沈陽(yáng)去年“賣地”收入僅為2013年兩成 今年供地再減一半

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◎每經(jīng)記者 王杰

進(jìn)入2016年以來(lái)，“地王”高頻地出現(xiàn)。但從城市分布來(lái)看，冷熱不均的現(xiàn)象卻更加突出了。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止8月22日，2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊296宗。

就在南京為防“地王”出現(xiàn)，采用網(wǎng)上競(jìng)價(jià)方式出讓時(shí)，沈陽(yáng)市為了去化庫(kù)存，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模實(shí)施總量控制，原則上2016年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)面積不超過(guò)上年度的50%。

去年土地收入銳減

今年上半年，沈陽(yáng)樓市回暖，商品住宅銷售量?jī)r(jià)齊升。但根據(jù)易居發(fā)布的《70城住宅庫(kù)存報(bào)告》，2016年6月份沈陽(yáng)市存銷比（庫(kù)存周期）為19.7個(gè)月。

造成庫(kù)存高企的原因，早在2015年《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾有過(guò)報(bào)道：《只有銷量沒(méi)有利潤(rùn)？沈陽(yáng)樓市隱現(xiàn)全運(yùn)會(huì)“后遺癥”》，記者當(dāng)時(shí)曾實(shí)地走訪沈陽(yáng)樓市，發(fā)現(xiàn)沈北新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了“快車道”，以及全運(yùn)會(huì)讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項(xiàng)目集中入市，造成了市場(chǎng)供大于求。

在此背景下，政府層面也在控制土地出讓?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者整理克而瑞提供的沈陽(yáng)市2013~2015年土地出讓數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，土地成交呈逐年遞減趨勢(shì)：2013年沈陽(yáng)市土地成交372幅，成交占地面積2156萬(wàn)平方米，成交總金額516億元；2014年成交213幅，成交占地面積1078萬(wàn)平方米，成交總金額229億元；2015年截至12月16日，土地成交142幅，成交占地面積649萬(wàn)平方米，成交總金額111億元。

沈政辦發(fā)〔2015〕63號(hào)《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》指出，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多、去化周期未達(dá)到合理區(qū)間，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)、縣（市）暫停計(jì)劃土地供應(yīng)。

沈陽(yáng)市原則上2016年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)面積不超過(guò)2015年的50%。另外對(duì)商品住宅庫(kù)存量大的區(qū)域采取限制供地直至停止供地措施，促進(jìn)該區(qū)域盡快消化庫(kù)存。

易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)市1~6月份土地總成交額約60億元。按照上半年的數(shù)據(jù)粗略估算全年成交，2016年沈陽(yáng)市土地出讓金或在120億元。

城建投資連年下滑

土地出讓金和城市基礎(chǔ)建設(shè)有何關(guān)聯(lián)？中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，城市土地出讓金的多寡與城市基礎(chǔ)建設(shè)投資是連鎖效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)清淡，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情就相應(yīng)下降。拿了地也難賣房，而政府的土地收入也將減少，相應(yīng)的公共財(cái)力就受到影響。基礎(chǔ)設(shè)施以及其他的公共服務(wù)的供給等也會(huì)下滑。反過(guò)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商能賺到更多的錢(qián)，也就有更多的積極性來(lái)拿更多土地，政府也相應(yīng)有更多的土地收入。

沈陽(yáng)瑞達(dá)思信息技術(shù)有限公司總經(jīng)理宛南表示，如果簡(jiǎn)單從數(shù)據(jù)上看，城建基礎(chǔ)設(shè)施投入金額確實(shí)在遞減。2011年沈陽(yáng)城建投資額480億元；2012年為506億無(wú)；從2013年開(kāi)始日趨減少，2013~2015年間，分別為400億元、300億元和273.5億元。但單純因?yàn)橥度虢痤~下降，或土地出讓金連年減少就判斷投入不足，也不準(zhǔn)確。從2011至今，沈陽(yáng)的城市建設(shè)有了翻天覆地的改觀，但資金短缺是現(xiàn)實(shí)。

沈陽(yáng)吸引力如何

那么，開(kāi)發(fā)商如何看待沈陽(yáng)的城市吸引力？

中實(shí)國(guó)開(kāi)資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)申威在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，沈陽(yáng)的庫(kù)存大、地價(jià)低，愿意投資的企業(yè)比較少，本土的企業(yè)或許比較多一些，全國(guó)的大型房企進(jìn)駐相對(duì)還是少一些。房?jī)r(jià)低的原因，跟東北地區(qū)人口流出有一定關(guān)系。所以房子不好賣，地價(jià)也會(huì)相對(duì)低。如果是核心區(qū)域的核心地塊，地價(jià)也不會(huì)低，更不愁賣，比如學(xué)區(qū)房、城市密集區(qū)等區(qū)域真正的剛需。但是一些庫(kù)存大、消化周期較長(zhǎng)的區(qū)域就不可能在市場(chǎng)上受到較多的關(guān)注。

一位開(kāi)發(fā)商人士向記者透露，開(kāi)發(fā)商拿地更注重片區(qū)，如果位于市區(qū)且商業(yè)占比不高的話，還會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的青睞，在沈房企拿地意愿比前兩年有所提高?！皞€(gè)人認(rèn)為（開(kāi)發(fā)）利潤(rùn)普遍較低，過(guò)高的存量和產(chǎn)品同質(zhì)化，導(dǎo)致市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有太大的溢價(jià)空間。全國(guó)布局的企業(yè)，可以通過(guò)壟斷性的銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)品牌增值，反過(guò)來(lái)在能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)值的地區(qū)去平衡利潤(rùn)問(wèn)題?！?/p>

北京一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人士則直言，“這些地方還是慎入”。