是什么樣的產(chǎn)品 讓養(yǎng)老金等機構(gòu)如此狂熱追逐？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李娜 劉海軍    

每經(jīng)記者 李娜 劉海軍

買房買不起怎么辦？那些令投資者艷羨的商業(yè)大廈，也只能周末閑暇時光享受一下？

不用著急，即將于6月26日發(fā)行的鵬華前海萬科REITs基金，能讓你瞬間和萬科一起享受當(dāng)包租婆的感覺。

2015年6月8日，中國證監(jiān)會正式批復(fù)準予“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”注冊，也意味著該基金順利拿到身份證。

由于，該基金產(chǎn)品也將是公募基金的投資范圍首次拓寬到傳統(tǒng)的股票、債券等以外的第四類資產(chǎn)，進而成為國內(nèi)第一只真正意義上符合國際慣例的公募REITs產(chǎn)品。

新亮點：分享前海萬科企業(yè)公館的租金

那么，該基金的投資范圍，到底有哪些與眾不同的地方呢？據(jù)火山君了解，根據(jù)基金契約的規(guī)定，在合同生效后的10年封閉運作期內(nèi)，將以不高于基金合同生效日基金總資產(chǎn)50%的比例投資于目標公司（深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司及其組織形式變更后的實體）股權(quán)，以獲取該商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益機會。由于該基金首發(fā)最高限額為30億元，這也意味著該基金將有不超過15億元的資產(chǎn)投資于上述目標公司。

前海萬科企業(yè)公館，是高端寫字樓，總占地面積約9萬平方米，項目總建筑面積約6萬平米，由前海開發(fā)投資控股有限公司與萬科企業(yè)股份有限公司聯(lián)手打造，是深圳前海首個通過BOT土地開發(fā)模式為企業(yè)提供超甲級實體辦公場所的創(chuàng)新項目。

萬科企業(yè)公館里面都有哪些租戶呢？火山君提前在園區(qū)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，里面幾乎都是高大上的金融機構(gòu)，60%都是銀行，比如、工商銀行、建設(shè)銀行、民生銀行……  ，投資者不用擔(dān)心這些機構(gòu)付不起租金喲！

剩下的不少于15億元的資產(chǎn)，又會投資什么呢？鵬華基金相關(guān)人士表示，除了和萬科一起分享租金收益外，剩下資產(chǎn)投資于股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機會。

最高規(guī)模：不超過30億元

除此之外，據(jù)火山君了解，和現(xiàn)在基金動輒募集超過百億元的資金相比，鵬華前海萬科REITs的募集目標為30億份。

目前，基石投資人前海金控將以自有資金或其指定機構(gòu)認購3億份（不包括利息折算的基金份額），自基金合同生效之日起2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時，鵬華基金將以自有資金認購1000萬份（不包括利息折算的基金份額），自基金合同生效之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

投資者需要注意的是，該產(chǎn)品投資者認購門檻也不像普通公募基金那樣是1000元起，而是10萬元起步。若通過場內(nèi)或場外認購方式的合計認購份額超過募集上限，將對超限當(dāng)日投資者的認購交易申請進行比例配售。費率方面，認購金額在100萬以下的費率為1.0%，認購金額在100萬元到500萬元，其認購費率為0.7%，500萬元以上的每筆為1000元。

據(jù)火山君獨家了解到，該產(chǎn)品目前十分受機構(gòu)投資者的青睞，前來預(yù)定的不少，尤其是養(yǎng)老基金可是格外關(guān)注。

另外，鵬華前海萬科REITs基金在10年存續(xù)期內(nèi)將采用封閉式運作方式，基金成立后，場內(nèi)份額預(yù)計7月份將會登陸深交所，給持有人提供流動性便利。

收益誘人：高穩(wěn)定收益品種

從產(chǎn)品設(shè)計上來看，鵬華前海REITs肯定是低風(fēng)險低收益品種，其風(fēng)險是低于股票型基金，又高于債券型基金，那么其對應(yīng)的收益也應(yīng)該介于二者收益之間。

那么，該基金的收益又來自哪些方面呢？當(dāng)然應(yīng)該是前海萬科企業(yè)公館租金收入和債券等其他投資品帶來的收益呢？

而這里的租金收入應(yīng)該包括兩部分前海萬科企業(yè)公館目前穩(wěn)定的租金收入和以及可以預(yù)見租金上漲帶來的收益。

據(jù)火山君了解，目前前海萬科企業(yè)公館租金是每月每平方米250元，深圳市區(qū)一般寫字樓的租金每月每平方米都在400元之上，不過這些機構(gòu)簽的租賃合同基本都在3年，這也意味著該產(chǎn)品在前3年分享的租金收入是比較穩(wěn)定的，后期則意味著該項目的租金價格有較大的上漲空間。

據(jù)悉，鵬華前海萬科REITs將采用現(xiàn)金分紅方式，在滿足分紅條件的前提下，基金收益每年至少分配一次；每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%。

另外，該基金產(chǎn)品的業(yè)績比較基準為十年期國債收益率+1.5%。

盡管REITs在國內(nèi)還算是新鮮事物，但在國際上已有多年的發(fā)展史。以美國為例，有近4000萬美國人通過他們的退休金及養(yǎng)老金計劃（包括401k計劃）投資REITs產(chǎn)品，包括教師、消防員、退休人士和企業(yè)管理者。

過去20年，多個REITs板塊實現(xiàn)了兩位數(shù)的年化總回報，自助式倉儲類的收益為16%；公寓類為12%；零售：類為12%；醫(yī)療類為13%；寫字樓為12% 。2013年在美國上市REITS派發(fā)了大約340億美元的股息分紅。

從收益和風(fēng)險的角度來看，低風(fēng)險低收益的REITs絕對是抗通貨膨脹的理想替代品，也是底層資產(chǎn)配置的理想選擇。

由于該產(chǎn)品將會在深交所上市，其上市后的折溢價也備受關(guān)注，盡管不少人士都認為該產(chǎn)品有可能會溢價。鑒于投資者的偏好，低風(fēng)險產(chǎn)品往往容易折價，若預(yù)期該產(chǎn)品會出現(xiàn)折價，投資者可以選擇二級市場上買入。

 更多精彩內(nèi)容請關(guān)注每日經(jīng)濟新聞理財部微信公眾號“火山財富”（微信號：huoshan5188），掃描下方的二維碼即可關(guān)注我們！