遏制房地產(chǎn)泡沫極為關(guān)鍵 財(cái)政政策料將加碼

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹

昨日（10月17日），離岸人民幣對美元的匯率繼續(xù)下跌，未來人民幣匯率會如何變化？針對部分熱點(diǎn)城市房價(jià)大漲，國慶長假前后多地先后出臺調(diào)控政策，本輪調(diào)控的原因到底有哪些？如今，房地產(chǎn)市場的高杠桿率已引起了人們的高度關(guān)注，房地產(chǎn)市場過熱會帶來哪些隱憂？從宏觀經(jīng)濟(jì)方面看，中國三季度GDP數(shù)據(jù)即將公布，又將如何看待？

針對上述熱點(diǎn)問題，10月14日，瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光博士在杭州出席英國《金融時(shí)報(bào)》2016年度中國高峰論壇期間接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD)的專訪。

沈建光表示，預(yù)計(jì)中國的貨幣政策會趨緊，從目前來看貨幣政策的有效性在下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)性的扭曲，投資動力減弱，不少資金都進(jìn)入房地產(chǎn)及適合短期投機(jī)的渠道，這對金融穩(wěn)定非常不利。接下來，監(jiān)管部門很有可能采取一些積極的財(cái)政政策，用財(cái)政政策投資來替代對房地產(chǎn)的刺激。

●人民幣對美元匯率短期壓力大

NBD：2016年以來，人民幣匯率不斷承壓，對此，您怎么看人民幣匯率問題？

沈建光：人民幣貶值，其實(shí)指的是人民幣對美元貶值，但對很多其他貨幣人民幣是升值的，包括人民幣對英鎊、對歐元、對東南亞的一些貨幣，都是升值的，由于美元是強(qiáng)勢貨幣，所以人民幣與美元要脫鉤。另外，從目前來看，對人民幣產(chǎn)生較大壓力的是房地產(chǎn)的泡沫。

NBD：當(dāng)前，市場比較關(guān)注12月美聯(lián)儲是否加息，您如何評價(jià)？

沈建光：今年12月，美元加息的可能性是非常大的。如果希拉里當(dāng)選，美國政治的不確定性消除，美聯(lián)儲還可能會加快加息步伐，在這種情況下，如果我們不做好準(zhǔn)備，包括人民幣貶值及資金流出壓力會加大。同時(shí)，美聯(lián)儲的動向?qū)θ虻挠绊憰浅４蟆?/p>

NBD：從目前的趨勢看，未來人民幣對美元的匯率趨勢將如何？

沈建光：鑒于目前的形勢，預(yù)計(jì)今年人民幣對美元的匯率還將承壓。

●要打破對樓市只升不跌的預(yù)期

NBD：此前，中國房地產(chǎn)協(xié)會公布的《全國住宅房價(jià)行情城市排行榜》顯示，有34個(gè)城市8月房價(jià)同比去年漲幅超過了15%，其中漲幅超過30%的就有11個(gè)，這種現(xiàn)象背后存在哪些隱憂？

沈建光：一線城市以及熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲，購房者恐慌性買房，對人民幣匯率貶值的壓力也日益增大。房地產(chǎn)市場已不僅僅是資產(chǎn)泡沫大小的問題，而是對整體經(jīng)濟(jì)形成了如下八大風(fēng)險(xiǎn)：

一是房價(jià)漲幅之大，漲速之快前所未有；二是本輪房價(jià)大面積上漲與經(jīng)濟(jì)走勢和居民收入預(yù)期背離，缺乏基本面的支撐；三是從房價(jià)基本面指標(biāo)來看，中國房地產(chǎn)價(jià)格已遠(yuǎn)超可承受范圍；四是恐慌性購房、投機(jī)性購房增加經(jīng)濟(jì)脆弱性，一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn)，可能加大金融風(fēng)險(xiǎn)；五是住宅用地供給不足；六是房價(jià)過快上漲加大收入差距，損害社會公平；七是房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，或?qū)⒍糁妻D(zhuǎn)型與創(chuàng)新；八是房地產(chǎn)政策綁架政府，讓政策進(jìn)退兩難。

