樓市政策利好托起黃金11月 上海高端住宅市場進入抄底搶購最后時期

自央行9·30限貸放松政策發(fā)布后，上海10月新建商品住宅成交面積達109.1萬平方米，環(huán)比大漲42.4%，一舉成為年內(nèi)月度成交新高。除了首周略低之外，其余各周均超過20萬平方米，尤其最后一周放量上沖，超過33萬平方米，幾乎和去年金九銀十水平相當，也創(chuàng)下年內(nèi)周成交記錄。

而中高端項目的成交上浮趨勢則更為明顯。4萬元/平方米以上的中高端樓盤，在10月新建商品住宅成交中占比18.0%，環(huán)比上升2.1個百分點。專門服務中高端客戶的德佑地產(chǎn)有關人士介紹，通過他們購買一手高端樓盤的購房人群整整比9月高出一倍。

樓市利好政策使傳統(tǒng)銷售周期出現(xiàn)了一定程度的延后，“金九銀十”在今年已經(jīng)演化為 “金十銀十一”，從銷售增長趨勢來看，今年11月將持續(xù)銷售旺季。

但由于新的限貸細則實際執(zhí)行情況與預期不符，及上海對“普通住宅產(chǎn)品”定義的苛刻，讓很多徘徊在政策邊緣的購房者又陷入了“限購限貸”的漩渦。這部分購房者相當“捉急”，他們擔心，如果上海高端住宅市場持續(xù)火爆，自己將錯過這一輪抄底樓市的機會。縱觀上海高端住宅市場，不限購、不限貸的高端公寓產(chǎn)品或可滿足這類需求。其中，華僑城蘇河灣即將入市的創(chuàng)意 “行政公館”二期產(chǎn)品尤為值得關注，據(jù)了解，2012年9月，行政公館一期產(chǎn)品首次亮相時即引發(fā)市場高度追捧。

符合全球高端住區(qū)標準的上海豪宅

盡管上海目前在售的高端住宅項目不在少數(shù)，但是能以綜合素質(zhì)排進全球高端生活住區(qū)的產(chǎn)品卻屈指可數(shù)。因為“住區(qū)”的概念相對于“住宅產(chǎn)品”，更為綜合，且更強調(diào)生活要素的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。

在全球范圍內(nèi)，能夠稱之為“全球高端生活住區(qū)”的產(chǎn)品，首先必須是地標級的，位于風景秀麗的城市核心，江河水岸邊；其次，住區(qū)還需有一定的歷史及文化積淀，方能增加產(chǎn)品厚重感，歷久彌新；再次，住區(qū)必須擁有全球一流的生活及商務配套，宜居且宜業(yè)。舉凡紐約中央公園住區(qū)、泰晤士河南岸住區(qū)、倫敦海德公園住區(qū)，無一例外。

而在上海，能在地標級位置上符合高端住區(qū)標準的，無外乎黃浦江及蘇州河兩岸的一線江景住宅。而能同時看到黃浦江和蘇州河兩大水景的一線江景公寓則更是不可多得。

華僑城蘇河灣位于黃浦江及蘇州河交界處，獨占雙水系資源，項目綿延蘇州河黃金一公里岸線，得天獨厚的濱水資源符合了高端住區(qū)第一要素。據(jù)悉，項目將充分發(fā)揮水在住區(qū)中的生態(tài)及商務運用，沿岸將打造不同風格的濱水界面，鋪陳生態(tài)綠地的四季變化；而本只是內(nèi)河的蘇州河兩岸也將建成國際化的游艇碼頭，供商務休閑、宴客會友之用。

除去地段優(yōu)勢，華僑城蘇河灣在歷史沉淀與文化積累方面，在上海市中心高端住宅項目中，也是無人能出其右。

項目所處的黃埔江和蘇州河的交接處，正是上海文脈的發(fā)源地，它的前身是上海近代最大的洋行倉庫聚集地，匯聚了紡絲局股東徐棣山、地皮大王/黃金巨頭周扶九等滬上眾多商賈名流，以及上?？偵虝?、慎余里、天后宮等眾多歷史建筑。它所在的區(qū)域，在將近一個多世紀的時間里，一直是上海的城市中心，也將是上海永遠的城市核心區(qū)域。

政府牽頭蘇河灣50萬方城市復興

上海市政府發(fā)展研究中心有關專家在 《蘇河灣地區(qū)功能定位深化研究》課題項目報告中指出，蘇河灣是目前上海中心城區(qū)核心圈內(nèi)唯一可成片開發(fā)的“黃金寶地”，也是上?！笆濉逼陂g沿江沿河開發(fā)建設重點區(qū)域之一。

