潘石屹都把凈負(fù)債降到19%了 地產(chǎn)長冬怎樣避免資不抵債？

每經(jīng)編輯 王杰    

銷售型房企70%負(fù)債率較合理

光大證券1月20日發(fā)布的《杠桿向下、質(zhì)量向上》研報指出，行業(yè)延續(xù)（2014年）11月以來的去杠桿，重申資產(chǎn)質(zhì)量是2015年的關(guān)鍵。行政政策寬松疊加貨幣政策適度，最終結(jié)果是行業(yè)銷售增速平穩(wěn)，2015年銷售面積預(yù)計增速5%，對比2014年12月單月的-4.1%，仍然能看到增速的回升；還有，間接融資渠道較緊，一定程度上帶來了行業(yè)的整合，資產(chǎn)質(zhì)量是行業(yè)健康的關(guān)鍵，2014年加上來的杠桿，在2015年面臨一定風(fēng)險。光大證券認(rèn)為，當(dāng)前情況下，“保去化”比“保利潤”更加重要，2015年的地產(chǎn)估值提升并非來自利潤率提升（毛利率必將長期下降），而是來自風(fēng)險釋放（資金回籠的緩解）。

在復(fù)星昆仲新年酒會上，復(fù)星集團副董事長兼CEO梁信軍表示，目前是全世界的去杠桿化。加過的杠桿這兩年要去掉。

“未來三五年后我們還將看到去房地產(chǎn)杠桿，我們太多的存量房子了，會產(chǎn)生什么結(jié)果呢？有杠桿存在的領(lǐng)域的資產(chǎn)是面臨貶值的，債務(wù)不一定貶，資產(chǎn)肯定會貶值。所以如果你是新的項目，或者是高杠桿需要被去掉的生產(chǎn)能力。包括未來房地產(chǎn)領(lǐng)域的話，要非常小心，你應(yīng)該很清楚你的資產(chǎn)會貶值，但是你的債務(wù)不一定貶值，如果你不清楚自己怎么轉(zhuǎn)型的話，你可能被洗牌。”這無疑是醒世警鐘。

但是，歐陽捷表示，資產(chǎn)負(fù)債率太低也不見得是好事，做投資要用杠桿，不負(fù)債也就沒有杠桿了，發(fā)展速度也就相對減慢。高負(fù)債率的好處就是能快速擴張規(guī)模。擴張速度快的重要原因，是前期舉債大舉拿地。

陳晟表示，銷售型房企要保持一定的增長，70%的負(fù)債率還是合理的，因為如果財務(wù)杠桿過低，增長就會減弱。但是也建議不要超過70%，因為目前房產(chǎn)市場外延式的空間也在減緩。在有質(zhì)量的增長前提下，負(fù)債率下降，也是風(fēng)險控制的要素。

去年11月29日,經(jīng)濟學(xué)家鐘朋榮在重慶表示，合理的負(fù)債是一種資源，但不要濫用資源，也不要浪費資源，不要過度負(fù)債。另外，企業(yè)或家庭要善于利用經(jīng)濟周期進行投資選擇，也即是說，無論產(chǎn)業(yè)投資、金融投資還是房地產(chǎn)投資，都要選對時點。

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