一線城市30家銀行提供利率優(yōu)惠 9折或是底限

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，最受購房者關(guān)注的“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施，被業(yè)內(nèi)視為大尺度房貸政策“松綁”。

今日，“9·30房貸新政”剛好足月，而新政在各地的執(zhí)行情況如何？對樓市銷售有怎樣的促進效果？房企在這一個月來，銷售情況及未來定價策略會怎樣？為弄清這一系列問題，《每日經(jīng)濟新聞》推出《房貸新政“月考成績單”》報道，力圖為購房者及投資者提供有意義的參考。

10月30日，央行頒布的“9·30房貸新政”足月，市場也有了一定程度的回暖。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，9月30日央行松綁房貸政策后，各地樓市成交情況相比9月都有不同程度的升溫。從整體效果看，這一政策將會提振市場信心，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度依然要看后續(xù)房貸釋放情況。

陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“9·30房貸新政”落地對市場恢復(fù)信心有好處，但觀望情緒依然濃厚，因為7折利率并沒有實現(xiàn)，雖然目前限購、限貸都放開，但大多數(shù)房企都完不成年度銷售目標(biāo)，還處于以價換量的過程中。

成交量上升價格未漲/

“9·30房貸新政”發(fā)布后，中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等多家大型銀行跟進響應(yīng)，對樓市起到提振信心的作用。

中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（10月20日～26日，下同），54個城市合計簽約56215套，已經(jīng)連續(xù)4周上漲，其中一線城市成交達到1萬套以上，也是2014年來的最高數(shù)據(jù)。

不過，成交價格并沒有上漲。以北京為例，上周新建商品住宅成交2989套，環(huán)比上漲36.42%，同比上漲28.61%，成交均價為21873元/平方米，環(huán)比下降5.13%。

張大偉表示，信貸額度將是對“9·30房貸新政”的最大影響因素。如果不增加額度，在改善型需求進入市場后搶用額度，可能會讓年底的額度非常緊張。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進表示，央行救市政策等于給疲軟的樓市注入了強心劑，但是，從政策出臺、政策執(zhí)行，再到政策效應(yīng)釋放，是有一定時間滯后的。

張大偉認(rèn)為，因為庫存的積壓去化時間較長，而且信貸的供給量也不會超過2012年，樓市整體供應(yīng)增加，而需求也將受到房貸政策的松綁釋放，四季度市場的成交量值得期待。預(yù)計四季度房價依然以平穩(wěn)為主，繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，但因為庫存等原因，短期上漲的空間也不大。

銀行房貸優(yōu)惠力度加大/

在線金融搜索平臺 “融360”《2014年中國房貸市場10月報告》顯示，雖然僅約三成銀行落實央行“9·30房貸新政”，但10月份房貸市場相比9月變化明顯，房貸環(huán)境大幅寬松。盡管新政中提到的“最低7折優(yōu)惠”并沒有如愿出現(xiàn)，但是多家銀行重新推出久違的優(yōu)惠利率，這也使得本月銀行優(yōu)惠利率占比飆升，創(chuàng)開年以來的新高。

融360統(tǒng)計顯示，房貸優(yōu)惠利率主要集中在北上廣深一線城市。在提供優(yōu)惠利率的53家銀行中，北上廣深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、長沙、西安和青島等10個熱點二三線城市。從優(yōu)惠力度細(xì)分，有24家銀行提供9.5折以下優(yōu)惠利率，但無一例外地含有附加條件，非中低收入人群所能輕易享受。

