地王！又見地王！城市間兩極分化將加?。?

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

上海靜安中興的全國(guó)總價(jià)“地王”是上周地產(chǎn)界最熱門的事件。新城控股副總裁歐陽捷說，“地王”的大批出現(xiàn)，是因?yàn)樯虾＝衲晖恋毓?yīng)只有去年一半，而且除了拿到地的少數(shù)企業(yè)，多數(shù)開發(fā)商存貨都已經(jīng)不夠。與此同時(shí)，我們也看到，今年前8月的土地市場(chǎng)呈兩極分化，在熱點(diǎn)城市“地王”迭出時(shí)，很多城市卻被冷落，不要說“地王”，土地出讓收入也比其他城市少。

而對(duì)于一線城市越來越貴的地價(jià)，連李嘉誠(chéng)也感嘆，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，物色合理回報(bào)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目殊為不易。頻頻出現(xiàn)的“地王”，是房地產(chǎn)重新走上快速增長(zhǎng)之路的標(biāo)志？還是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)？

8月17日，閩系地產(chǎn)大鱷融信豪擲110億元以樓面價(jià)逾10萬元/平方米搶下上海靜安“地王”，輿論沸騰。外界調(diào)侃說，這個(gè)將被載入中國(guó)樓市史冊(cè)的“地王”不久或許會(huì)被新的“地王”所淹沒。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)說，上半年全國(guó)誕生的“地王”個(gè)數(shù)已超去年全年。盡管屢遭非議，地王仍前赴后繼，單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄一再被刷新。

一份“地王”報(bào)告顯示，從城市所出現(xiàn)的“地王”數(shù)量來看，今年前7個(gè)月，上海以20個(gè)奪魁，其次是杭州，第三是南京，第四是合肥，第五是武漢。其中既有一線城市，也有二線城市，還有三四線城市。

不少大型房企以人口凈流入量作為考察其是否進(jìn)入一座城市的重要標(biāo)尺，像典型一二線城市基于政策、資源與配套等優(yōu)勢(shì)成了人口聚集地，也成了“地王”的多產(chǎn)地。但這些“地王”會(huì)成為當(dāng)?shù)丶铀侔l(fā)展的墊腳石？還是透支城市未來的嗜血魔鬼？一切都有待觀察。

●城市格局因重大規(guī)劃而重構(gòu)

上個(gè)月，西部某較為發(fā)達(dá)的省會(huì)城市的一個(gè)區(qū)政府曾召集當(dāng)?shù)貒?guó)土、投促等部門開會(huì)，重點(diǎn)是研究如何推介土地才能吸引開發(fā)商積極競(jìng)拍。

當(dāng)時(shí)，該區(qū)投促部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，各區(qū)縣競(jìng)爭(zhēng)很大，地方不賣地，財(cái)政收入上不去。

當(dāng)前，這不過是國(guó)內(nèi)區(qū)縣一級(jí)政府為了土地財(cái)政而勞神費(fèi)心的一個(gè)典型縮影。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚也告訴記者，此前有經(jīng)濟(jì)學(xué)者寫過一本中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之謎的書，核心內(nèi)容就是縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)。事實(shí)上，當(dāng)前各城市之間也一直在找對(duì)標(biāo)，暗中競(jìng)爭(zhēng)。

放眼全國(guó)，針對(duì)傳統(tǒng)意義上俗稱的“北上廣深”4個(gè)一線城市，目前從諸多媒體報(bào)道來看，“北上深”廣泛流傳開來，從多個(gè)硬性指標(biāo)來看，廣州已經(jīng)被深圳趕超了。

但據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》年初報(bào)道，國(guó)務(wù)院對(duì)廣州的全新定位是我國(guó)重要的中心城市、國(guó)際商貿(mào)中心和綜合交通樞紐。國(guó)家對(duì)廣州的定位首次從省會(huì)、華南層面，上升到了全國(guó)乃至國(guó)際層面。引領(lǐng)一個(gè)區(qū)域發(fā)展，代表廣東乃至全國(guó)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，這是國(guó)家賦予廣州的歷史重任。

