“雙降”推高地價(jià)？開(kāi)發(fā)商并購(gòu)中小房企更劃算

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

10月23日，央行宣布再降息及再降存款準(zhǔn)備金率。其中銀行的房貸利率經(jīng)過(guò)連續(xù)降息已經(jīng)跌入自2009年以來(lái)的最低。此前，企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸、公司債利率也已經(jīng)跌至較低水平。在資金使用成本不斷降低，流動(dòng)性相對(duì)充裕的大背景下，資產(chǎn)價(jià)格存在上漲可能性，那么開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者應(yīng)該奉行怎樣的投資策略呢？

上周末，在央行再度宣布實(shí)施“雙降”后，與CPI漲幅相抵，實(shí)際上的負(fù)利率時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，資產(chǎn)價(jià)格或?qū)⒁l(fā)新一輪上漲，房地產(chǎn)無(wú)疑是最重要的受益者之一。

難道是“春江水暖鴨先知”？進(jìn)入10月份以來(lái)，以京滬為代表的土地市場(chǎng)異?；鸨＠^葛洲壩（600068，SH）擲49.5億元獲得北京豐臺(tái)地塊，以7.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)刷新單價(jià)地王記錄；中國(guó)金茂與碧桂園聯(lián)合體又以140%溢價(jià)率、51.8億元奪得兩宗地。“地王”頻現(xiàn)的背后，與流動(dòng)性充裕不無(wú)關(guān)系。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年下半年起，房企密集發(fā)行公司債，截至截稿前，年內(nèi)的實(shí)際發(fā)行量超過(guò)1700億元，遠(yuǎn)高于去年全年的235億元。對(duì)于許多手握重金的大型房企而言，砸向土地市場(chǎng)似乎是最好的去向。

然而，在本輪流動(dòng)性寬松的背后，多數(shù)城市的商品住宅庫(kù)存壓力依然高企。對(duì)于房企而言，高價(jià)搶地是否隱藏著風(fēng)險(xiǎn)？是否還有穩(wěn)健的投資渠道？

“地王”重出江湖

北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從10月20日到11月23日，北京共出讓31宗土地，總起始價(jià)合計(jì)高達(dá)624.17億元。如無(wú)意外，今年北京的土地出讓金將突破2000億元大關(guān)。

廣州的土地市場(chǎng)升溫跡象也明顯，就在央行“雙降”當(dāng)天下午，路勁地產(chǎn)擊敗保利、碧桂園等強(qiáng)敵，以19.4億元的總價(jià)加29700平方米的配建面積，奪得廣州市花都區(qū)的新任單價(jià)“地王”。當(dāng)天晚上，廣州市房管局一口氣推出位于琶洲、番禺區(qū)的6宗地塊，起拍價(jià)達(dá)到46億元。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在要做的首先是借錢(qián)，借得越多越好，因?yàn)樨?fù)利率會(huì)讓企業(yè)的融資成本降低；其次是拿地，因?yàn)樨?fù)利率讓貨幣貶值更快，土地反而更加值錢(qián)。

大型房企似乎早已意識(shí)到負(fù)利率時(shí)代背后的機(jī)會(huì)，紛紛通過(guò)發(fā)債充實(shí)“彈藥”。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至截稿前，年內(nèi)已經(jīng)有超過(guò)60家上市房企已經(jīng)或計(jì)劃發(fā)行境內(nèi)公司債，預(yù)期融資金額高達(dá)1700億元，而在2014年全年房企發(fā)債融資金額只有235億元。僅僅是恒大地產(chǎn)一家，今年通過(guò)境內(nèi)發(fā)債融資金額便達(dá)到400億元。

在擁有充裕的現(xiàn)金后，砸向土地市場(chǎng)已經(jīng)成為房企之間的共識(shí)。

在克而瑞研究中心分析師楊科偉看來(lái)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化嚴(yán)重，促使房企向一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市集聚，就連堅(jiān)持深耕三、四線(xiàn)城市的碧桂園、恒大都紛紛搶占一線(xiàn)城市市場(chǎng)，在一線(xiàn)城市土地供應(yīng)匱乏、貨幣政策寬松、資金充足等有利情況下，房企拿地情緒高漲更易推動(dòng)地價(jià)超預(yù)期上漲。

