最嚴(yán)調(diào)控令下滬深房?jī)r(jià)仍漲 轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市買房可取嗎？

圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

戴小河

北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，對(duì)于二套房認(rèn)定上“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并將二套房首付比例提至60%，使得正在辦理交易手續(xù)的買家一夜之間“哀鴻遍野”。首付比例上升30%意味著需多繳納二三百萬(wàn)的現(xiàn)金，許多人因此周轉(zhuǎn)不開(kāi)。不過(guò)，那些尚未成交的賣家則悄悄“撤單”，他們認(rèn)為，在這樣的局面下，房租必然上漲，在家收租金也不錯(cuò)。反觀上海和深圳，同樣的政策已出臺(tái)半年，房?jī)r(jià)仍舊小幅上漲。

滬深房?jī)r(jià)仍小幅上漲

3月21日，馬庫(kù)斯在鏈家地產(chǎn)位于浦東的一家門面簽下合同，將自己住了10年的兩室兩廳賣掉了。

馬庫(kù)斯是一名德國(guó)人，2005年拖著一只行李和300萬(wàn)元存款，漂洋過(guò)海來(lái)到浦東。他拿出100萬(wàn)元付了首付，剩下200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)紅酒生意。十多年過(guò)去了，200萬(wàn)元早被馬庫(kù)斯虧得顆粒不剩。如今，他以1125萬(wàn)元賣掉房子，打算回國(guó)休養(yǎng)生息。

遠(yuǎn)在千里之外的深圳，羅湖一家房屋中介的經(jīng)理伍盛今天也感到開(kāi)心。一位業(yè)主在2016年11月掛出的一套兩室一廳，終于以920萬(wàn)元的價(jià)格成交，而當(dāng)時(shí)的掛牌價(jià)為870萬(wàn)元。

上海、深圳兩地曾分別于2016年的11月和10月出臺(tái)嚴(yán)苛的調(diào)控政策，均是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要有個(gè)人貸款記錄，不分地域、不分是否已還清，一律認(rèn)定為二套房，需繳納70%的首付。

在這樣的高壓政策下，多數(shù)買房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)掉到“半山腰”，但事實(shí)證明他們都錯(cuò)了。上海和深圳的鏈家區(qū)域經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，調(diào)控政策出臺(tái)后，兩地房?jī)r(jià)迄今漲幅約為5%-10%。

反觀新政出臺(tái)4天后的北京，違約的案例如雨后春筍般冒出，主要是繳不起首付了。“這幾天我和同事接手的違約案子就有4起。一下子多拿30%的首付，意味著多出二三百萬(wàn)元，真的周轉(zhuǎn)不開(kāi)。此前瘋狂的買家，現(xiàn)在則瘋了似地要求賣家退定金，個(gè)別不負(fù)責(zé)的小中介還跑得無(wú)影無(wú)蹤。”我愛(ài)我家北京積水潭地區(qū)的一位銷售經(jīng)理表示。

安居客房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，截至3月14日，北京二手房均價(jià)首次突破6萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到60382元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比上漲43.5%。2014年走出低迷期后，北京房?jī)r(jià)連續(xù)3年走高。

分區(qū)域看，東城、西城兩區(qū)二手房均價(jià)均已突破10萬(wàn)元，分別為115342元/平方米和128047元/平方米；通州均價(jià)也已突破5萬(wàn)元關(guān)口，達(dá)到50968元/平方米；單價(jià)3萬(wàn)以下的行政區(qū)，僅有平谷、延慶和密云。

三四線樓市值不值得投資？

由于大城市的調(diào)控力度日益升級(jí)，放棄在一線購(gòu)房計(jì)劃的買家，是否會(huì)回到三四線城市購(gòu)房？或者是放棄在三四線的購(gòu)房計(jì)劃，維持在一線城市的“處女貸”身份？中國(guó)證券報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，人口回流返鄉(xiāng)的可能性會(huì)更大一些。這也讓三四線房市成為投資的熱點(diǎn)。然而，價(jià)格遠(yuǎn)低于一線的三四線樓市，未來(lái)到底是價(jià)值洼地，還是投資“大坑”呢？

