陳開朝：白銀時(shí)代，房企規(guī)模擴(kuò)張會更劇烈

◎陳開朝

白銀時(shí)代，房企規(guī)模是否已不再重要？筆者認(rèn)為，規(guī)模在任何行業(yè)、任何領(lǐng)域都至關(guān)重要。受利潤率下滑倒逼，大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化定制，行業(yè)兼并加劇，高效的資本證券化運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)和服務(wù)全面集成，以及營銷創(chuàng)新和價(jià)格傾銷等因素刺激，白銀時(shí)代標(biāo)桿房企規(guī)模擴(kuò)張很可能會比黃金時(shí)代更加劇烈。筆者認(rèn)為，房企規(guī)模擴(kuò)張的動力源，主要集中在五個(gè)方面。

第一，行業(yè)利潤率下滑會倒逼房企加快擴(kuò)張。在利潤率下滑和成本上升倒逼下，行業(yè)內(nèi)每個(gè)企業(yè)、每個(gè)領(lǐng)域唯有做大規(guī)模才能安身立命。那些繼續(xù)專注住宅領(lǐng)域的房企，像碧桂園，必須更快地?cái)U(kuò)大住宅銷售才能確保利潤不下滑；那些做商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)多元化的房企，持有物業(yè)的擴(kuò)張會加快，住宅物業(yè)的擴(kuò)張也不可能停下來；至于在房地產(chǎn)領(lǐng)域外搞多元化的房企，也絲毫沒有減少擴(kuò)張的熱情。轉(zhuǎn)型成功的房企是少數(shù)，因?yàn)闆]有哪個(gè)領(lǐng)域能承受得住如此多的房企一擁而上。即使成功轉(zhuǎn)型，也只能說一次性住宅銷售對企業(yè)變得不重要，而在所轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域，必須力爭規(guī)模上游才能贏得一席之地，就像彩生活近年在O2O社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域保持強(qiáng)勁擴(kuò)張態(tài)勢以確保細(xì)分領(lǐng)域地位一樣。無論是住宅開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營，還是其他多元化領(lǐng)域，除非房企退出，否則必須力求規(guī)模擴(kuò)張。

第二，大規(guī)模工廠標(biāo)準(zhǔn)化定制將推動標(biāo)桿房企飛速擴(kuò)張。白銀時(shí)代，房價(jià)趨穩(wěn)和利潤率下滑會倒逼房企成本管控、精細(xì)化管理，進(jìn)而引發(fā)技術(shù)變革。而移動互聯(lián)網(wǎng)和萬聯(lián)網(wǎng)與標(biāo)準(zhǔn)化工廠制造結(jié)合將讓大規(guī)模個(gè)性化定制被快速響應(yīng)成為可能。目前技術(shù)已不是問題，關(guān)鍵是成本。以萬科為例，推進(jìn)住宅工業(yè)化多年，目前成本依然比傳統(tǒng)現(xiàn)澆工藝高10%，仍不宜大面積推廣。如果政府愿意作催化劑，給予住宅工業(yè)化企業(yè)切實(shí)的政策優(yōu)惠，如稅率減免5%~10%或獎勵10%容積率，使成本劣勢轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢，行業(yè)立即就會進(jìn)入大規(guī)模工業(yè)化制造時(shí)代。目前相對于傳統(tǒng)現(xiàn)澆，萬科工業(yè)化預(yù)制能節(jié)省60%的時(shí)間，所以一旦全面啟用，萬科等技術(shù)領(lǐng)先企業(yè)可以憑借超快節(jié)奏飛速擴(kuò)張。從工業(yè)制造經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)看，只要規(guī)模上去了，成本自然會下去，進(jìn)而觸發(fā)“成本縮減-售價(jià)降低-周轉(zhuǎn)加快-規(guī)模上升”連鎖反應(yīng)。

