白銀時(shí)代如何延續(xù)輝煌？房地產(chǎn)下一個(gè)黃金期將源于創(chuàng)新

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

每經(jīng)記者 王海慜

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，一面是房地產(chǎn)行業(yè)步入白銀時(shí)代，一面是各類新經(jīng)濟(jì)快速崛起。在互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，行業(yè)內(nèi)生和外延必將面臨著諸多重構(gòu)和變革。此輪創(chuàng)新的價(jià)值取向很大程度上將更多圍繞“共享”、“體驗(yàn)”這些關(guān)鍵詞。

8月27-28日，2015諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇在北京舉行，論壇邀請(qǐng)了任志強(qiáng)、毛大慶等房地產(chǎn)知名人士以及行業(yè)新勢(shì)力的代表人物，對(duì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，如何在傳統(tǒng)力量中尋找新的契機(jī)和價(jià)值進(jìn)行了深度剖析。

地產(chǎn)投資仍具潛力

從2014年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了總體供求平衡、部分地區(qū)供大于求的調(diào)整期。行業(yè)各參與主體應(yīng)勢(shì)做出了相關(guān)應(yīng)變。

以諾亞財(cái)富旗下資產(chǎn)管理平臺(tái)歌斐資產(chǎn)為例，截至今年上半年，其房地產(chǎn)基金的占比從去年上半年的74%降至今年上半年的47%。盡管如此，房地產(chǎn)基金目前仍是歌斐資產(chǎn)規(guī)模最大的業(yè)務(wù)。據(jù)公司半年報(bào)顯示，今年二季度末，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金余額逾300億元。諾亞財(cái)富董事局主席汪靜波認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)黃金十年的逐漸遠(yuǎn)去，傳統(tǒng)的模式將面臨激烈競爭，未來的機(jī)遇將主要依靠持有、運(yùn)營核心資產(chǎn)獲得長期回報(bào)。

放眼海外，房地產(chǎn)投資由于其穩(wěn)健收益的特性，始終受到不少國際知名機(jī)構(gòu)的青睞。耶魯大學(xué)捐贈(zèng)基金作為全球運(yùn)作很成功的學(xué)校捐贈(zèng)基金，常年將房地產(chǎn)作為重要的配置對(duì)象之一。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，2014年，房地產(chǎn)占耶魯基金的資產(chǎn)配置份額為18%。世界三大私募股權(quán)（PE）機(jī)構(gòu)之一的黑石集團(tuán)被認(rèn)為地產(chǎn)投資的標(biāo)桿，旗下管理著全球最大規(guī)模的地產(chǎn)基金（房地產(chǎn)基金是其第一大業(yè)務(wù)部門）。

歌斐房地產(chǎn)基金從2012年正式運(yùn)作，在短短三年之內(nèi)，就發(fā)展到如今的規(guī)模。回顧其近幾年的成長歷程，也能從相當(dāng)程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)的一些前沿趨勢(shì)——從過去的單項(xiàng)目投資的1.0版本；到多業(yè)態(tài)的組合投資、主動(dòng)管理的2.0版本；再到收購不良資產(chǎn)+存量資產(chǎn)運(yùn)營管理以及與地產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)投資的3.0版本。

歌斐資產(chǎn)CEO殷哲表示，房地產(chǎn)有抗通脹的特性，如果全球再進(jìn)入一輪新的印鈔階段，房地產(chǎn)作為抗通脹的資產(chǎn)有其配置價(jià)值。

機(jī)會(huì)在于模式創(chuàng)新

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年7月底宣布轉(zhuǎn)型的上市房企已超過50家。轉(zhuǎn)型的方向五花八門，包括物業(yè)管理、社區(qū)O2O、家裝、金融、健康養(yǎng)老、能源、農(nóng)業(yè)、文化娛樂等。