融360分析認(rèn)為，隨著房貸新政的進一步落實，預(yù)計未來幾個月，信貸政策還將繼續(xù)放寬，但幅度較為有限，9折優(yōu)惠或是底限。

“偉嘉安捷”的研究報告指出，“9·30房貸新政”出臺后，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松，扭轉(zhuǎn)了不少購房者的心理預(yù)期。從銀行執(zhí)行情況來看，目前北京地區(qū)各家銀行紛紛開始執(zhí)行首套房貸新規(guī)，房貸利率方面，各家銀行的首套房貸利率水平與政策頒布之前并無明顯變化，最低優(yōu)惠利率仍然為9折。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱了融360網(wǎng)站，上海部分商業(yè)銀行方面，民生銀行規(guī)定，近3個月內(nèi)金融資產(chǎn)超過500萬元的客戶可以享受8.5折利率；華夏銀行則規(guī)定，優(yōu)質(zhì)客戶可享受9.2折利率優(yōu)惠；而工商銀行、北京銀行還是保持基準(zhǔn)利率的水平。

廣州的執(zhí)行情況為，匯豐銀行允許首套房貸款利率低至9折，招商銀行明確了認(rèn)貸不認(rèn)房的政策，首套利率最低9.5折。工商銀行則實行新房最低是基準(zhǔn)利率。

對于深圳而言，匯豐銀行支持多幣種，提供多種還款方式。貸款160萬元以上9.4折，160萬元以下9.6折。而中國銀行則提供了9.7折，即6.35%的按揭利率。

嚴(yán)躍進表示，從目前4個一線城市商業(yè)銀行房貸優(yōu)惠的做法看，優(yōu)惠程度確實有所加大，而且基本上各家商業(yè)銀行都有優(yōu)惠動作。但是，此類優(yōu)惠往往附有苛刻條件，比如資產(chǎn)規(guī)模，或者要指定的房源才適用。

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效果篇

10月一線城市已成交土地22宗 標(biāo)桿房企積極入市

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

房貸新政迅速發(fā)酵的一個月內(nèi)，土地市場的升溫跡象愈發(fā)明顯。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至本月23日，10月份一線城市共成交土地22宗，合計成交規(guī)劃建筑面積234.96萬平方米。22宗土地成交樓面均價達到了9787.5元/平方米，僅低于今年1月的水平，創(chuàng)近半年的最高點。

土地市場成交均價攀升的背后，開發(fā)商拿地的熱情在逐漸高漲。“我們會好好把握最后兩個月的拿地關(guān)鍵期，同時我們也發(fā)現(xiàn)招拍掛市場的拿地成本依然很高，會考慮收購合適的地塊。”北京一家房企負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

北京年內(nèi)土地出讓金漲逾四成

10月28日，位于北京西南四環(huán)外豐臺區(qū)長辛店張郭莊兩地塊出讓，包括保利首開聯(lián)合體、金隅房地聯(lián)合體、招商華潤聯(lián)合體、天恒金地聯(lián)合體以及萬年基業(yè)等多家房企悉數(shù)到場，參與競拍。

其中張郭莊A地塊共吸引4家房企參與，經(jīng)過40輪競拍后，金隅房地聯(lián)合體以25.65億元，并配建36200平方米限價房競得，溢價率35%。張郭莊B地塊吸引了5家房企參與，經(jīng)過38輪競拍后，同樣是金隅房地聯(lián)合體以18.25億元，并配建27800平方米限價房收入囊中，溢價率為35.2%。

“對比目前區(qū)域內(nèi)在售的商品房，均價一般在2.5萬～3萬元，可以發(fā)現(xiàn)土地價格已經(jīng)接近目前的市場售價。”參與競拍的一位房企代表對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前北京土地成交價格依然維持在高位，但相比三四線城市的風(fēng)險，房企更愿意選擇一線城市。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至10月28日，北京市年內(nèi)已出讓各類土地132宗，規(guī)劃建筑面積1557.2萬平方米，較去年同期減少6.8%，土地出讓金總額達到1781.6億元，較去年同期大幅上漲43.7%。其中居住類建設(shè)用地達到589.6公頃，僅完成2014年供地計劃的35.7%。

“總體來看目前住宅市場整體向好，這也讓各大房企拿地的信心有所上升。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企拿地的積極性與市場預(yù)期緊密相關(guān)，“9·30房貸新政”出臺后，市場筑底特征明顯，轉(zhuǎn)暖跡象出現(xiàn)，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。

