地王頻頻涌現(xiàn) 誰(shuí)才是幕后推手

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

“地王”頻出，往往是在房地產(chǎn)行業(yè)處于爆發(fā)式的上升期才會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象。但在房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”之時(shí)，很難再現(xiàn)過(guò)去十多年那種飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。因而此輪的“地王潮”，與過(guò)往相比，顯然有著不一樣的成因。

事實(shí)上，此前每一輪的調(diào)控，通常各地政府都會(huì)相應(yīng)縮減土地的供應(yīng)量，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地就是基本的原材料，是他們持續(xù)經(jīng)營(yíng)必須有所儲(chǔ)備的“糧草”。特別是在經(jīng)歷了持續(xù)的調(diào)控過(guò)后，市場(chǎng)的表現(xiàn)讓開(kāi)發(fā)商們更加集中地涌向一二線城市，僧多粥少之下，土地的價(jià)格自然出現(xiàn)飆升。但與此相對(duì)的是，更大范圍的三四線城市或區(qū)域被開(kāi)發(fā)商冷落，這種冷暖的鮮明對(duì)比，恰恰是房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志。今后可能很難再出現(xiàn)全國(guó)范圍的地價(jià)、房?jī)r(jià)普漲，開(kāi)發(fā)商們要想在市場(chǎng)中繼續(xù)活下去，甚至活得更滋潤(rùn)，必須拋棄簡(jiǎn)單粗放的開(kāi)發(fā)模式，唯有靠更加精細(xì)化的運(yùn)作，才能走得更遠(yuǎn)。

在三四線城市銷售不濟(jì)，一二線城市成了房企避險(xiǎn)最好的港灣。自去年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳，以及南京、蘇州、合肥等強(qiáng)二線城市中，“地王”不斷涌現(xiàn)。除了避險(xiǎn)的需求，“地王”頻出還有哪些深層次的原因？

●一線城市供求失衡

在經(jīng)歷了2010年以后的一波錯(cuò)誤的擴(kuò)張后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇在更有發(fā)展前景的城市拿地開(kāi)發(fā)。這使得很多時(shí)候，他們會(huì)扎堆拿同一個(gè)城市的地，并促成這個(gè)城市的“地王”迭現(xiàn)。

之前，中南建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦石就在中南集團(tuán)2016~2020發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，就中南建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的布局接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪，他表示會(huì)將一些落后地區(qū)的項(xiàng)目一次性賣(mài)掉，或者用其他方法處理掉，而把城市布局的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一線和一線城市周邊的三四線城市。

陳錦石的觀點(diǎn)，代表著很多地產(chǎn)企業(yè)的共同看法。盡管很多三四線城市地價(jià)便宜，但這些城市因?yàn)槿丝诖罅苛鞒觯呀?jīng)很難再有發(fā)展機(jī)會(huì)。這使得大量的企業(yè)把戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)放在一線城市。但問(wèn)題是，一線城市正在減少新增建設(shè)用地規(guī)模。這種供求關(guān)系失衡的情況下，“地王”頻出也就不難理解了。

比如，上海在鎖定城市總量的背景下，2013年開(kāi)始逐年遞減全市新增建設(shè)用地年度計(jì)劃。2016年，上海增加商品住宅用地，面積為800公頃，2015年和2014年該數(shù)值分別為400~600公頃和550~750公頃，但2013年這一數(shù)字為1000公頃。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年，上海出讓的75幅經(jīng)營(yíng)性用地中，住宅用地多數(shù)實(shí)現(xiàn)了翻倍的溢價(jià)，有8幅住宅用地溢價(jià)率超出200%。

一線城市“地王”涌現(xiàn)誰(shuí)是推手？來(lái)自金地華東區(qū)域投資部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一線城市的“地王”頻出不能完全歸咎于政府的供應(yīng)。一線城市的發(fā)展早，新增建設(shè)用地的空間有限，像深圳目前的土地供給中很大一部分來(lái)自城市更新。

該人士進(jìn)一步解釋，現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)整體放緩的背景下，一線城市的土地供應(yīng)緊張很難緩解，已經(jīng)有部分企業(yè)不得已走出一線去二線城市拓展。

●二線城市“期限錯(cuò)配”

貨幣寬松和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好的背景下，以合肥、南京、蘇州等城市為代表的地方政府未能及時(shí)對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，被市場(chǎng)認(rèn)為是這次“地王潮”的另一只推手。

合肥在市場(chǎng)需求大增的背景下，連年縮減土地供應(yīng)，庫(kù)存遭遇危機(jī)才開(kāi)始增加土地供給。合肥國(guó)土資源部門(mén)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，2016年，合肥將新增商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為7000畝，較去年的5500畝增加27.27%。

然而，早在2016年以前，合肥“地王潮”已經(jīng)出現(xiàn)，庫(kù)存“危機(jī)”也早已隱現(xiàn)。2015年被稱為“地王年”，鳳凰房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年合肥產(chǎn)生9個(gè)“地王”，幾乎涵蓋所有區(qū)域。而當(dāng)時(shí)，合肥仍在縮減經(jīng)營(yíng)性用地和住宅用地的供應(yīng)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年和2015年，合肥新建商品房成交面積同比增長(zhǎng)50.85%、50.01%和-4.34%，然而合肥當(dāng)期的土地供給在減少，對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積變化幅度為27.26%、27.48%、-20.81%。

土地供給滯后，合肥新建商品住宅供需早已失衡，并在2013年以后逐漸由平衡演變成危機(jī)。過(guò)去的2013年至2015年，合肥商品住宅供應(yīng)面積難以覆蓋成交面積。進(jìn)入2016年，合肥新建商品住宅去化周期維持在4個(gè)月以下，并長(zhǎng)時(shí)間保持在2個(gè)月的水平，為近6年的低谷。

與合肥類似，蘇州國(guó)土資源部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，蘇州商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積為474公頃，而此前的3年蘇州住宅用地供應(yīng)分別為446、447和481公頃。

多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，2015年蘇州已經(jīng)出現(xiàn)銷售大增和土地緊張的局面，政府層面未能及時(shí)調(diào)整土地供給，造成市場(chǎng)供應(yīng)較少，開(kāi)發(fā)商紛紛搶地的局面。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品住宅成交面積1175萬(wàn)平方米，同比上漲42.60%；當(dāng)年商品住宅供給僅增加17.29%。

更值得關(guān)注的是，蘇州商品住宅規(guī)劃面積的減少。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年，蘇州市推出的80幅住宅用地的規(guī)劃面積為888萬(wàn)平方米，較前一年下降25.90%，更是創(chuàng)下近6年的最低點(diǎn)，而同期，蘇州商品住宅銷售面積大漲42.60%。

“地王潮”同樣涌現(xiàn)的南京，雖未減少商品住宅的供給，但卻是在市場(chǎng)變化多樣的情況下，維持了供給不變。南京國(guó)土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，南京商品住宅供地計(jì)劃均為500公頃，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2016年前7個(gè)月，南京商品住宅銷售面積為980萬(wàn)平方米，2015年和2014年該數(shù)值為1207萬(wàn)平方米和776萬(wàn)平方米。