集體轉(zhuǎn)型是當(dāng)前行業(yè)的一大特征，其背后傳遞的信號(hào)是，隨著樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”，行業(yè)經(jīng)營痛點(diǎn)和核心能力都在發(fā)生著切換。過去房企都怕缺資金影響項(xiàng)目進(jìn)度，紛紛加大杠桿，而現(xiàn)在新盤去化、存量房盤活，尤其是如何提升客戶體驗(yàn)等運(yùn)營、管理問題已經(jīng)成為主要痛點(diǎn)。不過到目前，轉(zhuǎn)型成功的案例并不多見。

當(dāng)傳統(tǒng)房企為如何轉(zhuǎn)型而憂慮的同時(shí)，共享經(jīng)濟(jì)則悄然為行業(yè)打開了一扇窗戶。憑借可提升資源利用效率、降低消費(fèi)成本的優(yōu)勢(shì)，近兩年共享經(jīng)濟(jì)在全球范圍掀起一股熱潮。此次與會(huì)的不少行業(yè)人士認(rèn)為，共享經(jīng)濟(jì)有望成為繼流量分發(fā)、O2O之后又一大互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式。

據(jù)悉，全球即時(shí)用車軟件Uber全球最新估值已達(dá)到500億美元，成為全球估值最高的非上市公司。提供住房屋短租共享的Airbnb估值也達(dá)到255億美元，成為全球估值第三高的非上市公司。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，00后一代的價(jià)值觀將包括“隨時(shí)使用，何必?fù)碛?rdquo;這樣的新理念，未來多年內(nèi)，共享經(jīng)濟(jì)將大有可為。中國的房地產(chǎn)經(jīng)過二十年的高速發(fā)展，各大城市中普遍存在著大量利用效率偏低的閑置物業(yè)資源，如何盤活這些資源、使之發(fā)揮更大的社會(huì)價(jià)值、創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富成為房地產(chǎn)創(chuàng)新關(guān)注的焦點(diǎn)。從WeWork到優(yōu)客工場，從Airbnb到途家，房地產(chǎn)共享經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)進(jìn)入了中國。其中的代表性企業(yè)YOU+公寓、優(yōu)客工場創(chuàng)始人都親臨活動(dòng)現(xiàn)場，和投資者分享地產(chǎn)投資新理念。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶指出，目前各類房地產(chǎn)創(chuàng)新的核心理念是共享經(jīng)濟(jì)，共享經(jīng)濟(jì)可以創(chuàng)造出人與人之間的多元化連接，未來釋放出的能量不可估量。國內(nèi)領(lǐng)先的新型房地產(chǎn)O2O交易平臺(tái)房多多創(chuàng)始人段毅、YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人劉洋在演講中都將提升客戶體驗(yàn)、解決行業(yè)痛點(diǎn)、創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值以及共贏共享的經(jīng)營理念放在其開拓創(chuàng)新業(yè)務(wù)的首要位置。“通過青年社區(qū)可以讓住戶發(fā)生高頻次的碰撞，這是人際關(guān)系的化學(xué)反應(yīng)，其蘊(yùn)含的價(jià)值將無比的大。”劉洋表示。

“我不是不看好房地產(chǎn)，我是不看好原來的開發(fā)模式。”毛大慶認(rèn)為，中國有大量低效的不動(dòng)產(chǎn)存量，其探索的是如何通過模式和管理創(chuàng)新激發(fā)這些低效資產(chǎn)的利用水平，這里面有很大的空間可以挖掘。

做好規(guī)劃長線是金

由于房地產(chǎn)天然的金融屬性，房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)的模式已成長為當(dāng)下行業(yè)創(chuàng)新的重要選項(xiàng)。中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)就對(duì)今年興起的“首付貸”的模式較為認(rèn)同，“不用擔(dān)心借款人不還錢，因?yàn)椴贿€錢你就不會(huì)給他房子，這是最保險(xiǎn)的。”他曾擔(dān)任董事長的華遠(yuǎn)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的積極參與者。今年7月15日諾亞和華遠(yuǎn)就北京3個(gè)核心項(xiàng)目再度攜手。投資者在諾亞互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“員工寶”就可購買針對(duì)上述3個(gè)項(xiàng)目的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，期限半年。投資者不僅可獲得約6%的預(yù)期年化收益率，還可獲得8.8~9折的購房優(yōu)惠。