建議房企冷靜拿地

如今，巨量流動(dòng)性再度釋放，對(duì)于豪賭樓市將出現(xiàn)“大牛市”的房企而言，高價(jià)搶地是否隱藏著風(fēng)險(xiǎn)？“如今的市場(chǎng)環(huán)境與2009年已經(jīng)大不相同。”歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一方面，從2014年起，自主性需求、投資性需求和農(nóng)村人口進(jìn)城需求都在下降，市場(chǎng)剩下的改善性需求其實(shí)更多的是品質(zhì)性的改善需求，因此未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑的趨勢(shì)將不可逆轉(zhuǎn)；另一方面，多數(shù)城市的庫(kù)存依然高企，很多城市的地方政府即便在未來(lái)3~5年內(nèi)不再出讓一畝土地，也可以保證市場(chǎng)的足夠供應(yīng)。在需求萎縮、供應(yīng)大增的情況下，房地產(chǎn)要重現(xiàn)2009年后的大牛市幾乎不可能。

在歐陽(yáng)捷看來(lái)，雖然一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)線(xiàn)看好，但如今地價(jià)已經(jīng)被大幅抬高，一旦接下來(lái)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，短期被套牢無(wú)可避免。龍頭房企可以憑借均衡布局抵御局部風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于規(guī)模有限的中小型房企而言，少數(shù)一線(xiàn)城市項(xiàng)目的套牢就可能引發(fā)生存風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，雖然今年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將好于去年，但市場(chǎng)的回暖動(dòng)力更多來(lái)自調(diào)控政策的放松。“今年以來(lái)的刺激政策其實(shí)是在透支未來(lái)的需求，資本市場(chǎng)已經(jīng)用低估值告訴大家未來(lái)的結(jié)果。”中信建投首席研究員蘇雪晶在《2015年三季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)》上表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩大不明朗因素，一個(gè)是人民幣匯率問(wèn)題；另外一個(gè)就是后續(xù)需求的問(wèn)題，因此建議房企一定要在土地市場(chǎng)保持冷靜。

如何獲取攻守平衡

在流動(dòng)性充裕的大背景下，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在短期繁榮的機(jī)會(huì)，但盲目擴(kuò)張所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，對(duì)于房企而言，如何在防守與進(jìn)攻之間獲取平衡是關(guān)鍵。“對(duì)于大多數(shù)上市房企而言，成功發(fā)債后的錢(qián)用來(lái)干嘛？”歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)，連百?gòu)?qiáng)房企也有傳出破產(chǎn)、并購(gòu)等消息。因此在房企拿到現(xiàn)金后，應(yīng)該用來(lái)償還債務(wù)降低杠桿率，或者替換前期的高息負(fù)債，減少利息支出，甚至拿著現(xiàn)金等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)，只有謹(jǐn)慎的經(jīng)營(yíng)策略才能做到手中有糧心里不慌。

對(duì)于實(shí)力雄厚的超大型房企而言，相對(duì)于在土地市場(chǎng)高價(jià)搶地，入股甚至收購(gòu)發(fā)展不佳的中小型房企或許是更好的選擇。萬(wàn)科于10月13日宣布，公司將以每股2.20港元認(rèn)購(gòu)綠景中國(guó)地產(chǎn)（00095，HK）3億股新股份，占公司已發(fā)行股本約17.81%。

此外，增加海外發(fā)達(dá)市場(chǎng)的投資占比，也有利于對(duì)沖境內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行以及人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科于日前便宣布，擬通過(guò)3000萬(wàn)英鎊注資方式收購(gòu)位于英國(guó)倫敦科技城中心的The Stage項(xiàng)目20%股份，一舉進(jìn)入歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。世茂集團(tuán)更以總價(jià)70.2億港元，成功獲得香港九龍大窩坪延坪道一幅住宅地。

不過(guò)，世邦魏理仕策略顧問(wèn)部中國(guó)區(qū)資深董事王淳提醒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有極強(qiáng)的地方性差異，境內(nèi)房企在籌備海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期，應(yīng)該充分考慮地方政策、法律、稅收、競(jìng)爭(zhēng)等方面與國(guó)內(nèi)的差異，避免在拿地后產(chǎn)生不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。