民營(yíng)房企境外融資面臨困境

每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 佳兆業(yè)債務(wù)違約事件，不僅導(dǎo)致這家二線房企中的后起之秀瀕臨破產(chǎn)重組的危機(jī)，其引發(fā)的多米諾骨牌效應(yīng)更有可能導(dǎo)致不少內(nèi)地房企海外融資陷入困境。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多方了解到，由于佳兆業(yè)接連發(fā)生離岸貸款違約與優(yōu)先票據(jù)未付利息，導(dǎo)致海外投資者避險(xiǎn)情緒高漲，部分民營(yíng)內(nèi)房股優(yōu)先票據(jù)遭到拋售，收益率大幅上行。多家券商預(yù)測(cè)，接下來(lái)內(nèi)地房企海外融資成本將大幅上升，更多房企海外發(fā)債計(jì)劃可能會(huì)擱置。 但香港粵海證券董事黃立沖表示，與不少在港上市的中小型民營(yíng)房企相比，實(shí)力雄厚的大型房企與央企、國(guó)企有望進(jìn)一步獲得投資者追捧，融資成本不增反降，并導(dǎo)致房地產(chǎn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局進(jìn)一步鞏固。 佳兆業(yè)離岸債券瀕臨違約 繼此前傳出未能及時(shí)償還匯豐銀行離岸貸款、以及多家金融機(jī)構(gòu)向法院申請(qǐng)查封佳兆業(yè)資產(chǎn)后，根據(jù)佳兆業(yè)于1月12日晚間發(fā)布的公告，公司在2013年1月發(fā)行的一筆于2020年到期的5億美元、10.25%票面利率的優(yōu)先票據(jù)，利息需要在每半年期末支付，但公司并沒(méi)有在2015年1月8日的到期日支付2300萬(wàn)美元的利息，這意味著該筆優(yōu)先票據(jù)極有可能成為香港內(nèi)房股在離岸債市出現(xiàn)的首次違約。 標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李俊文在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，佳兆業(yè)未按時(shí)支付于優(yōu)先票據(jù)的票息已屬技術(shù)性違約，但根據(jù)上述債券的規(guī)定，票息支付有30天的寬限期。目前佳兆業(yè)已委聘財(cái)務(wù)顧問(wèn)制定解決方案，標(biāo)準(zhǔn)普爾會(huì)緊密關(guān)注事態(tài)進(jìn)展。如上述及其他債務(wù)最終出現(xiàn)違約，佳兆業(yè)的信用及債券評(píng)級(jí)或?qū)⒚媾R進(jìn)一步下調(diào)。 自2014年12月“鎖房”事件發(fā)生后，佳兆業(yè)發(fā)行的多筆優(yōu)先票據(jù)被持有人恐慌性拋售，2015年1月初曝出匯豐銀行4億港元貸款違約后，價(jià)格更是一落千丈。截至1月14日，成交最活躍的一筆2013年4月發(fā)行、2016年到期的優(yōu)先票據(jù)價(jià)格已經(jīng)下跌至40.373美元，收益率高達(dá)99.746%。另外三筆分別在2017年、2018年和2020年到期的優(yōu)先票據(jù)價(jià)格也分別下跌至43美元、40美元與39.99美元，買(mǎi)入收益率分別為56%、47.12%和38.1%。 海通證券固定收益首席分析師姜超向記者表示，根據(jù)佳兆業(yè)2014年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，在公司的非流動(dòng)負(fù)債中，包括優(yōu)先票據(jù)和可轉(zhuǎn)債在內(nèi)的債券總額達(dá)到153億元，占總體借款的比例高達(dá)64.3%。若該筆利息最終出現(xiàn)違約，有可能觸發(fā)違約條款促使債券提前清償，更可能引起債券交叉違約加速進(jìn)行，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)擔(dān)憂情緒。 民營(yíng)房企海外融資成本上升 過(guò)去數(shù)年，受到國(guó)內(nèi)信貸緊縮的影響，海外發(fā)債日漸成為內(nèi)地上市房企最重要的融資渠道。根據(jù)數(shù)據(jù)研究供應(yīng)商Dealogic的統(tǒng)計(jì)，2014年1月至8月，內(nèi)地房企總計(jì)在海外市場(chǎng)上發(fā)行了524億美元（折合約3217億元人民幣）的離岸債券，比2013年同期增長(zhǎng)100%。 中投證券債券分析師楊萍表示，房企海外融資在近幾年呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，主要是由于內(nèi)地銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)借款收緊、國(guó)內(nèi)債券融資受限制等。在內(nèi)地融資環(huán)境遠(yuǎn)不能滿足需求的情況下，美國(guó)與日本等國(guó)的量化寬松政策讓海外市場(chǎng)迎來(lái)超低利率環(huán)境，渴求資金的內(nèi)地房企紛紛成為境外資金的投資標(biāo)的。 