近日，歌斐資產(chǎn)與房多多共同發(fā)起的旨在幫助地產(chǎn)商去庫存的創(chuàng)新地產(chǎn)基金已正式上線。歌斐憑借自身行業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，與開發(fā)商約定首付比例，以一定特價(jià)折扣，用包銷或者團(tuán)購的方式收購開發(fā)商房源，并通過房多多的平臺(tái)進(jìn)行銷售，獲取之間的溢價(jià)。投資策略上選擇庫存比合理、房多多銷售能力強(qiáng)的城市的剛需和改善性需求住房。同時(shí)，基金與開發(fā)商約定了貨源退出機(jī)制，進(jìn)一步降低了股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)行業(yè)的代表，如今已經(jīng)不可避免和各類新模式發(fā)生交集。從共享經(jīng)濟(jì)到互聯(lián)網(wǎng)金融，面對(duì)這些多元化的市場新機(jī)會(huì)，殷哲認(rèn)為，要增大成功的概率，需要把握幾點(diǎn)，首先是長線跨周期的投資模式。任何的市場在短期內(nèi)沒有辦法做很好的戰(zhàn)略布局，如果從長期的角度去做投資的話，可以規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)；還要積極對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新模式。另外，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期也會(huì)有不少困境資產(chǎn)的收購機(jī)會(huì)。

歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)合伙人譚文虹則表示，相對(duì)股票，未來地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)化趨勢(shì)將更明顯。“如果說過去個(gè)人買房很容易獲利，但未來做房地產(chǎn)的股權(quán)投資真的是機(jī)構(gòu)化的行為，是一種專業(yè)化團(tuán)隊(duì)協(xié)作的各個(gè)團(tuán)隊(duì)背景互補(bǔ)的作業(yè)方式。”“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型其實(shí)是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影，其中的不確定性較多，但面對(duì)挑戰(zhàn)，更需要有遠(yuǎn)見，需要我們積極擁抱未來。”汪靜波認(rèn)為。

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殷哲：資管行業(yè)的“護(hù)城河”

NBD記者：十年前，國內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，如房地產(chǎn)私募股權(quán)投資的投資方主要是雷曼兄弟這樣的外資行。如今，行業(yè)發(fā)生了哪些變化？核心能力有哪些? 殷哲：金融的發(fā)展符合社會(huì)分工細(xì)化、專業(yè)化的趨勢(shì)，但投資的主線會(huì)發(fā)生變化。以往房地產(chǎn)金融的投向主要是房企的借款和企業(yè)IPO，這些年，房地產(chǎn)金融的發(fā)展跟著房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的調(diào)整而變化，比如開始關(guān)注持續(xù)的運(yùn)營能力。外資早年進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場主要的投向是商業(yè)地產(chǎn)，而不是住宅。得益于近30年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域本土的機(jī)構(gòu)多了。我認(rèn)為，房地產(chǎn)金融的核心能力包括如何分辨項(xiàng)目質(zhì)地、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的水準(zhǔn)等。

NBD記者：請(qǐng)問歌斐地產(chǎn)基金的“護(hù)城河”體現(xiàn)在哪些方面？

殷哲：良好的投資業(yè)績只是資管行業(yè)“護(hù)城河”的一部分，持續(xù)資金來源的獲取、審時(shí)度勢(shì)的發(fā)展戰(zhàn)略也是能力的重要體現(xiàn)。我們的團(tuán)隊(duì)善于敢為人先，把握一些別人還沒重視的市場機(jī)遇（如以往的PE、FOF等），等到我們把這些機(jī)會(huì)做大了，積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，自然就形成了護(hù)城河。

NBD記者：請(qǐng)問對(duì)傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型之路有何見解？轉(zhuǎn)型成功的概率有多大？

殷哲：預(yù)計(jì)傳統(tǒng)房企中只有為數(shù)不多的公司可以最終轉(zhuǎn)型成功。因?yàn)槟苷嬲嵏沧约旱钠髽I(yè)不多，真正的改變力量一般來自于外部。