去年4月底，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》正式被獲批，大興、順義、通州、香河等環(huán)京樓市被熱炒，房?jī)r(jià)一度暴漲。

今年5月份，成渝城市群發(fā)展規(guī)劃正式獲批，成都與重慶被定位為“國(guó)家中心城市”。自此，環(huán)渤海城市群、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、長(zhǎng)江中游城市群與成渝城市群五大超級(jí)城市群輪廓逐步清晰化，各城市群中的核心城市也成了龍頭房企深耕布局的戰(zhàn)略堡壘。

前不久，號(hào)稱“八縱八橫”的國(guó)家高鐵新戰(zhàn)略一出爐，像有“米”字型之稱的合肥、重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、福州等成了“高鐵新貴”，在不少經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士看來，該戰(zhàn)略將改變中國(guó)城市格局。

●“地王”圖譜勾勒城市重要性

從國(guó)家經(jīng)濟(jì)地理來看，以合肥市為例，年初以來頻現(xiàn)地王，按照上述“地王”報(bào)告的數(shù)據(jù)，該市前7個(gè)月斬獲了14個(gè)地王，成交總額近360億元，不少房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人驚呼，“合肥瘋了！”

在合肥拍地最火爆的5月份，該市當(dāng)月直接賣地118億元，僅5月30日一天成交近百億元，合肥本地龍頭“文一地產(chǎn)”、外來的建發(fā)房地產(chǎn)、融僑等，均不惜巨資高溢價(jià)儲(chǔ)糧。

合肥城建是合肥市國(guó)資上市房企，今年5月其一位高層人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，“（土地）是房企必需的原材料，現(xiàn)在手上沒貨可售了。哪怕財(cái)務(wù)成本高一點(diǎn)，我們也要拿地。”

繼合肥之后，武漢、鄭州等土地市場(chǎng)自8月份以來突然火爆起來，僅8月23日，中銳地產(chǎn)豪擲12.8億元摘得武漢江夏區(qū)新地王，樓面價(jià)破7千元，溢價(jià)率422%。

據(jù)《楚天金報(bào)》報(bào)道，年初至今，武漢累計(jì)誕生了19個(gè)地王。與武漢相比，鄭州也不示弱，像8月18日融創(chuàng)與中國(guó)金茂分別拿下鄭東新區(qū)各一幅地塊，前者樓面價(jià)3.6萬元，后者則為3.7萬元，被稱之為鄭州年內(nèi)第八個(gè)地王，價(jià)格已超廣州。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，這輪地王潮從年初多在上海，迅速擴(kuò)散至杭州、蘇州、南京，以及廈門等，不久又向緊鄰長(zhǎng)三角的中部省會(huì)城市如合肥蔓延，最近武漢、鄭州及福州等格外火熱。

8月24日，融創(chuàng)以1.8萬元樓面價(jià)摘得天津東麗區(qū)一地王，總成交價(jià)30.2億元。據(jù)上述地王報(bào)告顯示，前7個(gè)月天津誕生了6個(gè)地王排名第9位，次于佛山。難道這次天津要爆發(fā)了？

融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德說，他們拿地都是選擇在核心城市，而在核心城市中，也是選擇核心地段。記者注意到，從融創(chuàng)版圖來看，該房企已基本囊括了五大城市群的布局，還是各城市群的明星城市。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，房地產(chǎn)具有周期性，這一輪樓市向上房企趕上了，不缺錢，出于戰(zhàn)略要拿地。從區(qū)域來看，集中在典型一二線城市投資價(jià)值較高，他們往往是區(qū)域綜合交通樞紐地位，軌道交通也發(fā)達(dá)，人口流入量大，投資相對(duì)安全。

●“地王”后遺癥引爭(zhēng)議

如今，“地王”仍在不斷誕生，“面粉貴過面包”似乎已成新常態(tài)。“地王”頻出，除了引爆房?jī)r(jià)上漲之外，給相關(guān)城市帶來的土地財(cái)政也格外可觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)50個(gè)大城市土地出讓金達(dá)9655.9億元，同比上漲38.5%。

