李宇嘉:貨幣化將對公租房供給低效進行糾偏

◎李宇嘉

近期熱映的電視劇《歡樂頌》讓大家對“群租”、“合租”等租房模式有了新看法。事實上，只有少數(shù)像電視劇中的“海歸”或“金領(lǐng)”有能力買房，租房早已成為在大都市打拼的年輕人最主要的居住模式。

據(jù)統(tǒng)計，2014年，通過租賃（包括城中村、政府公租）解決居住的城鎮(zhèn)總?cè)丝谠?億人左右，占城市人口近40%。像北京這樣的大城市，每天都有20萬人在租房子，其中15萬人單租、5萬人合租；深圳實際管理的2000萬人口中，70%的人租房住，甚至選擇長期租房。

房價和租金相互攀升，為降低居住成本，很多年輕人不得不選擇合租、群租。2007年8月，教育部公布的171個漢語新詞中，群租、“蟻族”赫然在列。近年來，房價越來越高，且投入租賃市場的住房大多以大戶型為主，但租房需求則以中小戶型為主，50平方米以下占75%左右。于是，合租成為普遍現(xiàn)象。2015年，住建部對16個外來人口集中的大城市調(diào)查，顯示合租占住房租賃的50%。

當前，去產(chǎn)能、去杠桿正在深入推進。一些以工業(yè)為主的二線城市（以及百強縣）人口集聚能力下降，若不考慮農(nóng)民工的輸入，城市人口增長事實上已減少。由此，城市化步入“下半場”，由“城市化”發(fā)展為“大城市化”、“都市圈化”。特大城市及“都市圈”以高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，再考慮配套的生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)，其人口吸附能力空前提升。“大城市、居不易”，高房價將是常態(tài)，租賃也就成了最主要的居住形式。

2015年中央經(jīng)濟工作會議提出在“十三五”期間，要構(gòu)建面向新市民、新就業(yè)者的，以“租售并舉”為主要內(nèi)容的住房新制度，事實上是要將租賃市場培育為與銷售市場并駕齊驅(qū)的住房供應(yīng)“雙引擎”之一。

近期，隨著國務(wù)院和住建部關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場頂層構(gòu)架和長效機制的“出爐”，住房租賃市場這個被忽視卻異常重要的領(lǐng)域，將在政策庇護下走向規(guī)范和壯大。

5月6日，住建部提出6項培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，其中“公租房貨幣化”備受青年人群的關(guān)注。所謂“公租房貨幣化”，說白了就是符合申請公租房的人群，拿著政府提供的租金補貼，到市場上尋找適合自己的房子租住。根據(jù)規(guī)定，在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房貨幣化范圍。

這透露出幾個很重要的信息。首先，大城市常住人口、新就業(yè)者，特別是城市未來發(fā)展和公共服務(wù)供給的中堅力量，將被全部納入公租房貨幣化的范疇。這既是新形勢下調(diào)整住房保障范疇的訴求，更是城市化新階段大城市爭奪人口、提高城市競爭力的訴求。

人口紅利結(jié)束后，哪個城市能最大限度地集聚人口，特別是爭取到青年才俊，哪個城市的核心競爭力就更強。吸引人口的殺手锏，就是誰的公共服務(wù)更優(yōu)質(zhì)。毫無疑問，良好的人居環(huán)境是城市公共服務(wù)的首選。

其次，這將明顯降低租金負擔(dān)。自2011年6月有統(tǒng)計以來，城鎮(zhèn)房租連續(xù)5年上漲。目前，新市民、大學(xué)生集聚的大城市，平均月租金為25~70元/平方米，70平方米的商品住房，月租金約為2000~ 5000元。電視劇《歡樂頌》中房子，租金在7500~8000元。2015年，農(nóng)民工月均收入才3072元，大學(xué)畢業(yè)生收入甚至低于農(nóng)民工。在深圳，今年4月的商品住房套均租金4719元，而常住人口月均可支配收入僅3719元。因此，對于廣大租賃人群來說，租金補貼無異于雪中送炭。

再次，貨幣化是對公租房供給低效的糾偏。截至2014年，全國公租房（含廉租房）共建設(shè)1660萬套，占3600萬套保障性安居工程任務(wù)近50%。但是，由于建設(shè)、輪候和分配周期長，位置偏遠且配套差，各地普遍出現(xiàn)空置或“棄租”現(xiàn)象，很多項目或分配批次，甚至出現(xiàn)40%~70%的空置率。若將建設(shè)資金分配給租房人群，讓他們到市場上租房，無疑是樓市供給側(cè)改革的重大進展。

最后，公租房貨幣化適應(yīng)多樣化的租房需求。新市民和大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)者，多以“80、90后”為主，他們工作變動頻繁，結(jié)婚年齡推遲，居住行為個性化、時尚化，對生活品質(zhì)較為追求。居住只是生活開銷之一，有了貨幣化補貼后，有的愿意自己再加些錢，選擇更好的居住小區(qū)，有的愿意維持原狀，將更多結(jié)余收入用來消費，還有的則愿意租住城中村，結(jié)余用于再教育等。

過去，低成本是“中國制造”的優(yōu)勢，但這一優(yōu)勢正在消弭。房屋兼具生產(chǎn)和生活場所的屬性，租金上漲是人工、物流倉儲、生產(chǎn)場所投入等成本上升的罪魁禍首。今年以來，CPI進入“2時代”，豬肉和蔬菜價格創(chuàng)新高，這與年后“租金重訂”撇不開關(guān)系。由此，保障范圍擴大和公租房貨幣化，事實上也是供給側(cè)改革的內(nèi)容——“降成本”的重要環(huán)節(jié)。同時，公租房貨幣化形成對龐大租賃需求的巨大支持，有利于形成“先租后買”的合理住房消費模式，讓樓市泡沫“軟著陸”。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）