地王熱向次中心梯度轉(zhuǎn)移 地價(jià)高的反而風(fēng)險(xiǎn)低？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，“地王”呈現(xiàn)出越演越烈之勢(shì)。“面粉貴過面包”已司空見慣，但仔細(xì)分析，土地市場(chǎng)并沒有想象中的那么瘋狂。

愛屋吉屋做了一個(gè)有趣的實(shí)驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，上海市中心的土地如中興路地塊，其實(shí)并沒有明顯高于周邊地價(jià)，反過來倒是上海次中心的土地價(jià)格明顯高過周邊。

這表明開發(fā)商其實(shí)對(duì)高單價(jià)的土地，有天然的恐懼心理。反倒是對(duì)那些價(jià)格沒那么高的土地，開發(fā)商往往更愿意爭(zhēng)奪。然而，在每一次的市場(chǎng)調(diào)整中，城市次中心的土地由于缺乏經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)支撐，更容易出現(xiàn)項(xiàng)目滯銷而讓“地王”套牢，但市中心的“地王”解套卻相對(duì)容易。

這一規(guī)律對(duì)于當(dāng)下的“地王”是否還適用？一線城市次中心、二線三線城市的“地王”是否存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)？

次中心反成最熱區(qū)域

樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，“地王”兇猛的態(tài)勢(shì)絲毫沒有減弱。有觀點(diǎn)認(rèn)為“地王”風(fēng)險(xiǎn)將由開發(fā)商、銀行和購房者共同承擔(dān)，“地王”挑戰(zhàn)了眼球，同時(shí)也透支了預(yù)期，一旦出現(xiàn)資金斷鏈，將對(duì)樓市形成致命打擊；但也有觀點(diǎn)長期看好未來樓市的發(fā)展，“地王”最終可以被市場(chǎng)消化。

愛屋吉屋的一組數(shù)據(jù)顯示，距離上海市中心較遠(yuǎn)的崇明島樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情（現(xiàn)價(jià)），距離市中心較近的浦東祝橋的樓面價(jià)大大高于市場(chǎng)行情，呈現(xiàn)出瘋狂的態(tài)勢(shì)；但是中心區(qū)的靜安樓面地價(jià)則與行情保持一致的水平。

這就出現(xiàn)了一個(gè)有意思的現(xiàn)象，在這一輪的“地王”熱潮中，最瘋狂的不是最中心地區(qū)，而是靠近中心的次中心區(qū)域，地王熱潮呈現(xiàn)向周邊梯度轉(zhuǎn)移的態(tài)勢(shì)。

按照城市經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，城市中心地塊所承載的經(jīng)濟(jì)價(jià)值越高，需求量越大，土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊區(qū)域。那為什么當(dāng)下土地瘋狂的區(qū)域出現(xiàn)在中心城區(qū)的次中心區(qū)域？

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析，中心區(qū)和次中心區(qū)域出現(xiàn)地價(jià)和房價(jià)倒掛的現(xiàn)象，中心區(qū)房價(jià)上漲到了一定幅度，上漲空間受限，價(jià)格增長放緩。需求則會(huì)進(jìn)一步向次中心區(qū)域轉(zhuǎn)移，尋找新的增長點(diǎn)。

開發(fā)商在選擇土地時(shí)會(huì)綜合考量周邊房價(jià)增幅，積極布局未來房價(jià)有大幅度增長空間的區(qū)域，土地價(jià)值就會(huì)更高。

這一現(xiàn)象是城市化的必然產(chǎn)物。都市圈概念興起，次中心承接中心城市、中心區(qū)域樓市價(jià)值外溢的紅利，樓市如此，土地市場(chǎng)也一樣。

在城市化的發(fā)展過程中，當(dāng)城市化低于50%，樓市和土地市場(chǎng)最熱門的區(qū)域?yàn)橹行膮^(qū)域；當(dāng)城市化在50%~70%之間，由于中心城區(qū)土地有限，城市發(fā)展需求擴(kuò)張，土地市場(chǎng)的熱門區(qū)域則轉(zhuǎn)移到城市的次中心區(qū)域；當(dāng)城市化率超過70%的時(shí)候，則逐漸往郊區(qū)發(fā)展，出現(xiàn)逆城市化。達(dá)到80%以上的時(shí)候，中心區(qū)域再一次得到發(fā)展，開始舊城改造。

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也存在政府的因素，政府打造的板塊帶來價(jià)值的提升，而成熟板塊反而不是政府投資最多的區(qū)域。

在看好城市次中心區(qū)域發(fā)展前景的前提下，開發(fā)商蜂擁而至，展開激烈爭(zhēng)奪，結(jié)果就是城市次中心區(qū)域的地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)行情。而對(duì)于中心區(qū)域的地塊，由于地價(jià)較高，開發(fā)商會(huì)保持謹(jǐn)慎狀態(tài)，因此中心區(qū)反而不是本輪“地王潮”中最瘋狂的區(qū)域。

一場(chǎng)對(duì)高房價(jià)的賭博？

基于上述現(xiàn)象，對(duì)于“地王”不能一概而論。風(fēng)險(xiǎn)也要具體分析，不以土地價(jià)格高低論風(fēng)險(xiǎn)，地價(jià)高的不一定風(fēng)險(xiǎn)就更大。

以浦東祝橋?yàn)槔?，保本售價(jià)幾乎是市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)的兩倍，也就意味著在地塊開發(fā)后推出市場(chǎng)時(shí)，區(qū)域房價(jià)要上漲近80%，才不會(huì)虧本。這一驚人的漲幅，能達(dá)到的可能性極低。

歐陽捷認(rèn)為，長期來看，房價(jià)還是會(huì)持續(xù)上漲的，最中心區(qū)的地塊風(fēng)險(xiǎn)并不大。既便有風(fēng)險(xiǎn)，也不在地塊上，而是在企業(yè)的現(xiàn)金流能不能支撐以及長周期的融資成本是否能夠覆蓋。而次中心區(qū)域地塊的風(fēng)險(xiǎn)，取決于政府的投入，以及投入是否能夠轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的價(jià)值。此外開發(fā)商打造產(chǎn)品的能力至關(guān)重要，好的產(chǎn)品和服務(wù)能夠提升區(qū)域的整體價(jià)值。

劉策表示，如果出現(xiàn)政策調(diào)控以及突如其來的金融危機(jī)等，次中心區(qū)房價(jià)不僅達(dá)不到預(yù)期的上漲幅度，對(duì)資金和利潤存在侵蝕作用，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

總體看，由于次中心區(qū)域的建設(shè)處于起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)支撐能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如中心區(qū)域。因此開發(fā)商對(duì)次中心區(qū)土地的瘋狂態(tài)度，更像是一場(chǎng)對(duì)高房價(jià)的賭博。