另類的房地產(chǎn)融資！怎樣靠房屋租賃合同借錢？

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

出處：邦地產(chǎn)

記者：區(qū)家彥

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日前，邦地產(chǎn)獨家報道，去年獲得雷軍1億元投資的YOU+國際青年社區(qū)，宣布與P2P公司懶投資達成合作，通過將YOU+未來獲得的租金現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)化成固定收益項目賣給投資人的方式來募集資金。

隨著住建部在今年提出鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)“轉(zhuǎn)售為租”，這種另類的資產(chǎn)證券化模式能否減輕房企持有物業(yè)的壓力，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。

海外的例子：黑石的包租公生意

在國內(nèi)，長租或者短租公寓有點類似草根創(chuàng)業(yè)，經(jīng)營者的資本實力看上去都不強?？墒?，在國外，就是看上去高大上的黑石，也做過包租公。而它還通過將租賃合同的租賃收益權(quán)賣給過投資者。

目前最流行的資產(chǎn)證券化模式是Reits（房地產(chǎn)信托投資基金），它的原理是把流動性較低、擁有穩(wěn)定租金收益的房地產(chǎn)物業(yè)，以發(fā)行證券的方式將所有權(quán)出售給投資者。如此，開發(fā)商可以一次性收回投入的資金，而小型投資者則可投入少量資金，分享物業(yè)的租金收益與物業(yè)增值。

與Reits不同的是，租金證券化的基礎資產(chǎn)不是物業(yè)的所有權(quán)，而是該項物業(yè)未來幾年的租金收入收益權(quán)。

邦地產(chǎn)記者了解到，利用租金證券化進行募資，最有名的莫過于美國著名PE巨頭黑石，它在2013年初起在美國斥資超過78億美元大規(guī)模收購止贖屋（是指由于斷供被抵押權(quán)人收走拍賣的房子），然后把這些房子重新裝修并統(tǒng)一出租。隨后，黑石和德意志銀行合作發(fā)行全球首只房租支持證券，以未來租金收益做擔保，由德意志銀行負責打包為債券并推向市場。

在國內(nèi)，海印股份也曾有過類似的嘗試，公司在2013年發(fā)布的資產(chǎn)證券化計劃中，便是以公司旗下管理的15家商業(yè)物業(yè)五年內(nèi)的租金收益權(quán)為基礎資產(chǎn)，公司作為融資方通過這部分未來收益提前獲得現(xiàn)金，而投資者則通過購買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以還本付息的形式獲得未來收益。

缺點：融資額有限

“對于優(yōu)質(zhì)的租賃型物業(yè)而言，它的未來現(xiàn)金流很穩(wěn)定且有保障，理論上而言是非常好的證券化標的”，禮德財富CEO洪凱彬向邦地產(chǎn)記者表示，但硬幣的另一面是由于它的基礎資產(chǎn)僅是租金收益權(quán)，保障性低于擁有物業(yè)所有權(quán)的Reits。更重要的，在我國租金回報率偏低的情況下，通過租金證券化所募集到的資金量非常有限。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴邦地產(chǎn)記者，如果把住宅物業(yè)與商用物業(yè)的租金回報率設定為3%與5%（這在國內(nèi)已經(jīng)是相對較好的水平），然后把物業(yè)未來五年的資金進行證券化融資，由于證券化的過程中是需要質(zhì)押率（即募集的資金量低于基礎資產(chǎn)），考慮到目前普遍的質(zhì)押率為60%，即上述住宅與商用物業(yè)通過租金證券化募集的資金約為物業(yè)市值的9%與15%。

“由此可見，對于擁有物業(yè)所有權(quán)的開發(fā)商而言，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)建設所需要的巨大資金量，通過租金證券化融資得到的資金量非常有限”，歐陽捷說，當然，對于那些不希望轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權(quán)的房企，或者采取“二房東”商業(yè)模式的企業(yè)而言，租金證券化可以作為一個補充性的融資渠道，但在目前的情況下很難成為主流的融資模式。

事實上，黑石成功采用租金證券化有其特殊性，它在大量購入止贖屋的時候美國房價處于低位，由于不少在次貸危機中被迫出售物業(yè)的美國人需要租房，從而產(chǎn)生了大量需求，導致物業(yè)的租金回報率相對較高，美國的超低利率環(huán)境進一步提升了證券化產(chǎn)品的回報吸引力。與之相對，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場，資產(chǎn)價格較高但租金回報率較低，加上社會無風險利率高企，這都成為了租金證券化推行的障礙。

“當然，中國進入降息通道的趨勢已經(jīng)很明顯，未來三年內(nèi)社會無風險利率必然會持續(xù)下降；同時，房屋價格的調(diào)整有助于提高租金回報率，從長遠來看，租金證券化還在醞釀著機會”，洪凱彬說。