一二線城市土地市場升溫

不僅在北京，受到房貸新政的影響，國內(nèi)一二線城市都出現(xiàn)了土地升溫的跡象。同時，地方政府推地的熱情有增無減。

10月22日，南京河西城東兩幅住宅地一天拍出51億元，兩宗地共吸引了包括“招保萬金”、遠(yuǎn)洋、綠城等在內(nèi)的17家房企參與。最終，上海建工經(jīng)過26輪競價，以總價31億元將河西G52地塊收入囊中，折合樓面價13821元/平方米；而城東G53地塊則20億元“花落”五礦，溢價率達33%。隨后，南京又在10月28日推出7宗新地塊。

廣州市國土局在10月25日，以約87億元掛出白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠、棠槎路穗花水泥廠等共4塊土地。

10月29日，廈門再曝單價地王，經(jīng)過52輪的競拍后，海爾海投以22.8億元奪得海滄馬鑾灣地塊，樓面價為15228元/平方米，溢價率達到79.5%。

“一線城市土地市場整體成交依然活躍。今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

值得注意的是，伴隨著土地市場的升溫，標(biāo)桿房企拿地的腳步也在加快。今年10月以來，20大標(biāo)桿房企中，萬科、保利、首開、萬達都有拿地。從9月開始，包括萬科、遠(yuǎn)洋等已連續(xù)多次出手拿地。

張大偉表示，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業(yè)將有所增加，“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷，特別是房貸松綁對房企去庫存非常有利，后續(xù)房企可能再次進入土地市場。”

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相關(guān)鏈接

10月北京二手房網(wǎng)簽有望達2萬套

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

受“9·30房貸新政”的影響，二手房市場也開始回暖。

中原地產(chǎn)提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月27日，北京二手房單日網(wǎng)簽成交達到632套的年內(nèi)最高，預(yù)計最后幾天還將創(chuàng)造新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后于實際成交至少15天以上，這使得實際二手房成交量已突破15000套，10月全月有望達到2萬套的高點。

張大偉表示，價格下降、各地松綁限購政策、房貸逐漸放松，這三個因素影響了北京等一線城市購房者的心理，在害怕再次踏空的心理下，部分需求已經(jīng)開始入市。

鏈家地產(chǎn)團結(jié)湖區(qū)域的一名經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前“9·30房貸新政”落地后，換房率較高，市場上出現(xiàn)大量房源，所以最近二手房成交量高，但價格基本沒有變化，二手房的議價空間在收窄。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，10月第四周，北京市二手住宅成交價格為27892元/平方米，較此前一周下降0.9%。10月第四周成交房源議價空間為2.4%，較前一周下降0.2個百分點，議價幅度再次收窄。新增房源掛牌價較前一周上漲1.4%。庫存房源中，下調(diào)報價的房源占比為73.8%，該數(shù)據(jù)已連續(xù)3周低于80%，而房貸新政出臺前，此數(shù)據(jù)一直保持在80%以上。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，10月1日～26日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為5371套，較上月同期減少29.6%。而鏈家地產(chǎn)內(nèi)部成交數(shù)據(jù)顯示，截至26日，鏈家成交量較上月同期增長1倍。房貸新政的出臺給市場帶來的變化顯而易見，預(yù)計未來一段時間內(nèi)還將產(chǎn)生一定影響。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從數(shù)據(jù)可以看出，250萬元以下的低總價房源成交占比在10月份出現(xiàn)明顯下降，而250萬元以上各檔位房源成交占比均有一定程度的上升，尤其是250萬～400萬元檔位的房源成交占比增幅較大。這在一定程度上可以說明，改善型需求客戶正逐漸增多。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，“9·30房貸新政”利好首改人群。但有業(yè)內(nèi)人士分析，目前從利率上計算，“賣舊房換新房”并不是最佳時機。

