯回升的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，住戶部門中長期貸款基本為房貸，房貸數(shù)據(jù)依然處于歷史同期較高位，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場特別是三四線城市的房地產(chǎn)市場依然處于活躍狀態(tài)。

值得一提的是，地產(chǎn)調(diào)控也影響到了居民貸款結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，3月份住戶部門中長期貸款新增4503億元，短期貸款新增3443億元，居民短期貸款占比有所提升。對此，李超指出，住戶部門中長期和短期貸款具有一定的短期可替代性，在房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控的大背景下，居民會將部分中長期貸款暫時(shí)轉(zhuǎn)為短期消費(fèi)經(jīng)營貸款。

樓市調(diào)控有進(jìn)一步趨嚴(yán)態(tài)勢

目前全國各地樓市調(diào)控政策有進(jìn)一步加碼態(tài)勢。截至發(fā)稿，全國有十余個(gè)城市出臺“限售令”，包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、成都等。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，過去一年樓市升溫使大量投資投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，全國住房貸款交易金額占比升高，金融杠桿持續(xù)擴(kuò)大。“限售”政策的邏輯在于防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，將金融風(fēng)險(xiǎn)鎖在賬面上。同時(shí)，這還可以為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多時(shí)間，尤其是為樓市長效調(diào)控機(jī)制作相關(guān)的準(zhǔn)備措施，如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等。

此外，記者注意到，住建部及國土資源部近日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。其中最核心的一條便是，根據(jù)房地產(chǎn)庫存去化周期，確定房地產(chǎn)供給的規(guī)模和節(jié)奏。各城市“消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。

對此，李超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述文件實(shí)施后，房地產(chǎn)市場價(jià)格將總體走平。一線城市庫存去化周期較短，短期看土地供給有增加預(yù)期，但新增住宅用地可能更多分布在外圍區(qū)域，中心區(qū)房價(jià)仍存在繼續(xù)小幅上漲的可能。對庫存去化周期較長的三四線城市而言，節(jié)奏過快、規(guī)模過大的土地出讓行為將受到限制。另外，三四線城市的投機(jī)購房行為也將受到打擊，投機(jī)客將趨于退出。從重慶模式的經(jīng)驗(yàn)看，隨著土地供給的有序增加，地產(chǎn)周期中的價(jià)格波幅將收窄。

李超進(jìn)一步指出，從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來看，我國控制房價(jià)過快上漲的政策主要側(cè)重于對需求的抑制。通過“限購限貸”等需求側(cè)調(diào)控政策，短期內(nèi)能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著的“量縮價(jià)平”影響，但長期來看，被壓抑的需求依然存在，隨著政策的放開，將會集中釋放。本次土地供給政策對癥下藥，從根本上解決了供需問題，是我國房價(jià)過熱的真正解決之法。

夏丹則向記者分析指出，在樓市調(diào)控方面，各地短期內(nèi)仍然是“控”和“托”雙線作戰(zhàn)。一方面，房價(jià)上漲壓力增大的熱點(diǎn)地區(qū)還有調(diào)控加碼的趨勢，調(diào)控措施從限購限貸限價(jià)擴(kuò)大至限售。另一方面，三四線城市開年以來的“銷售熱潮”更多的是“散點(diǎn)開花”，大部分三四線城市現(xiàn)階段還難言走出高庫存。在兩項(xiàng)反向政策的作用下，若成交總體延續(xù)增速回落態(tài)勢，則居民房貸增長或趨緩。

夏丹表示，中長期我國房地產(chǎn)市場在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動下，還有不小的增長空間，但減速發(fā)展已成共識。分化的格局仍將繼續(xù)，在城市群建設(shè)和更多核心城市發(fā)展起來之后這樣的狀況可能緩解。