地產(chǎn)投資增速8月終結(jié)三連跌 各地樓市將持續(xù)分化

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

在未公布數(shù)據(jù)前，8月地產(chǎn)投資增速究竟如何，已經(jīng)有很多人在關(guān)注。

從數(shù)據(jù)圖形來看，自今年1月開始，已經(jīng)逼近零增長的地產(chǎn)投資累計(jì)增速數(shù)據(jù)開始發(fā)力，呈直線上升狀，但4月數(shù)據(jù)沖高至7.2%后，便開始緩慢下滑，6、7兩月的增速都未及3月的6.2%。

但這一波投資增速的“三連跌”在8月劃上了休止符。9月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1~ 7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這背后和房企積極去庫存后資金相對(duì)充裕有關(guān)系，一定程度上也體現(xiàn)出地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來市場(chǎng)依然是比較認(rèn)可。

●前8月地產(chǎn)投資增速止跌

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的地位已不需贅述，關(guān)注度自然會(huì)更高。9月13日，在國家統(tǒng)計(jì)局舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，有兩個(gè)問題直接針對(duì)樓市數(shù)據(jù)。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說，房地產(chǎn)是很重要的產(chǎn)業(yè)，首先是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率比較高，而且關(guān)聯(lián)效應(yīng)比較大，前端聯(lián)系到像鋼鐵、水泥等原材料行業(yè)，后端聯(lián)系到汽車、裝潢甚至家電這些行業(yè)。“住房關(guān)系千家萬戶，關(guān)系民生生活質(zhì)量各個(gè)方面。我們也很關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，既希望對(duì)經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)揮穩(wěn)定的促進(jìn)作用，又能夠體現(xiàn)民生改善，讓居民能夠得到實(shí)惠。”

8月數(shù)據(jù)的表現(xiàn)也能承載起盛來運(yùn)的期望，整體表現(xiàn)向好，尤其是投資增速止住連續(xù)三個(gè)月的下滑趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)說，過去幾個(gè)月呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)，也引起了行業(yè)的擔(dān)憂，認(rèn)為地產(chǎn)投資強(qiáng)勁力度減弱。但從1~8月份的數(shù)據(jù)看，此類指標(biāo)開始企穩(wěn)，大致停留在5%左右的水平，這樣一個(gè)投資水平符合預(yù)期。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，資金狀況緩解，是開發(fā)商投資意愿增加的主要原因。長江證券選取140家上市房企的研究數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售商品與提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達(dá)6674.55億元，同比增長56.47%；預(yù)收賬款1.08萬億元，同比增長33.54%。

國泰君安研報(bào)還分析說，8月單月投資增速達(dá)到6.2%，去年8月開始投資增速持續(xù)為負(fù)，在去年低基數(shù)的情形下，預(yù)計(jì)今年后半年投資增速將保持較高的水平。

●商品房庫存連續(xù)降6個(gè)月

與投資數(shù)據(jù)相比，樓市銷售端盡管增速小幅回落，但仍舊保持較為強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年以來，該數(shù)據(jù)始終保持在20%以上的增幅，8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。“其中住宅減少得更多，住宅待售面積減少639萬平方米。”盛來運(yùn)說。

盛來運(yùn)表示，從累計(jì)角度來講，今年以來連續(xù)6個(gè)月商品房庫存在下降，累計(jì)減少3000萬平方米左右。從這個(gè)角度來講，去庫存成效是比較明顯的。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年8月的市場(chǎng)表現(xiàn)可謂淡季不淡，一二手房成交量均環(huán)比上升。其中新房市場(chǎng)結(jié)束了持續(xù)四個(gè)月的下滑之勢(shì)，終于止跌回升；而二手房市場(chǎng)則持續(xù)第二個(gè)月成交量上升，且增幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

他還分析說，9月是傳統(tǒng)成交旺季，因此也成為近幾年政策發(fā)布的窗口期，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性，部分房企8月紛紛提前推進(jìn)項(xiàng)目入市節(jié)奏，這也對(duì)成交起到主推作用。

●樓市分化調(diào)整將成主基調(diào)

投資有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，銷售數(shù)據(jù)仍舊強(qiáng)勁，未來幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻充滿變數(shù)，而起始點(diǎn)是當(dāng)下顯著的分化局面。

盛來遠(yuǎn)也坦陳，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化確實(shí)比較明顯，這是跟以前不一樣的特點(diǎn)。以前是普增普漲，無論一二三線城市都在漲。今年以來，尤其最近兩個(gè)月，一二線城市房價(jià)還是比較堅(jiān)挺，但是三四線城市尤其四線城市房價(jià)相對(duì)比較穩(wěn)定，庫存相對(duì)比較大。

“我個(gè)人判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化調(diào)整的走勢(shì)是今后一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)，這就決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的客觀規(guī)律。”盛來運(yùn)說。

住建部9月6日發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015～2020年）》的實(shí)施方案。其中，在有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的部分中也明確提到了堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。

這對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生直接的影響，有一些措施已經(jīng)在落地。蘇州、南京、廈門8月均對(duì)樓市調(diào)控政策加碼，同時(shí)位于全國房價(jià)漲幅第二梯隊(duì)的武漢也加入調(diào)控收緊的城市行列。

張大偉說，近期出臺(tái)樓市收緊政策的四個(gè)城市中，廈門、南京成交量出現(xiàn)回落，尤其廈門降幅超過四成。

與此同時(shí)，今年8月，部分城市對(duì)于土地資產(chǎn)泡沫的問題也進(jìn)行針對(duì)性打擊，一定程度上使得土地交易規(guī)模下滑。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1~7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因城施策的背景下，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)計(jì)基本上和8月數(shù)據(jù)一樣，曲線繼續(xù)下行，但總體增幅還是屬于高位的，到年底，全年銷售面積同比增長20%以上是可以預(yù)期的。