“偉嘉安捷”觀察發(fā)現(xiàn)，目前在改善置業(yè)尤其是首次改善的置業(yè)升級人群里，有大約30%的購房者想利用提前還貸的方式，結(jié)清名下房屋的貸款。然而在整體改善置業(yè)人群中，原住房享受利率折扣優(yōu)惠較大的，以及利用等額本金還款的購房人群，并不適合進行提前還貸。

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房企篇

“認(rèn)貸不認(rèn)房”釋放改善型需求 房企寄望高端項目沖刺

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“9·30房貸新政”猶如一道分水嶺，將樓市的陰晴兩季分隔開來。從目前房企已經(jīng)公布的前三季度業(yè)績來看，并不靚麗，而房貸新政的到來又能否為房企年底沖刺注入一針強心劑？

“雖然目前市場回暖跡象明顯，但就新房市場來說，房企依然著力以價換量加速庫存去化。”北京一家房企營銷總監(jiān)對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

“央行救市改變了市場預(yù)期，很多觀望情緒扭轉(zhuǎn)，進而加快入市。這促使10月份的銷售規(guī)模增加，同時，此前部分城市限購放松，降低了入市門檻。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從長期看，利率持續(xù)下行是一個趨勢，這會對房企銷售業(yè)績提振、舒緩去庫存壓力等帶來積極的作用。

任志強：樓市將現(xiàn)“U”型回升

從目前房企交出的 “成績單”來看，前三季度，整體業(yè)績情況并不令人滿意。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已有80家房企披露三季報或預(yù)告。已披露三季度數(shù)據(jù)的房企，1～9月實現(xiàn)營業(yè)總收入2642.3億元，同比增長7.38%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤284.8億元，同比下降9.7%。

以萬科為例，其三季報顯示，公司1～9月實現(xiàn)營業(yè)總收入631.4億元，同比下降0.43%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤64.58億元，同比增長4.84%。第三季度，公司凈利潤同比增幅僅2.80%。1～9月，公司累計實現(xiàn)結(jié)算面積554.0萬平方米，結(jié)算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。

首開同信營銷總監(jiān)洪峰對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“9·30房貸新政”促使許多原本關(guān)注項目的客戶確定了購買意向，“很多購房者擔(dān)心開發(fā)商調(diào)價，便下決心購買。”

利好政策會否成為樓市回暖的拐點。在剛剛卸任了華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長職務(wù)的任志強看來，未來樓市的發(fā)展將會呈現(xiàn)“U”型。“放開限購和限貸之后，可以明顯看到主要大城市的二手房交易首先開始回暖，因為進行二手房交易的購房者很多都是改善型的，之前被限購和限貸限制，而政策放松以后需求就被釋放。東部沿海地區(qū)的信號也表明，銷售回升。”任志強說，從房地產(chǎn)新政策落實情況看，未來房地產(chǎn)市場也只是底部延長線，再向下的可能性比較小，而如果政策落實得好，就會呈現(xiàn)U字形的回升。

房企定價策略謹(jǐn)慎

新政刺激下，二手房市場出現(xiàn)了抬價的情況，但對房企來說，定價策略依然謹(jǐn)慎。

上述房企營銷總監(jiān)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從目前公司完成銷售目標(biāo)的情況來看，幾乎與年初的計劃相吻合，但重頭戲依然在第四季度，目前來看，最后兩個月極為關(guān)鍵。“所以價格方面不會因為新政而提價，還是會采取積極的符合市場預(yù)期的價格策略。”

記者近日走訪了北京多個樓盤，發(fā)現(xiàn)多數(shù)項目均選擇 “平開”，甚至“低開”。值得注意的是，在選擇“以價換量”的同時，高端項目亦成為開發(fā)商年底沖刺業(yè)績的“利器”。

