馮焱東：房地產(chǎn)調(diào)控要重視長效短效機(jī)制相結(jié)合

◎馮焱東

房地產(chǎn)是一個特殊行業(yè)，政府調(diào)控對其健康發(fā)展非常重要。多年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多次周期波動，政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)也在不斷成熟，不過在有些方面仍需進(jìn)一步探索和完善。根據(jù)香港特區(qū)政府的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和深圳等熱點(diǎn)城市調(diào)控的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控既要建立長效機(jī)制，又要建立短效機(jī)制，二者缺一不可。

如果說短效機(jī)制如同中醫(yī)講的“急則治其標(biāo)”，那長效機(jī)制就是“緩則治其本”，長短結(jié)合即所謂“標(biāo)本兼治”。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制各界已經(jīng)探討得比較多，主要措施有為部分中低收入群體提供住房保障，支持住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)，開征物業(yè)稅增加持有環(huán)節(jié)成本，實(shí)施差別化信貸政策等。本文想重點(diǎn)探討一下短效機(jī)制。

所謂短效機(jī)制，是指政府（中央和地方）與相關(guān)部門針對房地產(chǎn)市場的激烈波動，或者市場已出現(xiàn)的大幅漲落苗頭，及時或提前出臺一些相應(yīng)措施，積極引導(dǎo)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，避免大起大落。短效機(jī)制也可以簡單理解為及時調(diào)控，與滯后調(diào)控對立。

香港特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的時間比較長，市場也經(jīng)歷過多次大幅波動，政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)相對成熟。雖然香港已經(jīng)連續(xù)22年在“經(jīng)濟(jì)自由度指數(shù)”排名中獲得第一，但即使在這樣一個全球經(jīng)濟(jì)自由度最高的地方，特區(qū)政府依然對樓市高度關(guān)注，頻頻表態(tài)或出手干預(yù)，可見調(diào)控對房地產(chǎn)是多么必要和重要。

僅在最近4年多以來，香港特區(qū)政府對房地產(chǎn)就實(shí)施過額外加收買家印花稅、翻倍收取印花稅、調(diào)整按揭成數(shù)等多種手段。很難想象，如果沒有特區(qū)政府連續(xù)7次出手調(diào)控，香港房價會飆升到何種程度，房價泡沫破滅后又會造成什么樣的后果。

香港特區(qū)政府財政司司長曾俊華多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控的“快”，其實(shí)就是要有短效機(jī)制，及時調(diào)控，這是給我們的一個重要經(jīng)驗(yàn)和啟示。這方面內(nèi)地與香港尚有一定差距，很值得學(xué)習(xí)借鑒。在很多情況下，我們的調(diào)控措施還談不上及時調(diào)控，甚至有時還是滯后調(diào)控，其中一個原因就是我們還沒有建立短效調(diào)控機(jī)制。

如何建立短效調(diào)控機(jī)制？筆者認(rèn)為政府首先要對市場變化保持足夠敏感，能洞察市場主要矛盾，并及時采取足夠力度的反周期調(diào)控措施。

近年來房地產(chǎn)區(qū)域分化十分明顯，在全國整體以“去庫存”為主要基調(diào)的同時，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市如北京、環(huán)北京部分城市、上海、深圳、蘇州、南京、鄭州、廈門、合肥、南昌等地的樓市卻庫存告急，房價近1年多來呈現(xiàn)快速上漲之勢，到今年3月有的城市已經(jīng)同比上漲30%以上。但多數(shù)城市的調(diào)控措施都是姍姍來遲，或者干脆沒出臺政策。

及時調(diào)控必須密切關(guān)注市場主要矛盾的變化。當(dāng)前全國絕大部分城市的主要矛盾是供應(yīng)過大，所以政策是消化供應(yīng)泡沫；而一線和部分二線城市的主要矛盾則是供不應(yīng)求，房價過快上漲，調(diào)控政策應(yīng)該及時轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)大供應(yīng)、防控房價泡沫，如不因城施策，盲目執(zhí)行中央去庫存政策，就會把大方向搞反，甚至火上澆油。

在當(dāng)前城市化快速發(fā)展之時，房價有易漲難跌、快漲慢跌的特點(diǎn)，房價一旦快速上漲，再回落到比較理性的位置往往需要較長時間。所以在房價有過快上漲苗頭的時候，能采取適當(dāng)措施是最理想的，把問題扼殺在萌芽狀態(tài)。

其次，建立調(diào)控短效機(jī)制需要“常態(tài)化”使用部分調(diào)控工具。房地產(chǎn)調(diào)控有財稅、金融、法律、行政、戶籍、土地等多種方式，其中有些是快變量，有些是慢變量，有些手段可以常態(tài)化使用，有些不宜常態(tài)化使用。如法律工具有一定基礎(chǔ)性、嚴(yán)肅性，不宜常態(tài)化使用；但稅收、金融、行政等快變量工具可以常態(tài)化使用，土地出讓等政策也應(yīng)該常態(tài)化使用，不過土地政策見效需要時間，不是快變量。

所謂常態(tài)化使用，是指中央和地方政府及相關(guān)部門，根據(jù)房地產(chǎn)市場的激烈變化，及時應(yīng)用某些工具特別是快變量工具對市場進(jìn)行調(diào)控，并盡量預(yù)調(diào)微調(diào)，以達(dá)到穩(wěn)定供求關(guān)系和房價波動的目的。

調(diào)控之所以經(jīng)常滯后，與金融等調(diào)控工具不能常態(tài)化使用也有很大關(guān)系。如果我們及時看到了市場變化，但沒能很好地運(yùn)用常態(tài)化、快變量調(diào)控工具，就會出現(xiàn)最需要出手調(diào)控市場的時候，我們卻只成為旁觀者，任由情況繼續(xù)惡化的現(xiàn)象。

所以說金融、稅收、輿論、行政等快變量調(diào)控工具必須在需要時及時使用，這樣才有可能駕馭住房地產(chǎn)這匹桀驁不馴、喜歡折騰的烈馬。

最后，建立調(diào)控短效機(jī)制需要中央給地方合理授權(quán)，并厘清中央和地方政府在調(diào)控方面的責(zé)權(quán)關(guān)系。調(diào)控必須貫徹中央分類調(diào)控、因城施策的精神，應(yīng)該賦予地方政府靈活使用房地產(chǎn)方面金融和稅收工具的權(quán)力，在市場需要時及時使用。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）