價值投資迎來新風(fēng)口 深港通開啟龍光地產(chǎn)估值續(xù)升通道

　　滬港通開閘兩年后，深港通也正式宣告啟航，被嚴重低估的港股市場迎來新風(fēng)口，這對于準備充分的價值投資者來說正當其時。

12月18日，證監(jiān)會表示，深港通自開通以來總體運行平穩(wěn)，各個環(huán)節(jié)運作正常，基本實現(xiàn)預(yù)期目標。此前12月5日，深圳證券交易所和香港聯(lián)合交易所同時敲響開市鐘和開市鑼，宣告深港通正式開啟，內(nèi)地與香港股票市場直投通路全部打開，滬深港“共同市場”正式形成。

深港通從本質(zhì)上是為了加快兩地市場互通，A股對H股的估值溢價率收窄，并軌趨勢加速，這對于香港資本市場長期低估值的內(nèi)房股，將提供價值修正的契機。尤其是伴隨著居民財富積累及經(jīng)濟轉(zhuǎn)型加速，內(nèi)地資本全球化配置時代開啟，港股市場越來越成為內(nèi)地資本連通全球的橋梁。

花旗房地產(chǎn)研究部發(fā)表的最新報告就指出，在港股上市的內(nèi)地房企迎來多重利好因素，其中倍受關(guān)注的可能是萬科H、龍光地產(chǎn)（03380，HK）。

根據(jù)龍光地產(chǎn)公告披露，截至11月30日，公司年內(nèi)累計實現(xiàn)合約銷售面積約216萬平方米，銷售金額約為人民幣268.9億元，銷售金額同比增長51.3%，超額完成全年280億元銷售任務(wù)并無懸念。

在當前“資產(chǎn)配置荒”大背景下，在珠三角都市圈擁有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備的龍光地產(chǎn)獲得國泰君安、輝立證券等眾多機構(gòu)看多；另一著名投資銀行中泰國際，則將龍光地產(chǎn)推薦為“2017年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)首選”。無疑，本次深港通開通，成為港股通標的股的龍光地產(chǎn)，被低估的價值將迎來修正契機。

打開價值修正通道

千呼萬喚始出來，12月5日，深港通終于正式啟動。業(yè)內(nèi)專家一致認為，深港通的開通，標志著中國內(nèi)地資本市場的對外開放和與國際資本市場融合更進了一步。

西南證券分析報告顯示，港股估值長期處于低位，市盈率水平已觸及歷史底部。目前A股的估值仍較大程度高于過去兩年的平均水平，但港股的估值卻低于過去兩年的平均水平，處于十年來的底部。相比其他股票市場同期PE都在13倍以上，港股這種10倍以下的整體市盈率在全球市場都處于低位。

眾多券商分析師認為，港股處于谷底，不是因為價值投資不值得重視，而是熱錢為追逐短期收益流向了趨勢明顯的新興市場。深港通開通后，港股的價值洼地效應(yīng)明顯，加上目前場內(nèi)資金充裕，對投資境外資產(chǎn)有一定需求，A股資金南下的熱情會越來越高。香港中小型股票將迎來“價值修復(fù)”機會，市值較低、符合交易條件的香港中小型開發(fā)商將會受到南向資金的追捧。

從深港通開通后資金流向亦反映此種趨勢，機構(gòu)監(jiān)測表明，深港通開通第一天深股通流入27.11億元，滬股通流出13.92億元，北向資金合計13.18億元，南向資金合計19.1億元。AH股溢價指數(shù)下跌0.49%，表明A股對H股的估值溢價率收窄，并軌趨勢加速。第二天上午，溢價指數(shù)再次跌0.4%，價格并軌趨勢延續(xù)。

長期以來，港股市場的低估值一直是內(nèi)房股的隱痛，在港股市場上市的同業(yè)開發(fā)商，無論是已被納入滬港通的大中型開發(fā)商，或是此次被納入深港通的中小型開發(fā)商，與A股同業(yè)相比，從估值角度而言均存在大幅折價。

這便形成了中小盤估值洼地，內(nèi)地資金若流向港股，深港兩市估值差異最大的中小盤港股收益概率會更高。隨著中小盤港股的價值因流動性的改善而被重估，類似于萬科H、龍光地產(chǎn)等廣為內(nèi)地投資者熟悉的、擁有高業(yè)績成長潛力、高素質(zhì)資產(chǎn)以及獨特的核心競爭優(yōu)勢的標的，將成為深港通的受惠者。