“對于曾經(jīng)多次貸過款的高端客戶來說，這個政策是一個非常重要的釋放。”華潤萬橡府營銷負(fù)責(zé)人秦江對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這對市場購買力影響非常大，此前很多高端客戶沒有買房資格，必須把“剛需的房子”賣了才有資格買，首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善型購房需求，這無疑將刺激高端項目的成交速度和成交量。

不僅在北京，對于主打高端改善型的開發(fā)商而言，限購、限貸松動對其在二線城市布局的項目也將產(chǎn)生實質(zhì)利好。方興地產(chǎn)相關(guān)人士表示，目前其在杭州、寧波、重慶、青島等城市的新開盤項目均有不錯銷售表現(xiàn)。

對此嚴(yán)躍進表示，10月份房企以價換量的策略還在持續(xù)，抄底策略在頻繁嘗試，同時改善型購房需求擔(dān)憂未來所在的重點區(qū)域房價上漲，也會加緊入市。

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觀點篇

趙秀池：多數(shù)房企難完成年度銷售目標(biāo)

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

央行頒布“9·30房貸新政”已足月，在這一利好樓市的政策下，開發(fā)商是借機提價還是爭取快速走量？未來的土地市場如何？目前是否是入手買房的好時機？對此，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者采訪了首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池教授。

NBD：“9·30房貸新政”落地后，樓市出現(xiàn)回暖跡象，目前的回暖是否可持續(xù)？現(xiàn)在是買房的好時機嗎？

趙秀池：樓市走勢的關(guān)鍵取決于各地的供求關(guān)系，集中了較多優(yōu)質(zhì)公共資源的一線城市的回暖有望持續(xù)。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的晴雨表，伴隨著宏觀經(jīng)濟周期的波動，房地產(chǎn)市場也會有規(guī)律的周期波動。一般，人們會在價位較低時選擇入市。但目前各地房價已在高位，是否是買房好時機，需要從長計議。投資的需求歷來是追漲殺跌，是否買房關(guān)鍵要看房價的升幅空間有多大。如果房價的上漲連利息也賺不出的話，則沒有必要進行投資；即使是自住的需求，是買房劃算還是租房換算，也要做理性的分析。

NBD：開發(fā)商的普遍銷售策略是什么？

趙秀池：針對目前的形勢，開發(fā)商都普遍采取了以價換量的銷售策略。在樓市低迷下，開發(fā)商大多對于漲價比較謹(jǐn)慎。

NBD：房貸新政落地后，對房企完成年度銷售目標(biāo)有何幫助？按照目前的市場狀況，有幾成房企可以完成年度銷售目標(biāo)？

趙秀池：由于政策的落地需要時間，購房者得到的政策優(yōu)惠也有所折扣，所以，大多數(shù)房企很難在短期內(nèi)完成年初制定的銷售目標(biāo)。

NBD：未來土地市場如何，現(xiàn)在是房企拿地的好時機嗎？

趙秀池：房產(chǎn)市場與土地市場是緊密結(jié)合在一起的，房產(chǎn)市場的走勢會決定土地市場的走勢。一般開發(fā)商對于房產(chǎn)市場有良好的預(yù)期，才會有拿地的沖動。拿地時機仍然取決于房產(chǎn)市場未來的走勢。在宏觀經(jīng)濟軟著陸的背景下，房產(chǎn)市場進入一個平穩(wěn)發(fā)展期，土地市場也將隨之進入一個平穩(wěn)發(fā)展期。

NBD：房貸新政落地后，最利于哪類房企產(chǎn)品去化，房企在未來產(chǎn)品開發(fā)上會有哪些變化？

趙秀池：房貸新政主要是體現(xiàn)對首套房的剛需人群與二套房改善型需求人群的支持，對以住宅為主的房企較為有利。房企在未來產(chǎn)品開發(fā)上，要與政策導(dǎo)向保持一致，多開發(fā)大眾需要的住宅，也要注意產(chǎn)城融合，提供教育、醫(yī)療、商業(yè)設(shè)施等配套完善的多元化地產(chǎn)，為城市提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)支撐。