萬達(dá)首推商業(yè)地產(chǎn)眾籌 “穩(wěn)賺1號(hào)”1000元起檻

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

半個(gè)月前推出的“快利來”一度風(fēng)靡上百個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，讓快錢借萬達(dá)瘋狂了一番，如今萬達(dá)又借力快錢，站在了互聯(lián)網(wǎng)金融的“風(fēng)口”上。

6月8日，萬達(dá)聯(lián)手快錢發(fā)起了一款名為“穩(wěn)賺1號(hào)”的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，號(hào)稱是萬達(dá)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)稱之為“Pre-REITs”產(chǎn)品，投資門檻僅為1000元，最高認(rèn)籌100萬元，預(yù)計(jì)年化收益可達(dá)12%以上。

作為面向大眾投資的眾籌產(chǎn)品，“穩(wěn)賺1號(hào)”所籌的資金將如何獨(dú)立管理運(yùn)作？隨著萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模性建設(shè)，該產(chǎn)品最長達(dá)7年的投資期能不能讓這一收益率按約兌現(xiàn)？

萬達(dá)眾籌類似Pre-REITs

隨著“穩(wěn)賺1號(hào)”的出爐，萬達(dá)首個(gè)針對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體的互聯(lián)網(wǎng)眾籌產(chǎn)品終于顯山露水。業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，“咱們一起蓋幾個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)玩玩吧”。

從萬達(dá)披露的資料來看，“穩(wěn)賺1號(hào)”的投資門檻僅為1000元。類似于公募基金產(chǎn)品，也是以份為單位，認(rèn)籌起點(diǎn)最低1份，超出部分以1份遞增，最高認(rèn)籌1000份，也就是100萬元。

拿到了萬達(dá)眾籌的入場(chǎng)券，投資人不禁要問：錢要投到哪兒去？上述產(chǎn)品資料顯示，標(biāo)的主要為萬達(dá)2015年新開工且在2016年開業(yè)只租不售的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，但萬達(dá)強(qiáng)調(diào)，其有權(quán)根據(jù)籌集情況調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn)。

但是投資人更關(guān)心的是自己投入資金的回報(bào)率。按照上述產(chǎn)品設(shè)計(jì)，萬達(dá)給出了兩部分收益，一部分是凈物業(yè)租金收益，預(yù)期年化收益率6%，以每年7月15日為兌現(xiàn)日；另一部分為物業(yè)增值收益，預(yù)計(jì)收益率6%，退出時(shí)會(huì)一次性發(fā)放。

上述眾籌份額的流動(dòng)性如何？萬達(dá)的解決方案是“轉(zhuǎn)讓或機(jī)構(gòu)收購”。比如，項(xiàng)目成立3個(gè)月后，投資人可以在快錢平臺(tái)上報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)讓，由其他投資人接盤，達(dá)成套現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述產(chǎn)品投資期限不超過7年，在退出設(shè)計(jì)上，萬達(dá)的思路是，要么將來把標(biāo)的項(xiàng)目打包做成REITs產(chǎn)品等形式上市，要么通過第三方并購所投標(biāo)的股權(quán)或資產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的增值不會(huì)低于實(shí)際眾籌資金的年化收益率6%。

美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬解釋稱，除了6%的每年租金分紅，一旦REITs上市，資產(chǎn)增值收益70%歸投資人享有，而此次基礎(chǔ)資產(chǎn)全部按成本價(jià)賣給投資人，REITs上市會(huì)有高額增值空間。

萬達(dá)也想到了內(nèi)部解決方法。萬達(dá)稱，或指定第三方在第7個(gè)派發(fā)收益之前，以不低于實(shí)際眾籌資金1.5倍收購眾籌標(biāo)的股權(quán)或資產(chǎn)；發(fā)起人使用上述轉(zhuǎn)讓所得資金，回購?fù)顿Y人持有的眾籌標(biāo)的份額。

“回購條款比較重要，這類似于萬達(dá)發(fā)行的一個(gè)帶有選擇權(quán)的債券。”蔣鵬解釋說，從債券角度講，年化收益率6%的基礎(chǔ)定價(jià)，同時(shí)還有資產(chǎn)支持，加上萬達(dá)集團(tuán)的無條件擔(dān)保，還有一個(gè)7年150%的回購條款，條件極其優(yōu)厚。但不知道萬達(dá)是否會(huì)準(zhǔn)確對(duì)應(yīng)資產(chǎn)并設(shè)置隔離。

除了萬達(dá)，圍繞互聯(lián)網(wǎng)眾籌，各路資本正起舞狂歡。近日，平安好房與大華基金宣布成立了國內(nèi)第一只50億元規(guī)模的地產(chǎn)眾籌基金。

與自融有區(qū)別

萬達(dá)一位高管告訴記者，截至目前，預(yù)約認(rèn)購上述產(chǎn)品的主要是機(jī)構(gòu)投資者。在一個(gè)北京金融圈的社交平臺(tái)上，一位行業(yè)人士感嘆，7年投資期太長了。該人士擔(dān)憂的是，如果眾籌標(biāo)的資產(chǎn)不能出表，就不能算是輕資產(chǎn)，而應(yīng)是類股權(quán)投資，算是一個(gè)“夾層”，只能看作是一種創(chuàng)新的融資渠道。對(duì)上述眾籌資金，如何進(jìn)行獨(dú)立管理運(yùn)作？美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬說，投資資金項(xiàng)目包應(yīng)進(jìn)行一對(duì)一資產(chǎn)隔離，投資份額對(duì)應(yīng)的是幾個(gè)項(xiàng)目一組的資產(chǎn)包。記者注意到，這種說法其實(shí)就是一種大基金嵌套小基金的模式。不過，上述萬達(dá)高管告訴記者，他們并未采取很復(fù)雜的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，比如單獨(dú)設(shè)立投資公司（如SPV結(jié)構(gòu)）。

此外，外界也擔(dān)憂萬達(dá)可能涉及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“自融”問題（自融是指，實(shí)體企業(yè)自己在線上開辦網(wǎng)貸平臺(tái)，融到的資金主要用于自己企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，觸碰到了非法集資紅線——編者注）。萬達(dá)集團(tuán)表示，本質(zhì)上，穩(wěn)賺1號(hào)和自融是完全不同的。自融往往是虛假項(xiàng)目標(biāo)的，目的是為了補(bǔ)充流動(dòng)性或用于再投資，常見于P2P。穩(wěn)賺1號(hào)對(duì)應(yīng)的待建萬達(dá)廣場(chǎng)標(biāo)的清晰，建設(shè)計(jì)劃明確、可控，且發(fā)起眾籌的總額、時(shí)間與廣場(chǎng)建設(shè)所需的資金計(jì)劃嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，整個(gè)過程將由第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)定期披露，不具備自融特征。