NBD：您之前提到了房地產(chǎn)泡沫，那么，如何衡量目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？

沈建光：當(dāng)前，從房價(jià)收入比指標(biāo)來看，一線城市北京、上海、深圳房價(jià)已經(jīng)高于倫敦、紐約和東京；二線城市中，南京、廈門、蘇州等城市的房價(jià)也超過了收入可負(fù)擔(dān)情況；深圳、廈門資產(chǎn)泡沫情況更為突出；而從租金收益來看，上海和北京租金收益（年租金/房價(jià)）在2011年~2015年僅有2%~2.2%，而到2016年這一比例繼續(xù)下降至2%以下，甚至不如理財(cái)產(chǎn)品的收益。國際指標(biāo)對比顯示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場存在泡沫。

NBD：針對今年一線城市和熱點(diǎn)城市房價(jià)大漲的情況，國慶前后多地迅速出臺了一系列樓市新政，該如何理解本輪密集調(diào)控？

沈建光：這次各地出手還是很迅速的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫太大最后只會跌得越慘，這次也是吸取了去年A股大幅震蕩的教訓(xùn)，采取了一城一策的政策，因地制宜。

此番中國的多個(gè)城市房價(jià)大漲，很多人會想到此前的次貸危機(jī)，當(dāng)時(shí)美國民眾對本國房價(jià)普遍存在“只漲不跌”的預(yù)期，甚至借錢買房，這也是次貸危機(jī)的一個(gè)誘因，針對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，也一定要打破房價(jià)只漲不跌的預(yù)期。

●中國經(jīng)濟(jì)有所企穩(wěn)

NBD：當(dāng)前，一方面人民幣面臨貶值壓力，另一方面外匯儲備在縮水，對央行而言，挑戰(zhàn)可謂不小，您認(rèn)為未來的貨幣政策會有新的變化嗎？

沈建光：預(yù)計(jì)接下來貨幣政策會趨緊。從目前來看，貨幣政策的有效性在下降，雖然釋放了很多流動性出來，但當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)性的扭曲的問題，投資動力也在減弱，不少資金都進(jìn)入房地產(chǎn)以及適合短期投機(jī)的渠道，這對金融穩(wěn)定是非常不利的。接下來，監(jiān)管很可能采取積極的財(cái)政政策，用財(cái)政政策投資來替代對房地產(chǎn)的刺激，如果真是這樣的話，貨幣政策可能由寬松開始收一收，財(cái)政政策則會繼續(xù)加碼。

NBD：今年以來，A股市場的活躍度并不積極，您怎么看？

沈建光：目前，A股市場持續(xù)震蕩與去年市場大幅波動及救市有關(guān)。目前來看，維護(hù)一級、二級市場穩(wěn)定，保護(hù)投資者合法權(quán)益，這些方面有很多事情需要做。而這些問題的核心在于，中國的金融監(jiān)管體制如何改革。

NBD：這兩年全球經(jīng)濟(jì)都比較低迷，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)如何評價(jià)？

沈建光：今年以來，相關(guān)部門已在協(xié)調(diào)積極的財(cái)政政策與貨幣政策，為穩(wěn)增長提供了支持，并取得了一定成效，中國經(jīng)濟(jì)有所企穩(wěn)。當(dāng)然，也要警惕另外一種風(fēng)險(xiǎn)，即是否存在保增長保過頭的可能。

NBD：從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展看，接下來中國該如何應(yīng)對？

沈建光：從短期來看，遏制房地產(chǎn)泡沫十分關(guān)鍵。從長遠(yuǎn)來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風(fēng)險(xiǎn)的，切實(shí)推動結(jié)構(gòu)性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。

精彩觀點(diǎn)：從 短 期 來看，控制房地產(chǎn)泡沫十分關(guān)鍵。從長遠(yuǎn)來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風(fēng)險(xiǎn)的，切實(shí)推動結(jié)構(gòu)性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。沈建光