根據(jù)蘇河灣的地理位置、產(chǎn)業(yè)基礎和歷史淵源，市政府發(fā)展研究中心和閘北區(qū)政府提出了全新的“ABLE都心”（Amenity宜人，Business商務，Life生活，Environment環(huán)境）概念，重點培育文化創(chuàng)意、商務商貿(mào)、休閑娛樂、生態(tài)宜居四大功能。蘇河灣將強化文化創(chuàng)意、現(xiàn)代商貿(mào)、人才高地等產(chǎn)業(yè)功能，承接核心CBD金融服務、信息服務等功能的拓展溢出，成為整個上海CBD圈層體系中的重要組成部分。

華僑城蘇河灣項目所在的蘇州河核心灣區(qū)，在規(guī)劃上則更具國際視野。項目體量龐大，50萬方成片綜合開發(fā)。在規(guī)劃理念上，華僑城提出“一個中心、兩條軸線”，以中央綠地（3街坊）為中心，向東邊和西邊輻射。東區(qū)1街坊以新開發(fā)為主，通過點式保護樹立地標形象；西區(qū)41/42街坊由于歷史建筑較多，整體以保護為主，進行點式開發(fā)。

作為華僑城蘇河灣規(guī)劃中“一個中心”的重要節(jié)點，中央綠地由2005年普利茨克獎得主湯姆·梅恩擔綱概念規(guī)劃設計，將注入四大功能模塊：生態(tài)綠地、慎余里商業(yè)區(qū)、游艇碼頭、國際一流藝術館。項目東區(qū)主要規(guī)劃為高尚生活平臺，聚集濱水獨院大宅、塔尖住區(qū)及高端商業(yè)配套；西區(qū)則規(guī)劃為全球時尚中心，聚集商務行政公館、商業(yè)街區(qū)、藝術社區(qū)等。

此外，項目內(nèi)部還將通過人文景觀軸線和濱水景觀軸線，連接動態(tài)的藝術時尚商業(yè)與靜態(tài)的城市公共空間；通過地下、地面和空中連廊三個界面的貫通打開商業(yè)空間，從而構成居住與娛樂相結合、商業(yè)與人文相匹配、藝術與時尚相呼應的完美融合，最終打造一個未來的全球時尚中心，上海人文地標。

全球高端生活住區(qū)逐漸成型

稀有的濱水資源、獨具一格的歷史積淀，以及高規(guī)格的規(guī)劃定位，從一開始就把華僑城蘇河灣鎖定在了一個和倫敦海德公園住區(qū)、紐約中央公園住區(qū)才可比較的全球高端住區(qū)位置上。而項目的打造者華僑城集團，則更進一步提升了全球高端住區(qū)的實現(xiàn)可能性。

在拍得上述地塊以后，項目就以泰晤士河南岸城市復興為參考樣本，花費數(shù)年，希冀重新梳理拼接昔日蘇河繁華。有著近百年歷史的原“怡和打包廠”舊址，已經(jīng)被注入新的建筑和藝術肌理，煥發(fā)新生，除了作為項目規(guī)劃展示中心外，兩位世界一流藝術大師嚴培明、劉小東的工作室已經(jīng)入駐。近期，“久違的現(xiàn)代：馮紀忠、王大閎建筑文獻展”在項目所配套的華僑城當代藝術中心上海館開幕。整個項目呈現(xiàn)出歷史與現(xiàn)代、藝術與商業(yè)的交融交織。

毋庸置疑，實力雄厚的華僑城集團更容易吸附和統(tǒng)籌全球資源，在區(qū)域軟件打造上體現(xiàn)區(qū)別于其他開發(fā)商的前瞻性。全球第四家寶格麗酒店已入駐，預計將于2015年底開業(yè)迎客；另外，諸多國際級品牌云集所營造的奢侈品商業(yè)氛圍，未來勢必成為上海最具人文氣息和藝術氛圍的商業(yè)時尚生活區(qū)。

而在服務方面，項目不僅提供高端品質(zhì)物業(yè)服務，還推出了"資產(chǎn)增值計劃"，引入開放式的全新高端公寓資產(chǎn)管理品牌CRESA為其創(chuàng)新產(chǎn)品行政公館的部分限量單元定制投資增值方案。能夠從全球招徠到這些世界級服務資源的，僅就上海而言，恐怕只有華僑城蘇河灣。（文/楊涵茗）