但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)事件加重了海外投資者對(duì)內(nèi)地房企的擔(dān)憂情緒，并導(dǎo)致部分房企發(fā)行的離岸債券價(jià)格持續(xù)下行。以雅居樂(lè)地產(chǎn)于2017年到期、旭輝控股于2018年到期、富力地產(chǎn)于2016年到期的三筆優(yōu)先票據(jù)為例，2015年1月2日~13日，三筆優(yōu)先票據(jù)價(jià)格分別下跌2.18%、2.2%和4.3%，花樣年控股一筆于2016年到期的優(yōu)先票據(jù)同期價(jià)格跌幅更達(dá)到7.2%，導(dǎo)致收益率從13.85%上升至20.1%。 “雖然佳兆業(yè)的情況有點(diǎn)特殊，但由于內(nèi)房股離岸債券違約尚無(wú)先例，債權(quán)人最終能獲得多少補(bǔ)償尚不得而知，這容易導(dǎo)致內(nèi)房股債券投資者的恐慌情緒蔓延。”黃立沖向記者表示，由于大多數(shù)內(nèi)資企業(yè)在境外公開(kāi)發(fā)行債券時(shí)都會(huì)通過(guò)境外的控股公司，在出現(xiàn)違約的情況下，海外債權(quán)人的償還次序?qū)嵸|(zhì)上低于境內(nèi)運(yùn)營(yíng)公司的全部債權(quán)人，即清算所得的款項(xiàng)會(huì)優(yōu)先償還國(guó)內(nèi)的債務(wù)，包括買(mǎi)家的預(yù)繳款、員工工資及福利、國(guó)內(nèi)銀行貸款、信托借款甚至供應(yīng)商墊款，如有余款才會(huì)償還境外債務(wù)，這意味著海外債券人很有可能血本無(wú)歸。 楊萍也認(rèn)為，海外市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期，本就導(dǎo)致房企海外發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上升，例如碧桂園在2014年5月發(fā)行的5年期美元債券票息為7.875%，較公司在2013年9月發(fā)行的美元債券收益率上浮25個(gè)BP。隨著佳兆業(yè)事件的發(fā)酵，海外投資者必然會(huì)對(duì)內(nèi)房股優(yōu)先票據(jù)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，并導(dǎo)致內(nèi)地房企海外融資成本大幅上升，因此預(yù)計(jì)有更多的房企擱置海外發(fā)債計(jì)劃，從而加劇資金周轉(zhuǎn)壓力。 房企融資“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn) 盡管海外融資難度增加無(wú)可避免，但這并不意味著所有房企都會(huì)受到影響。黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，讓海外投資者看到除了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)外，許多中小型民營(yíng)房企還暗藏著政商關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)，由于這類企業(yè)的創(chuàng)始人對(duì)經(jīng)營(yíng)影響巨大，高壓反腐或加劇民營(yíng)房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致投資者對(duì)于公司管治架構(gòu)提出更高要求。 黃立沖預(yù)計(jì)，有兩類房企有望從中受益：一類像萬(wàn)科這種擁有高透明度經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、對(duì)政商關(guān)系依賴度很低的混合所有制類房企；另一類則是擁有強(qiáng)大背景實(shí)力的央企國(guó)企類房企，它們的融資成本反而有可能受益于投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的提升而下降。 以2014年9月開(kāi)始放行的銀行間中期票據(jù)為例，海通證券研究發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科于2014年12月24日發(fā)行的三年期中期票據(jù)，票面利率為4.7%，保利地產(chǎn)于2014年12月25日發(fā)行的五年期中期票據(jù)，票面利率為4.8%，兩者均較發(fā)行當(dāng)日同期限的AAA中期票據(jù)收益率低12個(gè)BP。此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，包括中國(guó)海外發(fā)展、方興地產(chǎn)等央企類內(nèi)房股發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)在2015年1月初至今價(jià)格不跌反漲。 “在投資者避險(xiǎn)情緒濃厚的背景下，中小型上市房企的融資環(huán)境難有改善，并將進(jìn)一步拉大其與優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的差距，最終加劇房企間的‘馬太效應(yīng)’，龍頭房企會(huì)在這場(chǎng)違約風(fēng)波中進(jìn)一步建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！苯硎?。