2013年12月在香港聯(lián)交所上市的龍光地產(chǎn)，其2016年中報業(yè)績顯示，上半年實現(xiàn)合約銷售人民幣143.9億元，同比大幅飆升71%。從2014年上市之初的130億元銷售額到2016年超越280億元跨欄，龍光地產(chǎn)以年均50%以上的增長速度迅速增長，其上半年毛利率進一步增長至30.3%，穩(wěn)居高盈利能力房企第一梯隊。

目前，龍光地產(chǎn)股價維持在3.00港元/股左右，總市值約170億港元，市盈率5倍左右，股價仍處于被低估的階段。中金發(fā)表的報告指出，龍光中期業(yè)績超出該行預(yù)期15.0%，作為中金房地產(chǎn)板塊的首選股票，上調(diào)龍光地產(chǎn)目標價至4.34 港元。

以軌交物業(yè)布局都市圈

資本評判價值投資的標準主要來自于對業(yè)績的考量，在當下“資產(chǎn)配置荒”的大背景下，對于成長型房企來講，優(yōu)質(zhì)土地已經(jīng)成為資本市場估值的最大指數(shù)。

從珠三角區(qū)域來看，城市發(fā)展之間最明顯的變化，就是單一城市向城市群或者城市帶的變遷，再加上軌道交通拉近了城市之間的距離，由此所導(dǎo)致的人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)重構(gòu)，都市圈的風(fēng)口已經(jīng)到來。簡言之，誰優(yōu)先布局軌道交通物業(yè)及獲取都市圈優(yōu)質(zhì)土地，誰就在競爭中占得先機。

作為城市圈最便捷的一體化紐帶，軌道交通將深度覆蓋經(jīng)濟圈。未來10年，中國預(yù)計將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，但容納城市新移民的主要地點更可能是特大型城市延展而出的城市圈。超級大城市圈的居住與生活，將沿著軌道交通鋪展開來。

國內(nèi)軌交物業(yè)模式的迅速崛起，正在催生房地產(chǎn)市場迎來新場景，一批率先布局的開發(fā)商開始收獲紅利。12月5日，被視為軌交物業(yè)先行軍的龍光地產(chǎn)獲得國泰君安證券首次研究覆蓋，并被給予增持投資建議，目標價為4.5港元，相對于現(xiàn)價有近50%的上升空間。

國泰君安認為，龍光地產(chǎn)布局以深圳為主的珠三角核心軌道交通物業(yè)，隨著其優(yōu)質(zhì)土地儲備陸續(xù)開發(fā)入市，其預(yù)售及結(jié)算銷售將大幅提升，業(yè)績將進入快速釋放期。

作為一種以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，TOD模式在東京和香港等國際化大都市中早已非常成熟，而地鐵上蓋屬于軌交物業(yè)，符合城市以TOD模式發(fā)展的新理念，有望成為未來主流趨勢，萬科等開發(fā)商已紛紛布局。

梳理發(fā)現(xiàn)，龍光長期堅持理性嚴密的拿地邏輯，把握區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和城市核心升級方向，與軌道交通公共設(shè)施發(fā)展節(jié)奏保持戰(zhàn)略契合。

目前，龍光地產(chǎn)已布點深圳多個地鐵軌道物業(yè)項目。貨值超百億的龍華旗艦項目玖龍璽，為龍華中心區(qū)白石龍站上蓋物業(yè)；龍華紅山站項目，同在龍華中心區(qū)與深圳北站一站之隔，這里是政府重點打造的核心商圈。

已經(jīng)入市的玖龍璽項目，已經(jīng)充分展現(xiàn)其地鐵物業(yè)的價值。2014年10月，在當時市場氛圍較為低迷的環(huán)境下，龍光地產(chǎn)拿下白石龍地鐵站“玖龍璽”項目并在1年時間內(nèi)正式開盤，目前已推貨源已全部售罄，銷售回籠超60億元。玖龍璽也因此成為龍光精準把握投資窗口期、全力發(fā)掘打造“軌道交通物業(yè)”產(chǎn)品價值的標桿項目。

正是得益于前瞻性的布局，龍光地產(chǎn)的銷售順利推進。數(shù)據(jù)顯示，龍光地產(chǎn)銷售及資金回籠情況良好，資金回籠率高達92%，為生產(chǎn)經(jīng)營提供了充足營運資金。

