李宇嘉：營改增有助于提高房地產行業(yè)集中度

◎李宇嘉

　　5月1日，營改增進入全面鋪開的收官階段。營改增有利于去庫存、降成本、補短板，被視為供給側結構性改革最重要的內容，而降成本（減稅）無疑是營改增被寄予厚望之所在。

　　2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產、建筑業(yè)、金融業(yè)營業(yè)稅收入占比分別為31.6%、26.6%、23.6%，房地產是“大頭”。營業(yè)稅是地方第一大稅種，而房地產又是營業(yè)稅的大頭，加上土地出讓收入及關聯(lián)的60多個上下游行業(yè)，房地產占地方全口徑財政收入超過60%。那么，房地產納入營改增以后，其稅負將如何變化，能否實現(xiàn)全行業(yè)稅負只減不增呢？

　　財政部、國家稅務總局測算，營改增將年均減稅5000億元，其中不動產、在建工程抵扣占60%。也就是說，企業(yè)購置或自建不動產、在建工程作為固定資產，構成了減稅主體。由此，新增4個行業(yè)的減稅并不十分樂觀。相應地，國家實施了很多過渡性措施，如稅率降檔，增值稅在17%和13%的基礎上，新增房地產和建筑業(yè)11%的稅率、金融和生活服務業(yè)6%的稅率；營業(yè)稅優(yōu)惠繼續(xù)延續(xù)；房地產增值稅預征率從營業(yè)稅的5%降至3%等。

　　根據(jù)國泰君安的研究，即便土地從應稅收入中扣除，如果建安成本100%可以進項稅來抵扣，減稅規(guī)模將達到收入的1.04%，凈利潤將提高10.36%；如果建安成本只有50%可通過進項稅抵扣，實際稅率將提升0.45%，凈利潤將下降4.5%。因此，進項稅能否抵扣，成為房地產行業(yè)稅負增減的關鍵。

　　2012年試點營改增以后，原營業(yè)稅征稅范圍內的部分企業(yè)出現(xiàn)實際稅負提高的現(xiàn)象，根本原因就在于有些企業(yè)拿不出抵扣憑證，導致稅負反而增加。

　　在營業(yè)稅時代，稅務機關主要監(jiān)管開發(fā)商營業(yè)收入是否繳稅，而能夠抵扣銷項的支出環(huán)節(jié)（上游建筑企業(yè)的收入），稅務機關很少關注，造成支出環(huán)節(jié)稅款流失、支出開票混亂。同時，開發(fā)商獲得的營業(yè)稅發(fā)票，特別是支出時獲得的上游建筑企業(yè)開具的營業(yè)稅發(fā)票，由于不能抵扣開發(fā)商繳納的營業(yè)稅，所以稅務機關很少監(jiān)管建筑企業(yè)的開票行為。

　　增值稅的特點是“道道征稅、環(huán)環(huán)抵扣”，要求企業(yè)所有收入都要開具發(fā)票。另一方面，能抵扣的必須是增值稅專用發(fā)票（非普通發(fā)票），建筑企業(yè)要求開發(fā)商提供稅務登記證復本、一般納稅人資格證書或認定文件等后，才能向稅務機關申請專用發(fā)票，而稅務機關審核交易的真實性后才能開具專用發(fā)票。

　　而且，開具增值稅專用發(fā)票要依合規(guī)流程。首先，開發(fā)商獲得增值稅專用發(fā)票以后，必須在開票后180天內向稅務機關申請認定，認定通過后才能抵扣；其次，申請認定時，稅務機關先要看發(fā)票購買內容是否真實發(fā)生，這就需要開發(fā)商提供采購清單、商品明細等。這對營業(yè)稅時代僅針對開發(fā)商銷售額征收固定比例的稅收征管是極大挑戰(zhàn)，而房地產開發(fā)和建筑企業(yè)在經(jīng)營上恐難以很快適應。

　　作為輕資產企業(yè)，開發(fā)商進項抵扣主要有兩個內容：個人勞務、建安成本。目前，全國有13.6萬家開發(fā)商，95%是中小企業(yè)，它們的現(xiàn)實是勞務成本很高，營銷支出和上游建筑工人支出是大頭。目前，建筑工人工資較高的已達到5000元/月，為降低勞務成本（特別是個稅和社會保險），多數(shù)企業(yè)通過非正規(guī)人力市場、包工頭來獲得，以辦公用品發(fā)票沖抵，均沒有開具增值稅專用發(fā)票的習慣。

　　建安包括建材、安裝兩大塊。安裝成本主要是建筑企業(yè)的勞務收入，也無法取得增值稅專用發(fā)票；建材中的沙子、水泥等，多數(shù)通過包工頭在私人材料市場購進，特別是中小開發(fā)商，也無法取得增值稅專用發(fā)票；建材中的玻璃、線材等，中小開發(fā)商一般自行向私人建材市場采購（“清包”模式），大開發(fā)商則承攬給建筑企業(yè)（“總包”模式），只有后者才能獲得增值稅專用發(fā)票。

　　綜上所述，由于房地產及建筑行業(yè)服務業(yè)的特性（中小企業(yè)為主且魚龍混雜、征稅慣性造成票據(jù)混亂），營改增后短期內開發(fā)商遭遇稅負增加的現(xiàn)象恐難以避免。

　　但是，過渡性措施的跟進、不動產納入抵扣，完全可以抵充稅負增長，確保行業(yè)稅負“只減不增”。

　　更重要的是，一方面中短期內房地產營改增對大開發(fā)商、大建筑企業(yè)減稅效果非常顯著，有利于以稅收這一市場化手段提高行業(yè)門檻，助推企業(yè)做大做強、行業(yè)集中度提升。

　　另一方面，營改增激勵開發(fā)商將項目設計規(guī)劃和材料采購外包，激勵開發(fā)商從過去單純追求規(guī)模開發(fā)收益，向追求項目品質轉變，促進行業(yè)轉型升級。此外，營改增有助于捋順上下游開票鏈條，有利于改變過去20多年來地方政府過分追求房地產規(guī)模發(fā)展、變相扶持地價房價的傾向，進而為地方政府職能轉變、財稅改革奠定基礎。

　?。ㄗ髡邽樯钲谑蟹康禺a研究中心研究員）