限購之后開發(fā)商更瘋狂，廣州樓面價(jià)被炒到5W+！昨夜，買房者難入眠

每經(jīng)編輯 魏瓊    

當(dāng)下最火爆的話題是什么？當(dāng)然非房價(jià)莫屬，可是在全國樓市調(diào)控的洶涌大潮之下，依然有些城市的房價(jià)不跌反漲。對(duì)很多人來說，現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)高不可攀，但對(duì)開發(fā)商來說，現(xiàn)在的房價(jià)還太便宜——便宜到他們?cè)敢饣ㄥX買地的樓面價(jià)就已經(jīng)超過現(xiàn)在房價(jià)，即人們經(jīng)常所說的“面粉貴過面包”。

3月29日，廣州迎來調(diào)控升級(jí)后的第一次大規(guī)模土地拍賣，位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊遭到開發(fā)商的激烈爭奪。其中時(shí)代地產(chǎn)以55437元/㎡樓面價(jià)競得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價(jià)約20.4億元，溢價(jià)率219%，再次刷新廣州樓面價(jià)格新紀(jì)錄。

要知道在去年的11月份，由龍湖拍得的白云新城地塊折合樓面價(jià)為4.5萬元，也刷新了當(dāng)時(shí)的土拍紀(jì)錄，如今僅僅過了4個(gè)月，樓面價(jià)的紀(jì)錄已經(jīng)飆升至5.5萬元。

不僅僅是海珠區(qū)，連很多人以前不肯去的增城區(qū)也成了大熱門，因?yàn)樵趶V州限購升級(jí)后，增城并不在不限購范圍內(nèi)，這一下推高了增城土地的市場熱度。昨日增城推出5宗地，樓面價(jià)竟也突破2萬元大關(guān)，逼近增城區(qū)域房價(jià)。

海珠樓面價(jià)達(dá)5.5萬/㎡，再刷紀(jì)錄

前不久，廣州出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，在外界普遍期待降房價(jià)、降地價(jià)的時(shí)候，今天迎來了新一輪的土拍。

在廣州昨日一次性出讓的9宗地塊中，7宗為住宅地，1宗為商務(wù)地及1宗為旅館用地，其中增城的旅館用地流拍，其余8宗地塊攬金高達(dá)190億元，海珠區(qū)、增城樓面價(jià)再創(chuàng)新高。

▲上圖中樓面地價(jià)為起拍價(jià)（來源：廣州中院研究發(fā)展部）

位于海珠區(qū)的廣紙輕工地塊（石崗路AH051028地塊）由時(shí)代地產(chǎn)以總價(jià)20.4億元，競配建44100平方米斬獲，折合樓面價(jià)55437元/㎡，溢價(jià)率219%。

▲就是這塊地（來源：廣州中院研究發(fā)展部）

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者觀察，海珠區(qū)的廣紙輕工地塊已打破龍湖首開創(chuàng)下的45469元/㎡樓面價(jià)紀(jì)錄，成為廣州單價(jià)最貴的地塊。

▲每日經(jīng)濟(jì)新聞去年11月份的報(bào)道

資料顯示，海珠廣紙輕工地塊總面積20211平方米，總建筑面積為80844平方米，起拍樓面價(jià)17377元/㎡。

因占據(jù)稀缺的一線江景資源，周邊樓盤缺貨，該地塊吸引了包括保利、萬科、碧桂園、招商蛇口等在內(nèi)的24家實(shí)力開發(fā)商爭相搶奪。

關(guān)于高價(jià)拿地，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者聯(lián)系時(shí)代地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示目前沒有可回應(yīng)的內(nèi)容。

位于白云區(qū)華盛地塊最終由金地集團(tuán)以總價(jià)8.34億元，配建面積1.89萬平斬獲，折合樓面價(jià)32900元/㎡，溢價(jià)153%。

▲圖片來源：廣州中院研究發(fā)展部

科學(xué)城KXC-S-4地塊最終被多益網(wǎng)絡(luò)以44619萬元的底價(jià)拿下，樓面價(jià)6490元/㎡，增城的旅館用地流拍。

增城樓面價(jià)破2萬大關(guān)

作為昨日土地出讓的大戶，增城在廣州樓市調(diào)控升級(jí)后樓市上演“搶房大戲”，“開盤必日光”成為增城的真實(shí)寫照，價(jià)格也出現(xiàn)一定幅度的上漲。