國泰君安研報認為，深圳土地出讓面積緊缺，龍光地產(chǎn)以“軌交+物業(yè)”模式有望實現(xiàn)長足發(fā)展，參與城市新型開發(fā)模式。

目前，龍光地產(chǎn)在深圳六個項目均為地鐵上蓋物業(yè)或沿線物業(yè)。該研報指出，龍光開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)經(jīng)驗豐富，已經(jīng)在深圳新城市開發(fā)模式中獲得先機，后續(xù)有望憑借優(yōu)異的軌道交通物業(yè)開發(fā)能力復(fù)制至其他城市。

國泰君安報告預(yù)計，隨著核心項目的陸續(xù)結(jié)算，龍光地產(chǎn)業(yè)績將進入快速釋放期，成長空間預(yù)期有望進一步提升。目前公司土地儲備共計1408萬平方米，可滿足未來至少3~4年的銷售需求，銷售額及凈利潤的高速增長有望延續(xù)。

低成本運營推升業(yè)績持續(xù)爆發(fā)

相對低廉的土地成本優(yōu)勢為龍光地產(chǎn)的業(yè)績發(fā)展提供了堅實支撐。輝立證券近日發(fā)布的研究報告指出，龍光地產(chǎn)重點布局深圳，其在深圳的項目均位于優(yōu)越位置，加上深圳持續(xù)強勁的住房需求，多因素疊加將有利于龍光地產(chǎn)的業(yè)績持續(xù)發(fā)展。此外，龍光地產(chǎn)坐擁優(yōu)質(zhì)土地儲備，其較低的土地成本可以支撐龍光地產(chǎn)在未來幾年取得可觀的盈利預(yù)期。

龍光地產(chǎn)2016半年報顯示，截至6月30日，龍光地產(chǎn)土地儲備的平均價格為每平方米人民幣3409元，其中近年在深圳投得的三幅地塊，包括今年6月購入的光明項目，去年12月購入的坪山項目，以及去年9月購入的龍華紅山項目，該三個項目的平均地價遠低于深圳市同期土地平均成交價格。

截至2016年6月底，龍光地產(chǎn)土地儲備為1408萬平方米，在珠三角大深圳圈投資額占比超86%，足以支撐未來3~5年的發(fā)展。此外按照貨值估算，龍光地產(chǎn)在大深圳區(qū)域貨值占比超過七成，未來業(yè)績爆發(fā)潛力驚人。

梳理其年報發(fā)現(xiàn)，龍光地產(chǎn)深耕珠三角區(qū)域，已實現(xiàn)深圳、廣州、珠海、南寧、汕頭等城市的戰(zhàn)略布局，其中深圳區(qū)域2016年上半年貢獻了53%的銷售額。按公司可售資源貨值分布，深圳區(qū)域占比約73%。

龍光地產(chǎn)超預(yù)期的業(yè)績已經(jīng)引起機構(gòu)投資者關(guān)注，8月29日，專業(yè)投資網(wǎng)站Guru Focus指出，海外機構(gòu)惠理基金持續(xù)增持龍光地產(chǎn)?；堇砘鹪趧傔^去的第二季度以平均股價2.79港元共增持了5912萬股龍光地產(chǎn)股份，對惠理基金的投資組合的影響是1.71%，惠理基金現(xiàn)在共持有公司1.54億股。

從深股通開通首個交易周的情況看，借道深股通的外資，仍延續(xù)了以往的投資風(fēng)格，即偏愛低估值、高分紅個股。從整體上而言，如果將派息因素考慮進來后，高分紅的股票帶來的收益一直都優(yōu)于大盤整體。

根據(jù)機構(gòu)分析認為，惠理基金看好龍光地產(chǎn)的盈利能力，并指出龍光地產(chǎn)的股本回報率達21.5%，在同行中名列前茅，排名高于88%的同業(yè)；同時，龍光地產(chǎn)的股息率在過去3年以來未曾低于5%，高于69%的國際同行。

此外，國泰君安研報還顯示，龍光地產(chǎn)2015年凈利潤率為13.5%，高于行業(yè)平均水平4.5個百分點。隨著后續(xù)深圳紅山及光明項目入市，利潤率水平有望保持在行業(yè)領(lǐng)先水平。

文/ 黃文

市場有風(fēng)險，投資需謹慎