潘石屹都把凈負(fù)債降到19%了 地產(chǎn)長冬怎樣避免資不抵債？

每經(jīng)編輯 王杰    

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記者：王杰

3月6日，SOHO中國發(fā)布年報(bào)稱，SOHO中國擁有現(xiàn)金125億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為19%。

這是SOHO近幾年來的罕見低負(fù)債。

不謀而合的是，在復(fù)星昆仲新年酒會上，復(fù)星集團(tuán)副董事長兼CEO梁信軍表示，目前是全世界的去杠桿化。前期加過的杠桿這兩年要去掉。未來三五年后，我們還將看到去房地產(chǎn)杠桿。梁信軍的觀點(diǎn)，得到了很多房企老板的認(rèn)可。

在這樣的背景下，潘石屹主動降低SOHO負(fù)債率，顯然符合眼下的大趨勢。

不過，新城控股高級副總裁歐陽捷對邦地產(chǎn)表示，資產(chǎn)負(fù)債率太低也不見得是好事，做投資要用杠桿，不負(fù)債也就沒有杠桿了，發(fā)展速度也就相對減慢了。

在歐陽捷看來，負(fù)債率多少是最合適的模式，很難用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)去框定。他說，企業(yè)最合適的狀態(tài)，是負(fù)債和經(jīng)營管理水平是相當(dāng)?shù)?，?fù)債率可以高，但一定要保障現(xiàn)金流的充裕。

凈負(fù)債率下降和營業(yè)額下跌的關(guān)系

3月6日，SOHO中國發(fā)布年報(bào)稱，2014年公司營業(yè)額約為人民幣60.98億元，較2013年約146.21億元，下跌58%。SOHO中國表示，營業(yè)額的下降主要因公司業(yè)務(wù)模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變所致。

與此相對應(yīng)的是SOHO盈利能力的下降。期內(nèi)SOHO中國毛利潤約為30.78億元，同比下跌約62%；毛利率為50%，同比下降5個百分點(diǎn)；除稅前溢利約為66.89億元，同比下跌46%，公司解釋稱，主要由于公司業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變以致銷售物業(yè)減少所致。

截至目前，SOHO中國擁有現(xiàn)金125億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為19%，資金量較為充裕。

在歐陽捷看來，純持有型物業(yè)，主要靠租金收益來覆蓋貸款的成本，再覆蓋其經(jīng)營成本。而持有型物業(yè)資金回籠較慢、較少，所以要求負(fù)債率要比較低。“持有型物業(yè)一般講的是公允價(jià)值，比如一處商業(yè)房產(chǎn)，每年的評估值可能上漲5%，公允價(jià)值變了，等于資產(chǎn)升值，資產(chǎn)負(fù)債率也就相對下降了。”

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受邦地產(chǎn)采訪時表示，對于SOHO中國來說，只要不再拿地或者加大并購，資金支出就會下降，負(fù)債率也相應(yīng)降低，SOHO中國這已經(jīng)不是向快速開發(fā)的路子上走了，如果是傳統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)，負(fù)債率就不太一致；如果往持有型路線走的話，對標(biāo)就應(yīng)該是一些港企，負(fù)債肯定要達(dá)到“20%～30%”這種水平。

其實(shí)，今年多位開發(fā)商人士曾表示，在2015年要降低負(fù)債率，去迎接地產(chǎn)新常態(tài)。

甚至有開發(fā)企業(yè)為避風(fēng)險(xiǎn)，主動在去年年底裁員。