邦地產 2016-07-20 14:15:30
某種意義上“拆遷補償費用”也是一座城市房價、地價的一個風向標。
每經編輯 吳若凡
(本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle)
上海有一句俚語:“窮人翻身靠動遷”,說的是上海的老屋業(yè)主因為動遷,一口氣就可以拿到幾套新房,瞬間由窮變富。
其實,某種意義上“拆遷補償費用”也是一座城市房價、地價的一個風向標。
比如之前的虹口涼城地塊,樓板價預測能突破10萬/平,就是因為動遷成本太高,接下來怎么算都不便宜。
所以知道一個區(qū)域的“動拆遷標準”顯得非常重要,它能對你預估區(qū)域地價、房價有幫助。
最近邦爺就拿到了一份《虹口區(qū)萬安路地塊前期征收預算》,下簡稱《預算》(可掃描文末二維碼加入粉絲群呼叫群主獲取資料)。我們具體來看一下。
這宗萬安拆遷區(qū)域的地塊總建筑面積34752平方米,其中居住房屋面積23683平米,個體工商戶及非居住房屋面積11069平米。面積雖然不大(不過還是比涼城地王大),但是跨度長,西至涼城路,東至新市南路。
據《預算》估計,該地塊總計征收費用29.925億(涼城地王達37億),粗略計算得出,每平米拆遷成本在8.6萬。
近9萬/平的價格,如果以一套30平的房屋來計算,每個拆遷戶差不多可以拿近260萬。
當然,這只是粗略算法,8.6萬/平的價格除了包括拆遷補償款,還有其他費用,比如獎勵費、勞務費、房屋管理費等。
雖然地塊的動遷成本已經接近9萬/平,但樓板價算下來可能只有不到5萬/平,因為地塊的規(guī)劃容積率較原來的,翻了一倍不到。
不過對開發(fā)商來說,這塊地利潤還是可以的。如果能夠順利拆完,又在手上放了幾年,地價翻番不是沒可能。
之前動遷安置一般采用房屋實物,就是把安置房以比市場價便宜的價錢賣給動遷戶(也有些是直接置換房屋),這個價格往往會非常便宜非常誘人。比如佘山附近的商品房普遍超過2萬/平,但按照動遷協(xié)議價賣給動遷戶的房子只要12000元/平。
但現在動遷安置傾向“貨幣化”。政府鼓勵以貨幣形式安置,即動遷時對選擇貨幣化補償、放棄申購征收安置房及保障性住房,并在簽約期限內搬家的居民,給予不超過房地產評估總額20%的獎勵。
去年下半年,上海閘北某地塊拆遷,2套20多平米的房子,最終動遷補償給到了10萬/平。
邦爺一朋友在浦東大道的房子可能因為軌交18號線的建設被拆,本來他很有可能得到兩套房子作為動遷補償(但房子是位于上海郊縣的,比如浦東的新場,或者寶山羅店),但現在政府是按照房屋11萬/平的錢款來補償的。
拆遷補償真是拆遷地塊預算里的大頭啊~依據《關于進一步推進本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關于調整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見》內容,居住房屋的價值補償為:
1、公房:評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼
2、私房:評估價格×100%+套型面積補貼+價格補貼
評估價格=被拆除房屋的房地產市評估單價×被拆除房屋建筑面積
(如被拆除房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的,按評估均價計算);
套型面積補貼=評估均價×補貼面積;
價格補貼=評估均價×補貼系數×被拆除房屋建筑面積。
這份地塊拆遷資料是邦地產粉絲提供,想請邦爺幫忙牽線搭橋的。對這些服務,邦爺向來義不容辭。所以,如果你有需要發(fā)布信息、尋求消息、連接資源,也都可以通過后臺或粉絲群找到邦爺,我們幫你!
未來邦地產還將組織俱樂部活動,讓粉絲們聊聊市場,聊聊政策,聊聊金融,期待你的參與!
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