土地市場(chǎng)權(quán)力尋租點(diǎn)上百 反腐放大房企風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近期，佳兆業(yè)債務(wù)違約風(fēng)波牽動(dòng)著很多房地產(chǎn)人士的神經(jīng)，這不只是因?yàn)橐患叶€房企中的后起之秀瀕臨破產(chǎn)危機(jī)，還牽出了官員腐敗問(wèn)題。據(jù)彭博社報(bào)道，知情人士透露，佳兆業(yè)旗下深圳樓盤被政府鎖定禁止銷售，原因是官方對(duì)原深圳市政法委書記蔣尊玉問(wèn)題的調(diào)查。實(shí)際上，過(guò)去一年因涉貪腐案件，多家知名房企相繼受到紀(jì)檢機(jī)構(gòu)的調(diào)查，但像佳兆業(yè)這樣或因涉官員貪腐而被“鎖房”并引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)的，還是第一次。

就在佳兆業(yè)違約事件爆發(fā)后不久，因原山西省高平市市長(zhǎng)楊曉波被調(diào)查，其主導(dǎo)的碧桂園城市綜合體項(xiàng)目也不得不隨著碧桂園的退出而終止，原因是當(dāng)?shù)卣畬?duì)地塊功能進(jìn)行了調(diào)整。

在樓市一片低迷中，部分房企因事涉反腐而給自身經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)大多數(shù)守法經(jīng)營(yíng)的房企而言，反腐猶如一縷清風(fēng)，吹走了房地產(chǎn)行業(yè)的很多潛規(guī)則和尋租現(xiàn)象，從而給行業(yè)帶來(lái)新的活力。正如前美國(guó)最高法院大法官路易斯·布蘭代斯所言：“陽(yáng)光是最好的防腐劑。”

近日，習(xí)近平總書記再度重申了反腐的重要性。他強(qiáng)調(diào)，反腐敗斗爭(zhēng)形式依然嚴(yán)峻復(fù)雜，黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭(zhēng)永遠(yuǎn)在路上。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)人士沒(méi)有想到，反腐會(huì)成為2015年的行業(yè)關(guān)鍵詞。以佳兆業(yè)為代表的部分房企被曝因涉及腐敗而陷入困境的同時(shí)，也讓很多人看到了希望：作為曾經(jīng)的權(quán)力尋租“重災(zāi)區(qū)”，在經(jīng)歷本次反腐風(fēng)暴以后，也許會(huì)比以往任何時(shí)候都更健康、更加“充滿陽(yáng)光”。

蘭德咨詢總裁宋延慶此前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程進(jìn)行全面梳理研究發(fā)現(xiàn)，共有116個(gè)可能存在尋租的環(huán)節(jié)，基本占到了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的95%。

土地市場(chǎng)成腐敗高發(fā)領(lǐng)域

剛剛過(guò)去的2014年，房地產(chǎn)行業(yè)不太平。

2014年4月22日晚間，華潤(rùn)置地宣布，公司執(zhí)行董事和董事會(huì)副主席王宏琨因個(gè)人健康理由辭任。隨后有消息證實(shí)，王宏琨是因?yàn)樯婕叭A潤(rùn)集團(tuán)前董事長(zhǎng)宋林事件被帶走調(diào)查。2014年5月，重慶市第三大地產(chǎn)商協(xié)信集團(tuán)董事長(zhǎng)吳旭被傳接受調(diào)查，因卷入華潤(rùn)宋林案。截至2014年末，近半年時(shí)間內(nèi)，協(xié)信已經(jīng)出售了上海5棟寫字樓，這被外界認(rèn)為系套現(xiàn)自救。

這僅僅只是一個(gè)開始，2014年下半年以來(lái)，先是雅居樂(lè)主席陳卓林在10月份被昆明市人民檢察院批準(zhǔn)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居?。ɡッ魇袡z察院已于2014年12月結(jié)束對(duì)陳執(zhí)行“指定居所居住措施”），隨后港股上市房企佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成被傳“失聯(lián)”，兩者皆被傳與貪腐事件有關(guān)。2014年12月19日，香港新鴻基聯(lián)席主席郭炳江被裁定為串謀公職人員行為失當(dāng)，再次受到公眾矚目。根據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，在廣東、湖北、重慶、四川、云南等地，僅2014年被公開曝光牽涉官員落馬案的房企老板就超過(guò)10個(gè)。

