楊紅旭：房地產(chǎn)市場開始顯現(xiàn)類股市的板塊輪動

◎楊紅旭

　　2015~2016年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個新的現(xiàn)象：房地產(chǎn)板塊輪動。

　　回顧我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史，以前幾乎未曾出現(xiàn)過區(qū)域房地產(chǎn)市場的板塊輪動，基本特征是多數(shù)區(qū)域同步變化，同漲同跌。1992年至1993年，海南、北海等南方少數(shù)地區(qū)曾出現(xiàn)樓市爆熱，但當(dāng)時全國房地產(chǎn)市場化程度低，多數(shù)地區(qū)仍處于福利分房時代。真正全面的住宅商品房、市場化，始于1998年房改。

　　其后，從區(qū)域差異來看，各地房地產(chǎn)發(fā)展速度和市場發(fā)育程度，存在著東中西部、一二三四線城市的梯度差別，這與各地經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展程度有關(guān)。

　　房改之后的十幾年當(dāng)中，全國樓市“鐵板一塊”時候較多。比較典型的幾個年份是2005上半年、2007年、2009下半年、2010年，全國普遍較熱；2008年、2011年、2014年，全國普遍較冷。

　　而2015年以來，罕見地出現(xiàn)了板塊輪動現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：一線城市先熱，以滬深為典型，去年二季度即啟動；二線后熱，以南京、蘇州、合肥、廈門為典型，去年下半年至今年一季度表現(xiàn)顯著，而原來偏弱的二線如天津和杭州也在去年四季度開始上漲；三線也慢慢復(fù)蘇，70城中房價止跌的三線城市快速增多。

　　這種情形，過去不能說完全沒出現(xiàn)過，但有區(qū)別的是：今年3月下旬滬深調(diào)控升級之后，市場開始降溫，北京雖然沒出嚴(yán)厲的新政，也有所降溫，但二三線城市繼續(xù)升溫。

　　從另一個角度看，一線城市內(nèi)部的輪動表現(xiàn)出史無前例的典型性：去年二季度深圳房價起飛，三季度上海房價發(fā)力，四季度北京加速上漲，今年一季度廣州最后跟進(jìn)。

　　還有，三大都市區(qū)周邊樓市的輪動色彩也遠(yuǎn)超過去。比如，深圳樓市火爆之后，東莞接著大漲，甚至擴(kuò)散至中山與惠州；北京通州房價高漲之后，燕郊房價也急漲，香河、大廠也跟著大漲；上海周邊的昆山，房價四五年不漲，上海限購升級后，反而加速上漲。

　　這種現(xiàn)象，非常類似于股市中的板塊輪動，一個接一個的板塊登臺表演，而當(dāng)所有板塊都輪動完的時候，牛市也差不多接近尾聲了。

　　從市場運(yùn)動的內(nèi)部機(jī)制來看，輪動的前提是分化。

　　在2011年之前，我國各地房地產(chǎn)市場共性多、差異性少，只有發(fā)展節(jié)奏與成熟度方面的區(qū)別，而缺乏市場波動上的區(qū)域分化。

　　然而，2011年是一個分水嶺。這既是黃金十年與白銀時代的分水嶺，也是區(qū)域分化的時間窗口。此后，三四線城市和部分二線城市樓市降溫，成交萎縮，庫存高企，房價低迷。而一線城市和部分二線城市，在2011年同步低迷之后，2012年下半年和2013年出現(xiàn)了一個短周期性質(zhì)的繁榮，而這個“繁榮期”，卻與三四線城市基本無關(guān)。

　　世事有輪回，區(qū)域樓市亦如此。在經(jīng)歷2011至2015年，長達(dá)約四年的降溫與調(diào)整之后，部分原來弱勢的城市開始復(fù)蘇了。也許有人會質(zhì)疑：憑什么認(rèn)為低迷四五年就應(yīng)該反彈？日本樓市都低迷20多年了，也沒見重新上漲呀！

　　對此我想提出兩個觀點(diǎn)：其一，全世界樓市只有日本獨(dú)此一家，大泡沫破滅之后，房價持續(xù)低迷了20多年，憑什么中國會重蹈日本的覆轍？

　　其二，當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)基本面、金融市場、城鎮(zhèn)化率、住房需求量等因素，不支持樓市長期低迷，一線和部分二線城市活力仍在，憑什么三四線和部分二線城市就應(yīng)該好幾年“臥床不起”？

　　從外部環(huán)境看，自2014年開始，全國房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，貨幣政策大幅寬松，多次降息降準(zhǔn)，社會資金充裕。而且這種寬松程度皆超過了2012年下半年和2013年，那時候三四線城市房價沒有反彈，既與上述寬松程度不夠有關(guān)，也與他們樓市自身調(diào)整的時間長度和深度不夠有關(guān)。

　　而2015年下半年以來，尤其是今年以來，三四線和弱二線城市的房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，部分已開始復(fù)蘇?？喟舅哪曛?，終于開始進(jìn)入板塊輪動、市場向上的時間窗口。

　　市場數(shù)據(jù)已初露端倪。比如，易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的全國35個典型城市的住宅庫存，自2011年開始增長，其中一線和部分二線城市曾經(jīng)在2012年下半年和2013年出現(xiàn)了庫存減少，但三線樣本城市的庫存持續(xù)增長，直至2014年四季度，一二三線城市的庫存同步見頂，其后振蕩式下滑，雖然三線城市下滑的幅度明顯小于一線，但畢竟開始慢慢下行了。

　　這也就意味著：三線城市的市場供求也開始慢慢改善了。

　　去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將房地產(chǎn)去庫存列為五大經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)之一，能否順利推進(jìn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵要看三四線城市的去庫存情況。過去一年，已初見成效，但離去庫存目標(biāo)仍有較大差距。讓房價過熱的少數(shù)一二線城市降溫，讓板塊輪動更快更穩(wěn)地向部分二線和多數(shù)三四線城市擴(kuò)展，既符合去庫存的目標(biāo)，也是市場內(nèi)部的需求。對此，各方應(yīng)樂見其成。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）