財(cái)經(jīng)專欄作家江濡山撰文說，全國(guó)多數(shù)地區(qū)財(cái)政收入增長(zhǎng)困難，上海與深圳財(cái)政收入增幅卻高達(dá)30%以上，占上海地方財(cái)政逾80%的服務(wù)業(yè)中，金融和房地產(chǎn)貢獻(xiàn)名列前茅，這是扭曲的增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)支撐了上海財(cái)政收入高增長(zhǎng)。

此次融信以逾10萬元的樓面單價(jià)拿下上海靜安新“地王”，除了讓外界頗感震驚之余，更多疑問是這會(huì)否透支一座城市的未來？

近日，鄭州市代市長(zhǎng)程志明在該市人大常委會(huì)上曾明確提出，“加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。此前，上海、深圳、蘇州、南京等地已出臺(tái)調(diào)控新政，個(gè)別城市仍難以抑制“地王”。

北京一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，房企拿地本身沒錯(cuò)，搶地說明一直看好一座城市，但房企年內(nèi)不差錢者多，僅此就任性搶“地王”，難免助漲拿地非理性，除了快速推高房?jī)r(jià)，還會(huì)帶動(dòng)城市生活與生產(chǎn)成本上升，不利于一座城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

日前，“華為總部搬遷”風(fēng)波一度引社會(huì)熱議，后雖被辟謠，但作為深圳大型企業(yè)，其將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至東莞等城市，降成本的意圖顯而易見。外界認(rèn)為，華為風(fēng)波折射了當(dāng)前中國(guó)實(shí)體產(chǎn)業(yè)之痛，實(shí)體利潤(rùn)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上飛漲的地價(jià)。

實(shí)際上，“地王”頻出的城市顯然比主要依靠發(fā)展實(shí)業(yè)或“去土地財(cái)政”的城市在增加財(cái)政收入上來得更快一些，特別是當(dāng)前實(shí)體產(chǎn)業(yè)不景氣之下，這種反差似乎更明顯。

上述地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)說，各地政府出手調(diào)控已說明該模式不可持續(xù)，個(gè)別城市必須徹底轉(zhuǎn)變思維與發(fā)展模式。近日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐分析說，如果經(jīng)濟(jì)放緩而房?jī)r(jià)很高，這會(huì)擠壓非房地產(chǎn)部門的發(fā)展，跟“未富先老”、“未老先衰”是一個(gè)道理。

針對(duì)成都房?jī)r(jià)一直漲幅較慢，劉璐說，“成都房?jī)r(jià)還是穩(wěn)健一點(diǎn)的好。”他認(rèn)為，一座城市的房?jī)r(jià)應(yīng)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力及當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨较嗥ヅ洹?/p>

那些未現(xiàn)“地王”的城市，財(cái)力有限，又如何發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)？隨著去年國(guó)家收緊地方融資平臺(tái)貸款，發(fā)行地方債、資產(chǎn)證券化與PPP等形式受到熱捧。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》近日?qǐng)?bào)道，截至6月底，全國(guó)PPP項(xiàng)目入庫量近萬個(gè)，像貴州、河南等中西部省份申報(bào)較多，上海卻只申報(bào)了一個(gè)。但PPP推行兩年來，總體落地率僅10%。從這個(gè)角度看，也難怪各地政府如此熱衷于靠“地王”拉動(dòng)土地財(cái)政收入。

“地王”是讓富裕的城市變得更富，同時(shí)拖累實(shí)體經(jīng)濟(jì)？又或者造成資金集中于熱點(diǎn)城市，讓“窮”城市變得更“窮”？目前尚無最終定論。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)“地王”帶給不同城市的價(jià)值影響，進(jìn)行深入研究，并據(jù)此發(fā)布《2016年中國(guó)城市價(jià)值排行榜》。9月22日，我們將發(fā)布上述榜單的第一部分——《長(zhǎng)三角城市價(jià)值排名》，公眾可通過這一榜單了解，“地王”帶給各個(gè)城市價(jià)值的最新影響。