馮海寧：土地競拍可推“熔斷機制”超最高價即終止出讓

◎馮海寧

據(jù)5月25日《證券日報》報道，有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2016年共出現(xiàn)152宗“地王”。按照總價來計算，最高的50宗“地王”里，其中27宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1094.9億元，占比約為54%；如換一個角度來看，在這50宗總價“地王”里，42宗為上市公司獲得，合計金額為1682億元。

“地王”的標(biāo)準(zhǔn)是什么？其實沒有權(quán)威的說法，一般是指某個區(qū)域內(nèi)地塊成交總價最高，或樓面單價最高，或樓面地價最高的地塊。以這些標(biāo)準(zhǔn)來衡量，2016年出現(xiàn)152宗“地王”看似過多，但不算離譜，因為全國的城市眾多，而每個城市又被劃分為多個區(qū)域，在當(dāng)前不少城市樓市升溫的背景下自然會出現(xiàn)很多地王。

“地王”并不受公眾待見，原因是“地王”不僅推升地價，導(dǎo)致一些地方對土地財政更加依賴，而且還直接推動區(qū)域內(nèi)房價上漲，增加了購房人經(jīng)濟負擔(dān)。所以，輿論對“地王”多持批判態(tài)度。不過，任何東西都是有利有弊，比如“地王”的出現(xiàn)，同樣有利于充實地方財政，可為公共支出、民生改善提供支持。

此外，“地王”還是觀察樓市變化的一個“窗口”。比如，2016年以來共出現(xiàn)152宗“地王”，一線城市僅有21宗；而同樣的統(tǒng)計口徑2015年只有95宗，其中一線城市共計51宗，這至少說明兩個問題：其一，今年樓市總體比去年更熱；其二，受多種因素影響，開發(fā)商的目標(biāo)今年逐步向一線城市之外的城市轉(zhuǎn)移。

值得注意的是，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，無論是“地王”宗數(shù)還是成交金額，都反映出絕大部分“地王”是上市企業(yè)+國企制造的。對此，有一種觀點認為，因為制造“地王”等于是在推高房價，國企似乎不應(yīng)該這么做，畢竟國企不能忽視社會責(zé)任。而上市公司制造大量“地王”，則折射出樓市被寡頭壟斷的現(xiàn)實。

實際上，上市企業(yè)也好，國企也罷，作為市場主體，有權(quán)利參與土地競拍并拿走“地王”。上市企業(yè)對股東負責(zé)，就要有業(yè)績；國企要實現(xiàn)國有資本保值增值，也要有業(yè)績。而且，在中小開發(fā)商逐漸被市場淘汰出局的情況下，只有上市企業(yè)與國企才有實力參與“地王”爭奪。所以，上市企業(yè)+國企制造“地王”很正常。

事實上，“地王”并不完全由上市企業(yè)+國企制造，而是多方聯(lián)合制造，其中，地方政府在其中扮演的角色極為重要。

由于“地王”可以拉高城市地價和房價，為地方財政帶來可觀的賣地收入和稅費收入；再加上“地王”被開發(fā)利用后容易成為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性項目，有利于提升城市外在形象，因此，一些城市的管理者就會有意無意地制造“地王”，這在業(yè)內(nèi)并不是什么秘密。

另外，“地王”的出現(xiàn)也與炒房者、買房者有一定關(guān)系。從過去情況來看，樓市低迷時期很少出現(xiàn)“地王”，而房價上漲期也是“地王”噴發(fā)期，因為房價上漲改變了開發(fā)商預(yù)期，而房價上漲顯然與需求側(cè)有關(guān)。同時，“地王”的出現(xiàn)還與價高者得的土地招拍掛制度有密切聯(lián)系。

盡管“地王”看上去是一種市場現(xiàn)象，不可能完全杜絕，但筆者以為，應(yīng)該采取合理方式減少“地王”，以免“地王”擾亂樓市，比如在樓市推行熔斷機制，當(dāng)土地溢價率超過規(guī)定比例，土地競拍應(yīng)該自動中止或作廢。最近蘇州就有規(guī)定，報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。這種熔斷機制應(yīng)該在全國推行。

再比如，對于城市黃金地段的地塊，在出讓時應(yīng)該對單次出讓面積進行限制，以降低出讓總價。還有，對“地王”在一定時間段內(nèi)集中出現(xiàn)，應(yīng)該暫停土地供應(yīng)，以便開發(fā)商冷靜面對。此外，還應(yīng)該對“地王”強化監(jiān)測，警惕地王變“囤地”。

（作者系媒體人）