第三，資產(chǎn)證券化將讓房企擴(kuò)張插上雙翅。中國房企金融運(yùn)作模式從過去的債務(wù)杠桿主導(dǎo)，到之后的股權(quán)合作流行，再到未來的資產(chǎn)證券化運(yùn)作，是十分明顯的趨勢。在債務(wù)杠桿擴(kuò)張、股權(quán)擴(kuò)張、資產(chǎn)證券化擴(kuò)張下，房企擴(kuò)張動能將依次提升一個(gè)數(shù)量級。以債務(wù)杠桿擴(kuò)張為基準(zhǔn)，房企凈負(fù)債率達(dá)到100%，杠桿率已很高，資金鏈運(yùn)營大多已較危險(xiǎn)；如果借助股權(quán)擴(kuò)張，通過與人50%：50%股權(quán)合作，可達(dá)到同樣效果，卻能顯著降低開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)；而在資產(chǎn)證券化運(yùn)作下，擴(kuò)張動能會瞬間擴(kuò)大，譬如主導(dǎo)運(yùn)營的房企掌握10%控股權(quán)，剩下90%都進(jìn)行資產(chǎn)證券化，那么擴(kuò)張效率較100%杠桿率房企提高8倍。筆者認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)增速換擋下調(diào)、銀行存貸量萎縮，國家為防止房地產(chǎn)投資下滑，肯定會加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程。如果銀行按揭信貸MBS化和房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目資產(chǎn)證券化同時(shí)釋放，房企資產(chǎn)證券化運(yùn)作會成為主流范式。

第四，合并重組、股權(quán)兼并將成為行業(yè)“新常態(tài)”。一旦整個(gè)行業(yè)停止擴(kuò)張，那么房企之間的合并重組和兼并收購將會常態(tài)化。2014年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)銷售7.63萬億元，有近9萬家房企，平均每家約0.8億元銷售規(guī)模。而百強(qiáng)房企銷售額接近3萬億元，如果百強(qiáng)房企年均增長10%~20%，那么相當(dāng)于每年平均會有3500~7000家平均水平的房企被擠出市場。換句話講，白銀時(shí)代，部分房企加速成長，更多房企會不斷萎縮，將是“新常態(tài)”。如果規(guī)模萎縮，房企資金運(yùn)營容易出現(xiàn)問題，在擴(kuò)張無望下，會更多地選擇賣項(xiàng)目和股權(quán)，乃至尋求被整體收購，讓資本運(yùn)作的房企憑借收購快速壯大。另外，發(fā)展定位和經(jīng)營理念接近或互補(bǔ)的房企之間會主動選擇股權(quán)合并以壯大自身。

第五，白銀時(shí)代，大盤開發(fā)將更加頻繁。在新型城鎮(zhèn)化大開發(fā)階段，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商是傳統(tǒng)房企最好出路。產(chǎn)城運(yùn)營對企業(yè)的規(guī)模運(yùn)作能力更加苛刻。目前業(yè)內(nèi)知名的專業(yè)產(chǎn)城運(yùn)營商如華夏幸福、大連億達(dá)、聯(lián)東集團(tuán)，每個(gè)項(xiàng)目少則一、二平方公里，多則幾十平方公里，甚至上百平方公里，對應(yīng)的住宅開發(fā)體量動輒幾百萬平方米。近年上述企業(yè)已開始全國化的高速擴(kuò)張，將吸引更多傳統(tǒng)領(lǐng)域的房企加入這一行列，會推動擴(kuò)張?bào)w量提升一個(gè)數(shù)量級。

在白銀時(shí)代，房企在任何一個(gè)領(lǐng)域競爭，規(guī)模都至關(guān)重要。房企規(guī)模擴(kuò)張會變得更加容易，同時(shí)變得可“預(yù)”，不可“求”——只有那些擁有技術(shù)成本優(yōu)勢、資本運(yùn)作優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套優(yōu)勢的房企才能成為規(guī)模之王。

（作者為中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究員）