李宇嘉：社會(huì)資金對(duì)一線城市樓市的追逐不會(huì)改變

◎李宇嘉

滬深樓市新政“落地”后，市場(chǎng)調(diào)整明顯。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，新政首周，上海新房成交面積比前一周下跌60.4%，成交均價(jià)環(huán)比下跌了3.4%；而深圳新房成交652套、7.05萬(wàn)平方米，分別下滑16%和15.7%，這已經(jīng)是深圳新房成交量連續(xù)5周下滑。二手住房市場(chǎng)調(diào)整幅度更大，新政首周，滬深兩地二手住房成交量分別下跌30%和50%，掛牌價(jià)下調(diào)幅度在5%~10%。

從二手房上門量、盤客比（放盤量/看房量）、議價(jià)空間等前瞻性指標(biāo)看，當(dāng)前市場(chǎng)與新政前差別很大。

綜合各機(jī)構(gòu)判斷和筆者市場(chǎng)調(diào)研，未來滬深樓市成交量回調(diào)30%~50%是大概率事件，價(jià)格得不到量的支撐，也會(huì)明顯下調(diào)。成交量下滑較大不能完全認(rèn)為是政策的原因。相比過去“10年9調(diào)”，此輪滬深樓市新政算是“溫柔的一刀”。新政最大的特征就是收緊非戶籍人口購(gòu)房，但滬深兩地非戶籍人口購(gòu)房占比分別僅為40%和35%。另外，并無政策限制的北京，4月以來二手房市場(chǎng)新增客源和房源分別下降12.4%和9.4%，新增客源已連續(xù)5周下滑。

因此，滬深樓市回調(diào)的根本原因在于市場(chǎng)預(yù)期改變。每一次實(shí)施緊縮性的政策，預(yù)期都會(huì)被沖擊，這與我國(guó)樓市特征有關(guān)。對(duì)房企、中介、有產(chǎn)者等市場(chǎng)主體來說，樓市景氣上升的“正外部性”很強(qiáng)，所以往往樓市過度景氣、出現(xiàn)口口相傳的泡沫論調(diào)后，監(jiān)管部門才會(huì)出面。此時(shí)，滯后的政策給敏感脆弱的市場(chǎng)傳達(dá)了一個(gè)不妙的信號(hào)，加上樓市信息嚴(yán)重不對(duì)稱，草根需求端開始出現(xiàn)濃重的觀望氛圍，表現(xiàn)在成交量驟降以及價(jià)格回調(diào)。

至于此次滬深樓市調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期改變可能更加明顯。滬深樓市新政出爐前，有關(guān)樓市泡沫傳言甚囂塵上。首先，目前一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)堪比倫敦等國(guó)際大城市，但居民收入僅為這些城市的1/5~1/4；其次，按常住人口計(jì)算，京滬深房?jī)r(jià)收入比在20~30倍，意味著絕大多數(shù)“剛需”已經(jīng)不具備房?jī)r(jià)支付能力了；再次，一年時(shí)間內(nèi)，滬深房?jī)r(jià)出現(xiàn)了40%左右的大漲，這是史無前例的，投機(jī)炒作需求泛濫、場(chǎng)外加杠桿嚴(yán)重。據(jù)悉，在2015年四季度，深圳投資性購(gòu)房占比在40%左右。因此，樓市泡沫化是市場(chǎng)主流論調(diào)。

因此，新政給市場(chǎng)傳達(dá)了“擠泡沫”的信號(hào)，這不僅加劇需求端“等等看”的氛圍，也促使一部分人增加掛牌、降低掛牌價(jià)。2015年，深圳房貸平均成數(shù)為6.3成，很多人通過場(chǎng)外配資獲得首套房資格，變相加杠桿。近期，深圳嚴(yán)格控制首付加杠桿，樓市明顯回調(diào)在情理之中。

但筆者認(rèn)為，此次新政依然重在抑制需求端，沒有觸及一線城市樓市這盤大棋的“急所”，如政策導(dǎo)向、貨幣環(huán)境、資產(chǎn)配置等，不會(huì)對(duì)一線城市樓市中長(zhǎng)期趨勢(shì)產(chǎn)生影響。

“十三五”及未來，供給側(cè)做減法與需求側(cè)做加法是經(jīng)濟(jì)主基調(diào)，樓市去庫(kù)存要承接去產(chǎn)能騰出來的杠桿，以熨平去產(chǎn)能、去杠桿的陣痛。在需求側(cè)做加法就需要偏寬松的貨幣環(huán)境。

在貨幣寬松周期疊加鼓勵(lì)老百姓加杠桿，樓市景氣是必然的，這與人口紅利是否結(jié)束、基本住房需求有沒有解決等沒有關(guān)系。只要貨幣不收緊，資金易于獲得、利率很低，樓市景氣回升就不會(huì)結(jié)束。在去產(chǎn)能、去杠桿完成之前，樓市托底功能不變，貨幣政策收緊概率不大，樓市景氣周期也就不會(huì)結(jié)束。

但是，盡管貨幣寬松，有效資產(chǎn)供給仍嚴(yán)重不足。2015年，全國(guó)新增社會(huì)融資15.4萬(wàn)億元，國(guó)企新增負(fù)債超過12萬(wàn)億元，2/3的信貸流向國(guó)企及地方平臺(tái)。但是，國(guó)有控股企業(yè)2015年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.09萬(wàn)億元，信貸投放對(duì)于有效資產(chǎn)形成的作用不大，這是全社會(huì)普遍面臨“信貸寬、資產(chǎn)配置荒”的根源，也是資金變著法子回流銀行、銀行理財(cái)和同業(yè)資產(chǎn)居高不下、資金金融體系內(nèi)“空轉(zhuǎn)”的原因。因此，社會(huì)資金急需要尋找避難所。

當(dāng)安全資產(chǎn)極度匱乏時(shí)，體制優(yōu)勢(shì)最集中的地方也是資金最安全的地方。一線城市集中了全國(guó)20%的公共資源、就業(yè)機(jī)會(huì)、現(xiàn)代化成果，房子則毫無疑問是這種優(yōu)勢(shì)的最佳載體。因此，全社會(huì)資金對(duì)一線城市樓市的追逐不會(huì)改變，特別是在貨幣寬松大周期不結(jié)束的情況下。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）