增城推出5宗宅地，均遭到開發(fā)商的激烈爭奪，樓面地價(jià)不斷被刷新。其中荔城街宅地競拍僅10分鐘即被神秘的“劉先生”以個(gè)人名義拍下，樓面價(jià)1.4萬/㎡，一舉成為增城最貴地塊。

▲圖片來源：廣州中院研究發(fā)展部

昨日增城的土地拍賣可謂高開高走，緊接著永寧街章陂村地塊則再次打破了“劉先生”創(chuàng)下的紀(jì)錄，招商蛇口以43.5億的總價(jià)，配建面積達(dá)8.46萬平方米拿下，折合樓面價(jià)高達(dá)20195元/㎡。

▲圖片來源：廣州中院研究發(fā)展部

招商蛇口創(chuàng)下的最新紀(jì)錄很快就被碧桂園刷新了，碧桂園以總價(jià)112億元連續(xù)拿下增城三宗地塊。其中永寧街崗豐村83101230A17005號(hào)地塊總價(jià)15.42億元，配建面積3.51萬平方米，折合樓面價(jià)22743元/㎡。

83101230A17006號(hào)地塊，成交價(jià)為以43.12億元，配建為10.755萬平，折合樓面價(jià)23963元/㎡；83101230A17007號(hào)地塊，為今日所拍最大地塊，碧桂園以53.51億元，配建面積為13萬平的代價(jià)拿下，樓面價(jià)23599元/㎡。

▲圖片來源：廣州中院研究發(fā)展部

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，3月1日-3月28日，增城共成交3160套，占全市成交的26.5%，成為全市銷冠。成交均價(jià)為12379元/㎡，今日土地成交樓面地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增城房價(jià)，也高于廣州限購升級(jí)后首日增城樓盤價(jià)格，大面積再現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象。

昨晚，廣州買房人又將迎來一個(gè)不眠之夜。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，本次最高成交價(jià)為2.4萬/㎡，增城地價(jià)一年暴漲近100%。增城地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超中心區(qū)，未來項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在3.5萬/㎡左右。

土地市場風(fēng)險(xiǎn)不斷累積

廣州樓市調(diào)控升級(jí)后首周，廣州樓市成交出現(xiàn)“內(nèi)縮外漲”的情況。限購區(qū)域調(diào)控效果明顯，成交大幅度下降，不限購區(qū)域的增城、從化成交量大漲，幾乎占全市總成交量的近一半。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示：

在廣州出臺(tái)史上最猛新政后，中心區(qū)地價(jià)再度被刷新是出乎意料的。海珠樓面價(jià)5.5萬/㎡，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)近8萬元/㎡，這一價(jià)格將大大高于廣紙板塊所有在售項(xiàng)目售價(jià)。

據(jù)鄧浩志計(jì)算，除非兩年內(nèi)全市房價(jià)仍保持每年30%左右的上漲速度（即兩年累計(jì)漲幅169%），否則該項(xiàng)目虧損，但縱觀我國商品房歷史，還沒有出現(xiàn)連續(xù)2年以上的快速攀升，房企似乎在以賭的方式?jīng)Q定未來命運(yùn)。

資深房地產(chǎn)專家龍斌接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)表示，土地市場的火熱程度完全出乎預(yù)料，地價(jià)高企，房價(jià)低不了，地塊周邊一手二手房價(jià)乃至整體市場受影響走高，是大概率事件。

其實(shí)開發(fā)商也是無奈的，廣州供應(yīng)少，需要拿地生產(chǎn)，不然面臨退出市場和市場占有率降低的風(fēng)險(xiǎn)。從年報(bào)來看，開發(fā)商手握大量現(xiàn)金，有足夠的資金支持在土地市場拿地。

以增城為例，開發(fā)商的高價(jià)拿地是基于對(duì)廣州市場樂觀的判斷，拿總比不拿好。龍斌表示，地價(jià)越高，風(fēng)險(xiǎn)越高，目前廣州土地市場的風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。未來2年政策和市場表現(xiàn)不確定性多，增城土地市場過熱，后市政府抑制措施會(huì)怎么加碼將是今年的懸念和看點(diǎn)。

每經(jīng)編輯 王曉波