易憲容：房貸實(shí)施新政投資者會(huì)如何選擇

◎易憲容

國慶長(zhǎng)假前央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房貸新政，實(shí)質(zhì)是先通過對(duì)住房消費(fèi)的全面泛化，即凡是還清銀行貸款的住房投機(jī)投資者，再進(jìn)入市場(chǎng)購買住房可享受按揭貸款的優(yōu)惠條件，以此來釋放住房消費(fèi)，同時(shí)達(dá)到住建部所提出的市場(chǎng)“去庫存化”的目的。

對(duì)此，有房地產(chǎn)市場(chǎng)人士認(rèn)為，國內(nèi)住房市場(chǎng)可能出現(xiàn)2008年底~2009年那樣的 “驚天大逆轉(zhuǎn)”，有些人鼓吹房?jī)r(jià)上漲，以此來左右買漲不買跌的住房投資者；國內(nèi)銀行則選擇性落實(shí)房貸新政，把政策的實(shí)施重點(diǎn)放在還清已有住房貸款的住房投資者，讓其再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)享受按揭優(yōu)惠。但此時(shí)最為重要的是要評(píng)估住房投資者會(huì)如何選擇，這才是決定房貸新政的效果以及去庫存化目的能否達(dá)到的關(guān)鍵所在。

那么，對(duì)于房貸新政，國內(nèi)投資者會(huì)如何選擇呢？會(huì)像2008年131號(hào)文（編者注：即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》）出臺(tái)之后那樣涌入住房市場(chǎng)？還是會(huì)與往年不同？如果不同，其原因又何在？

首先，要認(rèn)識(shí)到目前市場(chǎng)的房?jī)r(jià)總體是過高的。對(duì)于多數(shù)真正的住房消費(fèi)者來說，很難有足夠的支付能力進(jìn)入市場(chǎng)，所以，房貸新政主要針對(duì)的對(duì)象是泛化了的住房消費(fèi)，或可稱為所謂的改善性住房消費(fèi)，或?qū)嶋H上是已經(jīng)持有住房（不管持有多少套），但沒有銀行住房貸款的投資者。歸根結(jié)底，新政的主要對(duì)象會(huì)是住房投資者，只不過叫法不同而已。

但對(duì)于這些住房投資者來說，心中一定會(huì)判斷央行為何出臺(tái)超出市場(chǎng)預(yù)期的房貸新政？其目的是什么？是為了幫助住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)后有利可圖嗎？答案當(dāng)然是否定的。

在新的住房投資者沒有進(jìn)入之前，國內(nèi)相當(dāng)大一部分住房消費(fèi)者已經(jīng)被擠出了市場(chǎng)。一旦新的住房投資者再進(jìn)入市場(chǎng)，將促使房?jī)r(jià)再上漲，而這會(huì)讓更多的住房消費(fèi)者被擠出。因此，新的住房投資者如果想把接手的住房傳給真正的住房消費(fèi)者，基本上是不可能的。

這樣說來，新進(jìn)入的住房投資者只能指望下一波投資者來接手，但假如沒有下一波接手者，那么投資者新購的住房可能就會(huì)套在自己手上。也就是說，新的住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)之后，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)大獲其利，地方去庫存化的目標(biāo)得以現(xiàn)實(shí)，但住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)則轉(zhuǎn)移到新進(jìn)入的投資者及銀行手上。

其次，國內(nèi)銀行為何對(duì)房貸新政的“認(rèn)貸不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)十分感興趣，而對(duì)按揭貸款利率及杠桿率降低不感興趣呢？因?yàn)椤罢J(rèn)貸不認(rèn)房”會(huì)鼓勵(lì)住房投資者盡快還清以前的住房按揭貸款，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也可讓住房購買對(duì)象全面增加。相比之下，銀行對(duì)首付比例降低的興趣并不大，更不用說降低貸款利率了。以此來看，銀行不僅要考慮自己的盈利，還會(huì)十分注重住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性。

可仍然不排除會(huì)有激進(jìn)的住房投資者不這樣想：2008年的131號(hào)文之后，進(jìn)入住房市場(chǎng)的投資者個(gè)個(gè)賺得盆滿缽滿，今年的房貸新政恐怕同樣會(huì)創(chuàng)造類似的奇跡。但任何投資都是面對(duì)未來，而未來最重要的一點(diǎn)就是市場(chǎng)的不確定性。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過高、部分地方已出現(xiàn)泡沫，這是誰也無法改變的事實(shí)。

值得警惕的是，日本上世紀(jì)90年代房?jī)r(jià)暴跌，2008年美國金融危機(jī)房地產(chǎn)泡沫破滅，最近黃金及原油價(jià)格暴跌，都是一個(gè)道理，沒有誰能夠改變市場(chǎng)的內(nèi)在法則。投資者一直以為有例外，這就是為何一次又一次的金融危機(jī)爆發(fā)的根源。

金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)只能分散及轉(zhuǎn)移，卻是不可能消失的。假如投資者受優(yōu)惠政策的刺激進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻又不能把房產(chǎn)再轉(zhuǎn)移出去，那么住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)就停留在新進(jìn)入的住房投資者手上。

早幾年的國內(nèi)住房市場(chǎng)，投資者總是以為購買了住房一定能夠賺錢，而且這被許多認(rèn)為是經(jīng)驗(yàn)之談。如果有個(gè)別投資者購買的住房賺不到錢了，就出現(xiàn)“房鬧”現(xiàn)象，而這些投資者每次“房鬧”總是會(huì)鬧點(diǎn)名堂，都?xì)w結(jié)于政府對(duì)市場(chǎng)管制過多，否則投資者購買住房豈能不賺錢？盡管這些“房鬧”在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中為不恥，但找上這個(gè)理由也不是沒有一點(diǎn)正當(dāng)性。但當(dāng)前條件下進(jìn)入市場(chǎng)，這些條件已經(jīng)不存在，如果住房投資者未來虧損，要以“房鬧”來彌補(bǔ)恐怕不會(huì)容易。這同樣會(huì)成為投資者是否進(jìn)入市場(chǎng)的考慮因素。

就目前情況來看，國內(nèi)住房市場(chǎng)及金融市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，國內(nèi)住房市場(chǎng)嚴(yán)重過剩，投資者是否會(huì)按照房貸新政的期望進(jìn)入市場(chǎng)是相當(dāng)不確定的。這不僅在于住房信貸政策實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠不大（如按揭利率），也在于國內(nèi)住房投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)。正因?yàn)槿绱耍o觀恐將是當(dāng)前住房投資者的基本態(tài)勢(shì)。

（作者為中國社科院金融所研究員）