譚浩?。骸凹蹦玫鼐忛_(kāi)發(fā)”樓市還能火多久

◎譚浩俊

9月20日和21日，南京市試水土地網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍的第二天和第三天，分別掛出7幅和6幅地塊，經(jīng)數(shù)百輪網(wǎng)上競(jìng)拍，最終全部突破最高限價(jià)，以“流拍”告終。

這是在南京已經(jīng)再度推出限貸政策的情況下出現(xiàn)的現(xiàn)象。也就是說(shuō)，限貸政策的出臺(tái)，意味著居民的購(gòu)房預(yù)期會(huì)受到一定的約束與影響。但是，從南京此次土地網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有受到限貸政策的影響。上述土地全部“流拍”，意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)南京未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，是堅(jiān)定地認(rèn)為高價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地是能夠賺錢(qián)的。

不知道開(kāi)發(fā)商如此樂(lè)觀是對(duì)居民購(gòu)房能力和意愿的過(guò)度信任，抑或是對(duì)樓市投資投機(jī)現(xiàn)象下了重注?？傊?，開(kāi)發(fā)商在拿地問(wèn)題上，對(duì)南京等一、二線城市，似乎都只有一個(gè)想法，那就是不怕土地價(jià)格高，就怕拿不到。

事實(shí)上，南京的房?jī)r(jià)已全線超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，一些區(qū)域在短短一年間，房?jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)。那么，到底是什么在支撐房?jī)r(jià)快速上漲呢？在筆者看來(lái)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是居民收入增長(zhǎng)，以及流動(dòng)人口增加等，都不足以支撐南京及其他一些二線城市房?jī)r(jià)如此快速地上漲。唯一可以解釋的，就是投資、投機(jī)。譬如，杭州市在G20會(huì)議后的“搶房潮”中，40%以上的購(gòu)房者，都是外地人。正是投資、投機(jī)者的沖動(dòng)以及開(kāi)發(fā)商急著拿地、銀行急著放款，加上地方政府的不盡合理地供地，共同推動(dòng)一、二線城市樓市的虛旺。

有人說(shuō)，房子已經(jīng)到了漲得越快、漲幅越大越值得購(gòu)買(mǎi)的地步。雖然這話聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)刺耳，甚至有點(diǎn)胡說(shuō)八道的味道。但是，實(shí)際情況確實(shí)存在這樣的趨勢(shì)。一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)不斷地往上漲，三、四線城市卻普遍沉浸在去庫(kù)存的痛苦之中，賣(mài)一套房子都顯得十分困難。

前8個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14．8％，繼續(xù)處于高位。其中定金及預(yù)收款25656億元，增長(zhǎng)29．7％；個(gè)人按揭貸款15395億元，增長(zhǎng)52．2％。

盡管與三、四線城市相比，一、二線城市有著天然的優(yōu)勢(shì)和消化商品房能力，例如，居民收入水平較高、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)集聚、流動(dòng)人口較多、土地供應(yīng)相對(duì)較緊等。但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際以及居民的購(gòu)買(mǎi)能力來(lái)看，這么高的房?jī)r(jià)以及這么快的房?jī)r(jià)上漲速度，還是脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，脫離了居民的可承受能力。超出居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力的價(jià)格部分，大多是投資和投機(jī)形成的，尤其是投機(jī)，泡沫的“含金量”更高，泡沫刺破后可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也更大。美國(guó)的次貸危機(jī)，實(shí)質(zhì)就是泡沫刺破后產(chǎn)生的后果。日本的房地產(chǎn)危機(jī)，同樣是泡沫刺破的惡果。與美日相比，中國(guó)的房地產(chǎn)需求可能仍以剛性為主，只是，剛性能夠承受的房?jī)r(jià)接受能力則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際水平。這也意味著，縱然有剛需支撐，也難免存在較多泡沫。一旦泡沫破裂，同樣會(huì)發(fā)生嚴(yán)重的樓市危機(jī)，并有可能引發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年新增人民幣貸款7.5萬(wàn)億元中，其中，2.3萬(wàn)億元投向了購(gòu)房貸款，占新增人民幣貸款的31%，加上1.1萬(wàn)億元投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，約占新增貸款的15%，上半年的新增貸款，約有46%是投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在中央一再要求加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度、防止資金“脫實(shí)向虛”的大背景下，銀行反其道而行之,這樣的結(jié)果，可想而知。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資按構(gòu)成可分為建設(shè)工程、安裝工程和土地購(gòu)置等其他費(fèi)用三個(gè)部分。而在8月份全國(guó)土地成交價(jià)大幅上漲的情況下，1~8月份投資增速僅比1~7月份提高0．1個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)建設(shè)、安裝投資情況更不樂(lè)觀，出現(xiàn)了“急拿地緩開(kāi)發(fā)”的現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示,八成以上城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)二線城市全面取代一線城市成為房?jī)r(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”。房?jī)r(jià)上漲熱點(diǎn)從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，本身就是一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題。而且，正呈向二線城市全面轉(zhuǎn)向的趨勢(shì)。一旦二線城市全部成為房?jī)r(jià)上漲先鋒，新一輪房?jī)r(jià)上漲通道又將打開(kāi)，投資投機(jī)等行為又將在樓市瘋行。

因此，資金充裕，應(yīng)該放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資上。正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所說(shuō)，現(xiàn)在正處轉(zhuǎn)型期，行業(yè)過(guò)?，F(xiàn)象較嚴(yán)重，投資回報(bào)率變小，風(fēng)險(xiǎn)在加大，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)一定要做好防范風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。而“急拿地緩開(kāi)發(fā)”的現(xiàn)象，真的值得高度警惕。