10年“限外令”松綁 樓市瘋狂一幕難再現(xiàn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

中國樓市“限外令”即將跨入第10個(gè)年頭之際，被政府叫停。

昨日（8月27日），據(jù)商務(wù)部網(wǎng)站消息，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策。通知明確了有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可在中國境內(nèi)購房。這是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內(nèi)松綁。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國樓市對(duì)外資的吸引力已不如當(dāng)年，此次松綁只會(huì)釋放微量的境外需求，不會(huì)對(duì)房價(jià)有明顯拉升作用。

回顧限外令10年前誕生的初衷，如今的放松，預(yù)示著海外對(duì)人民幣的升值預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)為貶值預(yù)期。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述通知還要求，對(duì)于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個(gè)人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。這意味著地方限購政策對(duì)境外個(gè)人購房者同樣沒有放開。

獲準(zhǔn)購買自用、自住房

昨日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局以及外匯局等六部委聯(lián)合發(fā)布通知，決定對(duì)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》部分政策進(jìn)行調(diào)整。

通知顯示，國家將取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求；同時(shí)，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。

我國樓市自2006年起實(shí)施“限外令”，彼時(shí)人民幣持續(xù)升值，國內(nèi)物業(yè)價(jià)值處于低谷期，大量外資通過投資中國房地產(chǎn)進(jìn)入中國市場。為了防止境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過炒房套取匯差，進(jìn)一步抬升中國房價(jià)，政府先后出臺(tái)了一系列限制境外資金在境內(nèi)購房的政策。

2006年，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》出臺(tái)，2009年再出臺(tái)“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅”規(guī)定。到了2010年11月，國家外匯局出臺(tái)規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。2012年，國家發(fā)改委也發(fā)出通知，對(duì)于提供給外籍人士的個(gè)人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。

事實(shí)上，中國放開“限外令”并不突然。今年3月15日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在答記者問時(shí)就曾表示，歡迎外國人來中國買房。此外，當(dāng)月公布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015修訂）》中，也刪除了“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中的外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。

今年以來，國內(nèi)多地嘗試放開“限外令”，此次六部委發(fā)文，終于將放松“限外令”推到全國層面。

外資短期不會(huì)大量流入

仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，伴隨著人民幣貶值預(yù)期增強(qiáng)，政府已經(jīng)不用太擔(dān)心外資在中國樓市重演2006年時(shí)的瘋狂一幕。“現(xiàn)在是一個(gè)較好的時(shí)機(jī)來調(diào)整限外政策，因?yàn)楫?dāng)年采取的一些行政手段現(xiàn)在已經(jīng)顯得不合時(shí)宜，也不符合我國市場化改革目標(biāo)。簡單來說，政府就是選擇了一個(gè)合適的時(shí)間來調(diào)整不合適的制度。”周志鋒說。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，雖然“限外令”的放松會(huì)打開部分外資置業(yè)能量，但目前并不會(huì)對(duì)國內(nèi)樓市產(chǎn)生過大影響。他認(rèn)為，國內(nèi)樓市并沒有走出整體低迷的境況，此時(shí)投資很難獲取高額的回報(bào)，因此對(duì)外資的吸引力不大，釋放出的需求會(huì)相當(dāng)有限。“在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，當(dāng)下境外資金的離場動(dòng)力已經(jīng)大于入場。”宋會(huì)雍補(bǔ)充道。

目前海外投資者對(duì)中國大陸的房地產(chǎn)市場缺少熱情，只有上海和北京還能獲得了較多的關(guān)注度。

周志鋒也表示，國內(nèi)住宅市場庫存量依然很大，房價(jià)很難像十年前那樣快速上漲。這兩年的數(shù)據(jù)卻顯示境外資金的投資動(dòng)力正在減弱。”