從地方區(qū)域公司到行業(yè)知名的標(biāo)桿房企，地產(chǎn)行業(yè)的政商關(guān)系一直被外界所詬病。

一位地產(chǎn)行業(yè)分析人士對(duì)記者表示，土地的非市場(chǎng)化環(huán)境使其成為房地產(chǎn)尋租的“重災(zāi)區(qū)”，近幾年以權(quán)謀私、貪污受賄被查的領(lǐng)導(dǎo)干部中，超過(guò)三成涉及土地問(wèn)題。

“從目前國(guó)內(nèi)反腐的節(jié)奏看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為政府重拳打擊和督察的領(lǐng)域。尤其是土地出讓、房屋拆遷等層面，可能存在各類流程不規(guī)范甚至違規(guī)挪用資金等問(wèn)題。換言之，此類房企承諾的投資回報(bào)率背后，部分是有水分的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果擰干這些水分，投資回報(bào)率可能達(dá)不到投資者預(yù)期。

116個(gè)環(huán)節(jié)存在尋租可能

“房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。”一位不愿具名的上市房企高管對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。在其看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的反腐已經(jīng)滲透到整個(gè)行業(yè)鏈條，而2014年以來(lái)已經(jīng)從執(zhí)行層面上升到了管理層面。該人士表示，目前只要有官員落馬，一般都會(huì)有開發(fā)商被牽扯進(jìn)去。

有報(bào)道稱，2014年10月，深圳市政法委書記蔣尊玉被帶走后，深圳地產(chǎn)商膽戰(zhàn)心驚，而蔣尊玉被調(diào)查也是因?yàn)樯钲邶垗徱淮笮偷禺a(chǎn)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的高端別墅區(qū)被審計(jì)出涉及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

歸根結(jié)底，地產(chǎn)行業(yè)的尋租點(diǎn)太多，更容易滋生腐敗。宋延慶此前接受記者采訪時(shí)表示，他們?yōu)橐患屹Y產(chǎn)規(guī)模達(dá)500億元的大型房企提供咨詢服務(wù)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程進(jìn)行全面梳理研究，發(fā)現(xiàn)共有116個(gè)可能的尋租點(diǎn)，基本占到了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的95%。尋租者除了各級(jí)政府、建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理、土地管理、審計(jì)稅務(wù)等部門外，還包括銀行、房企內(nèi)部，甚至包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)承包者、居民等。

但從目前行業(yè)領(lǐng)頭的企業(yè)來(lái)看，都在力求確保管理運(yùn)營(yíng)方面的健康運(yùn)作。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布，自2015年開始，所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體新開工項(xiàng)目，都將實(shí)行“總包交鑰匙”管控模式，取消招標(biāo)職能。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林稱，“總包交鑰匙”模式取消招標(biāo)職能，多介入項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程使萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)生態(tài)鏈更加健康，更有利于推進(jìn)企業(yè)的反腐敗工作。

而萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在游學(xué)期間曾說(shuō)，“作為中國(guó)最大的住宅地產(chǎn)商我就敢說(shuō)我不行賄，當(dāng)然，不行賄是個(gè)底線，還有透明度，講誠(chéng)信，講規(guī)則。”

“對(duì)標(biāo)桿企業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌美譽(yù)度尤為重要，一旦出現(xiàn)房企違規(guī)被查的事件，往往會(huì)讓產(chǎn)品銷售受阻，并帶來(lái)企業(yè)品牌的惡化。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如此一來(lái)，債權(quán)人和投資人都會(huì)因擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)利益受損，從而在后續(xù)的投資方面更加謹(jǐn)慎。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大，而企業(yè)一般自有資金投入較少，現(xiàn)金流狀況受項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展影響大，主要依靠外部資金及銷售回款滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)。一旦房企項(xiàng)目銷售回款受阻，經(jīng)營(yíng)資金鏈將面臨較大考驗(yàn)。因此，清晰的股權(quán)結(jié)構(gòu)、明確的責(zé)權(quán)利益，是一個(gè)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)作的基石，同時(shí)穩(wěn)定的回款能力以及充裕的現(xiàn)金流可抵御市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的負(fù)面影響。

她說(shuō)，海外融資確實(shí)會(huì)存在成本提升的可能，但主要是由于受到美元走強(qiáng)的影響，佳兆業(yè)的違約事件，更多的是公司自身問(wèn)題，是行業(yè)的個(gè)案，并不會(huì)波及到整個(gè)行業(yè)。