楊科偉：京滬限購不取消 但微調(diào)又何妨

每經(jīng)編輯 作者為CRIC中心研究員    

◎楊科偉

去年底，一線城市取消限購的消息不絕于耳。在近期的地方“兩會”上，北京市副市長陳剛表示，北京房地產(chǎn)價格正有所回落，房價正理性回歸，取消限購暫不在考慮范圍內(nèi)。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也表示，上海目前未考慮放寬住房限購政策。

2014年房地產(chǎn)市場整體調(diào)整、表現(xiàn)低迷，一線城市在前三季度表現(xiàn)較差，但四季度表現(xiàn)可圈可點。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2014年一線城市商品住宅新增供應量4370萬平方米，同比增加19%，商品住宅累計成交約3210萬平方米，同比下跌22%，整體供求比為1.36。但一線城市由于其潛在需求量大，購房人群支付力強，第四季度均有不俗表現(xiàn)，成交反彈的力度和持續(xù)性卻為最強。尤其是2015年1月上半月，在其他二、三線城市后續(xù)需求不濟的情況下，唯獨一線城市成交量維持上漲，且勢頭不減，同比大漲31.5%。正基于此，城市庫存消化周期快速下降，北京、深圳由年中的20個月降至年底的12個月，上海由13個月降至9個月，市場中長期供不應求的矛盾依然揮之不去。

從購房需求來看，在一線城市2014年的樓市表現(xiàn)中，上海成交表現(xiàn)最為穩(wěn)定，商品住宅成交總量為971萬平方米，為近5年來第二高，僅低于2013年。成交價格依然小幅穩(wěn)定上漲，到去年12月均價已達30030元/平方米；北京樓市成交表現(xiàn)與上海并無二致，成交量在四季度上漲明顯，需求依然非常旺盛，不同的是成交均價一路下降，房價理性回歸。

另一方面，從開發(fā)企業(yè)對一線城市市場預期看，戰(zhàn)略上延續(xù)回歸一、二線的大勢，行動上各路房企甚至中小企業(yè)也積極布局一線市場，直觀表現(xiàn)就是土地成交金額和樓板價雙雙突破歷史最高點。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2014年北京土地成交總金額達到1916.9億元，同比微漲5%，樓板價高達11527元/平方米，同比漲幅達51%。上海2014年土地出讓金額與2013年同期相比雖有所滑落，但整體而言，上海土地市場熱度不減，從“方興地王”到“董家渡地王”，再到“前灘地塊”一天兩次刷新全國土地市場的最高成交單價；火爆的土地市場、頻頻刷新的地王，無不宣示房企對京、滬等一線城市市場的信心和預期。

行業(yè)正從“黃金時代”進入“白銀時代”，房地產(chǎn)市場進入 “新常態(tài)”，城市市場、需求結構等諸多方面分化加劇，尤其是在整體經(jīng)濟增長放緩、購房適齡人口減少等也成為“新常態(tài)”的背景下，部分二線和三、四線城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷，此時更加凸顯一線城市不動產(chǎn)巨大的投資價值，土地交易不斷升溫、資金集中流向一線城市的背后，也折射出市場預期的變化，一線城市樓市的投資需求依然大量存在，未來可能會更加聚集。

北京和上海分別作為中國的政治和經(jīng)濟中心，人口吸附力短期不會有改變，剛性需求依然大量存在。對于需求量巨大，購買力十足的一線城市來說，假若放開限購，被抑制的需求集中釋放，成交量迅速暴漲，打破目前好不容易建立起來的良性平衡，引發(fā)的市場過熱于房地產(chǎn)發(fā)展無益。

2014年可以說是中國樓市調(diào)控的“拐點”，諸多“去行政化”措施相繼落實，還房地產(chǎn)行業(yè)真正的市場化發(fā)展之路。未來隨著長效機制逐漸完善，一線城市“限購令”必然要退出舞臺。但短期內(nèi)貿(mào)然取消限購，可能時機并不成熟，既沒有取消限購的緊迫性，也沒有取消限購的必要性。

我們認為，雖然短期內(nèi)全面取消限購會有問題，于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展無益。但局部調(diào)整并不無可能，對一些“不合理”的條件進行調(diào)整。比如北京要求必須繳納社?；蛘邆€稅5年以上方能購房，上海的非戶籍單身不能買房等，的確“誤傷”了大量有真實自住需求的在京滬兩地工作、生活的非戶籍購房者。另外如限購的區(qū)域、產(chǎn)品類型也可以不用“一刀切”，比如存量較大的區(qū)域進行政策放松；140平方米以上大戶型或者高端住宅完全交給市場，供求自由匹配。如若這樣，無疑將會更加有利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者為CRIC中心研究員）