馮焱東：險(xiǎn)資為何鐘情白銀時(shí)代的房企

每經(jīng)編輯 馮焱東    

◎馮焱東

自2014年開始，保險(xiǎn)公司紛紛入股上市房企。今年，這個(gè)勢(shì)頭絲毫沒有減弱，且手筆越來越大。

房地產(chǎn)黃金時(shí)代已過、進(jìn)入了白銀時(shí)代，房企利潤率在不斷下滑，房地產(chǎn)收益與社會(huì)平均利潤率已經(jīng)十分接近。那么，為什么穩(wěn)健保守的保險(xiǎn)公司在此時(shí)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)？

這需要從保險(xiǎn)和房地產(chǎn)兩個(gè)角度來看。近年來，險(xiǎn)資規(guī)模迅猛增長，但投資收益率卻一直處于較低水平。收益低很重要的一個(gè)原因是投資范圍受到局限，多元化資產(chǎn)配置不到位。

隨著保險(xiǎn)資產(chǎn)的高速增長，各大險(xiǎn)企迫切希望為險(xiǎn)資尋找新的出路，以提升投資收益率。在中國大量優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)資源集中在上市公司的背景下，保險(xiǎn)公司在上市公司股權(quán)投資方面紛紛加大了投入，其中銀行股權(quán)成為首選。

除了銀行，上市房企股權(quán)成為另一重要投資對(duì)象。房地產(chǎn)利潤不斷走低，卻依然能引起保險(xiǎn)公司的興趣，我們可以從四個(gè)方面來理解：

一是從行業(yè)來講，房地產(chǎn)雖然進(jìn)入白銀時(shí)代，但發(fā)展空間依然巨大。2014年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，商品房銷售額7.63萬億元，是絕對(duì)的龍頭性行業(yè)。此外，城鎮(zhèn)化仍然是中國未來一二十年經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。新型城?zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃已經(jīng)制定，京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)、“一帶一路”戰(zhàn)略也為新型城鎮(zhèn)化注入了新的內(nèi)涵和強(qiáng)大的活力，發(fā)展前景十分廣闊。除了住宅地產(chǎn)以外，商業(yè)、文化、旅游度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生醫(yī)療、物流、工業(yè)園區(qū)等地產(chǎn)也有很大發(fā)展機(jī)遇。

二是保險(xiǎn)公司投資的都是龍頭房地產(chǎn)公司股權(quán)，安全性較高且收益率不低。統(tǒng)計(jì)表明，房地產(chǎn)的行業(yè)集中度近幾年來正快速提升。未來中小房企生存越來越困難，大型開發(fā)商的生存空間和發(fā)展前景依然十分廣闊，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)將益加彰顯。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，整體風(fēng)險(xiǎn)也有所加大，但龍頭房企發(fā)展前景可期，其中一些公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性較好，安全邊際較高，這對(duì)于保險(xiǎn)資金來說是難得的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科2012年、2013年、2014年凈負(fù)債率僅23.5%、30.7%、5.4%，2014年底持有的貨幣資金高達(dá)627.2億元，安全度“非常高”。一般大型房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)雖然遠(yuǎn)達(dá)不到萬科的水準(zhǔn)，但安全度“比較高”的房企也依然較多。

在安全性較高的同時(shí)，雖然銷售凈利潤率在下降，但龍頭房企的凈資產(chǎn)收益率ROE保持著較高水平。碧桂園的ROE2013年、2014年分別達(dá)到19.6%、18.4%。再看股息率，萬科2013年股息率高達(dá)5.5%，2014年為3.72%，遠(yuǎn)高于一年期定期利率，2014年碧桂園稅前股息率已經(jīng)高達(dá)6.6%，收益十分可觀。較高的安全性和不低的收益率組合在一起，房地產(chǎn)公司受險(xiǎn)資青睞就不難理解了。

三是保險(xiǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)公司未來有較大互動(dòng)空間。大型房地產(chǎn)公司經(jīng)過一二十年的快速發(fā)展，積累了豐富的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和龐大的業(yè)主群體，這對(duì)于保險(xiǎn)公司來講是很有吸引力的。

萬科目前僅自身樓盤物業(yè)服務(wù)客戶就有250萬，預(yù)計(jì)10年后將達(dá)到1000萬，加上接受其他物業(yè)，預(yù)計(jì)10年后將達(dá)到6000萬～8000萬物業(yè)客戶。龐大業(yè)主群存在養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、金融、“互聯(lián)網(wǎng)+”以及各種潛在需求，對(duì)保險(xiǎn)公司來講想象空間非常大。目前社區(qū)金融正進(jìn)行得如火如荼，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)雖然還不成熟但前景廣闊，這都是保險(xiǎn)公司競(jìng)相重兵布局的領(lǐng)域。

對(duì)開發(fā)商來說，保險(xiǎn)資金規(guī)模大、成本低，險(xiǎn)資入股房企后可以為房企提供更多金融支持。開發(fā)商逆周期低價(jià)拿地、并購擴(kuò)張的機(jī)會(huì)可能會(huì)大幅增加，雙方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)深度合作。在銷售上，房企和保險(xiǎn)公司還可以共享客戶資源，增加客戶黏性。

最后，險(xiǎn)資入股房企還有個(gè)時(shí)機(jī)因素。去年股市還沒有大漲，房地產(chǎn)公司市盈率和市凈率都不高，香港上市房企更低，這對(duì)險(xiǎn)資來說是個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。今年前海人壽耗巨資入股萬科，也是在股票大跌之后，所以險(xiǎn)資頻頻入股房企與時(shí)機(jī)也有一定關(guān)系。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）