從近期的新聞報(bào)道當(dāng)中已經(jīng)可以很明顯地感受到三四線城市房?jī)r(jià)升溫。今年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資0.99萬(wàn)億元，名義同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市場(chǎng)預(yù)期。三四線城市新房銷售同比大幅增長(zhǎng)。不少地區(qū)甚至也仿效一二線城市，開(kāi)始了不動(dòng)產(chǎn)限購(gòu)措施。3月以來(lái)，河北涿州、淶水，浙江嘉善、安徽滁州等市，張家口崇禮區(qū)等地已相繼出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)、限貸政策。

不過(guò)，大都市圈周邊的三四線樓市銷售火爆主要是一二線城市房市調(diào)控后的外溢效應(yīng)。京滬深等地購(gòu)房門檻提高之后，大量購(gòu)房需求向周邊外溢和擠出，而且當(dāng)前房地產(chǎn)政策“因城施策”，三四線城市繼續(xù)享受鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策紅利，短期內(nèi)造成了三四線城市樓市的火爆。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家孫驍驥認(rèn)為，如果排除掉熱錢炒房的因素，長(zhǎng)期來(lái)看，依靠三四線原有居民的投資需求，并不能撐得起三四線城市的樓市。他表示，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，城鎮(zhèn)人口的老齡化速度將加快。預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)老年人口將達(dá)2.48億，并在5年之后徹底進(jìn)入高齡化社會(huì)。老年人越多，意味著整個(gè)社會(huì)購(gòu)房的需求越低、消費(fèi)能力越低。目前，中小城鎮(zhèn)的建設(shè)和開(kāi)發(fā)在持續(xù)加速，但人口結(jié)構(gòu)卻在不斷老化，這說(shuō)明未來(lái)的三四線城市房屋供給會(huì)因城鎮(zhèn)化的加速而不斷增多，購(gòu)房需求則會(huì)因人口老齡化而大幅縮水。在供需關(guān)系作用之下，未來(lái)三四線城市樓市價(jià)格的增幅有限，并且有下跌的可能。

孫驍驥表示，中國(guó)的樓市，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出雙重的“兩極分化”：一二線和三四線城市價(jià)格的分化，三四線城市之間的價(jià)格分化。長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)未來(lái)的城市格局是“城邦化”，只有在京滬深等“城邦”周圍的中小城鎮(zhèn)，受惠于大城市的房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)，才經(jīng)得起價(jià)格的長(zhǎng)期考驗(yàn)，這些地區(qū)才是所謂的“價(jià)值洼地”。

貨幣政策可能適度收緊

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到三四線城市土地庫(kù)存規(guī)模仍在高位，中央政府去庫(kù)存思路短期難有扭轉(zhuǎn)；而去庫(kù)存需與信貸端相配合，預(yù)計(jì)三四線市場(chǎng)按揭投放規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)明顯收窄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪樓市價(jià)格漲起來(lái)其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā)、資產(chǎn)荒。從2014年“9·30”開(kāi)始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，預(yù)測(cè)后市還是看這波潮水會(huì)不會(huì)繼續(xù)。

華創(chuàng)債券團(tuán)隊(duì)也指出，貨幣寬松的環(huán)境不改變，難改房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。本輪房?jī)r(jià)上漲的源頭在于2014年9月30日，央行全面放松房地產(chǎn)信貸。盡管各地此前放松房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到推波助瀾的作用，但寬松的貨幣環(huán)境仍是房?jī)r(jià)上漲最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而且目前房地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)中仍屬于最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行很難主動(dòng)收緊房地產(chǎn)信貸。所以貨幣政策如果不適度收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策就很難見(jiàn)效，因此后期貨幣政策也可能適度收緊。

不過(guò)，海通證券姜超有不同看法。他預(yù)測(cè)2017年上半年的經(jīng)濟(jì)增速壓力有限，因?yàn)榈禺a(chǎn)銷售對(duì)投資還存在滯后傳導(dǎo)，存貨周期還在發(fā)生作用，去杠桿影響還未開(kāi)始。但到2017年下半年，存貨周期應(yīng)已結(jié)束，地產(chǎn)投資或面臨大幅跳水，而去杠桿將傳導(dǎo)進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，屆時(shí)經(jīng)濟(jì)或有極大的下行風(fēng)險(xiǎn)。如果美國(guó)大幅降低企業(yè)所得稅稅率至15%，中國(guó)還繼續(xù)助推地產(chǎn)泡沫，那么制造業(yè)和資本或許會(huì)大幅流失，而美國(guó)持續(xù)加息或會(huì)刺破中國(guó)地產(chǎn)“泡沫”。