馮焱東：金融部門能否在樓市調(diào)控發(fā)揮更積極作用

◎馮焱東

金融在房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控中作用重大。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在開發(fā)和銷售兩方面都需要金融部門的大力支持，而且融資杠桿都很高。正因為如此，在房地產(chǎn)調(diào)控實施中，金融部門和金融手段發(fā)揮著重要的作用。但整個房地產(chǎn)調(diào)控組織體系中，金融部門所能扮演的角色卻并沒有完全理順，甚至存在一定的不協(xié)調(diào)性。

第一，能夠參與房地產(chǎn)調(diào)控的部門較多，但包括金融部門在內(nèi)，各部門的責權利關系并不清晰。

第二，中央各部門在調(diào)控的關系上沒有完全理順，地方各部門也就同樣存在這個問題。而且“一行三會”金融部門垂直化管理特征比較明顯，地方政府協(xié)調(diào)各部門的難度加大。

第三，房地產(chǎn)是地方性產(chǎn)業(yè)，本應在調(diào)控中成為責任主體。但地方迫于財政收入與GDP發(fā)展等壓力，存在土地收入最大化的傾向，這與房地產(chǎn)調(diào)控的目的直接沖突。而且地方的主要考核目標沒有和房地產(chǎn)調(diào)控緊密掛鉤，所以地方調(diào)控政策總是時機滯后且力度不夠大，往往是中央督導后才出臺實質性措施，此時房地產(chǎn)問題已經(jīng)很明顯了，調(diào)控效果自然不太理想。

僅從金融角度看，金融管理部門當前在房地產(chǎn)調(diào)控體系中更多地是一種配合的角色，那么，能否讓它在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮更加積極的作用呢？

去年開始，一線城市北上深和南京、蘇州合肥樓市形勢火爆，今年3月以后多個城市“地王”頻出，房價快速上漲。這些城市本需及時降溫，適度抑制需求特別是投資需求，但金融方面依然在執(zhí)行去庫存的鼓勵。值得注意的是，去庫存政策是針對我國絕大部分城市供大于求的情況提出的，供不應求的城市則應該因城施策增加庫存抑制需求。

1~9月房地產(chǎn)公司債發(fā)行創(chuàng)下歷史天量，達到萬億元之巨，且利率很低，A股市場房地產(chǎn)定增大行其道，各家銀行紛紛加大按揭和開發(fā)融資力度。金融寬松政策直接催生“地王”連接產(chǎn)生，地價房價輪番上漲。

從杠桿上講，銷售環(huán)節(jié)的按揭貸款首付2~3成居多，利率還有優(yōu)惠，土地購置環(huán)節(jié)的土地款融資中，自有資金可低到30%。巨量資金的支持，低廉的資金價格，高比例的杠桿，在這一輪房地產(chǎn)局部過熱中扮演了推波助瀾的角色，影響了房地產(chǎn)健康發(fā)展，也對金融安全形成一定威脅。這些情況的出現(xiàn)，與因城調(diào)控方針貫徹不到位、地方政府主體責任沒有落實有關，也與金融管理部門在調(diào)控體系中主導性、主動性不夠有關。如何發(fā)揮金融主管部門在房地產(chǎn)調(diào)控中更積極的主導作用？如何理順房地產(chǎn)調(diào)控組織體系中的種種關系？筆者認為需要在以下幾個方面做進一步梳理和改革：

首先，中央各相關部門在房地產(chǎn)調(diào)控中的責權利關系要進一步理順。鑒于房地產(chǎn)對經(jīng)濟和金融的重要性，建議新組建中央房地產(chǎn)政策委員會，可下設專家委員會，多邀請各地緊密接觸一線房地產(chǎn)市場的專家。各部門各司其職，責權利關系要清晰表述出來，保證中央各部門的協(xié)調(diào)性。

其次，中央和地方的關系要理順。各地房地產(chǎn)發(fā)展情況千差萬別，房地產(chǎn)調(diào)控主體責任一定要落實到地方政府。房地產(chǎn)調(diào)控有幾大目標，供求基本平衡、房價基本穩(wěn)定、結構基本合理、避免兩個泡沫——房價泡沫和供應泡沫，這些目標要納入地方政府關鍵考核指標體系，避免地方短期過度發(fā)展房地產(chǎn)損害城市長遠發(fā)展能力、造成居民購房壓力過大等弊端。

再次，地方政府在中央支持下要進一步理順房地產(chǎn)調(diào)控體系和各部門的責權利關系。中央可以考慮在一定程度上把房地產(chǎn)調(diào)控主體責任落實到地方，同時賦予地方足夠權利。而“一行三會”在貫徹因城施策精神指導下，不妨考慮把房地產(chǎn)金融政策調(diào)整權利有條件地下放到地方金融管理部門。

由于房地產(chǎn)市場往往變化很激烈，在出現(xiàn)異常波動時必須及時出手調(diào)控，否則調(diào)控效果將大打折扣。房地產(chǎn)調(diào)控既要建立長效機制，又要建立短效機制，二者缺一不可。短效機制如同“急則治其標”，長效機制如同“緩則治其本”，長短結合才能“標本兼治”。

調(diào)控要在短期見效必須常態(tài)化使用金融工具。金融手段在長短期均能發(fā)揮重要作用。目前房地產(chǎn)短效調(diào)控機制亟待加強。第一套、第二套按揭首付成數(shù)、不同情況的按揭利率、按揭資格認定、按揭規(guī)模的大小等金融手段對房地產(chǎn)短期購房需求有很大的調(diào)節(jié)作用。

開發(fā)貸規(guī)模大小、不同城市支持程度、土地款融資渠道的收與放、房地產(chǎn)公司債的規(guī)模和準入標準及利率高低等、股市IPO與股票增發(fā)的支持或限制等對房地產(chǎn)公司的資金面影響很大。這些方面的調(diào)節(jié)能對土地市場的成交量和成交價格乃至房價預期產(chǎn)生重大影響。

（作者為民生銀行地產(chǎn)地產(chǎn)研究院首席研究員）