TOP50房企集中度升至33% 誰是下一個倒下的地產(chǎn)商？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

萬科董事長王石在今年8月的亞布力峰會上說，萬科有可能會是下一個倒下的開發(fā)商，因為原來世界最大的地產(chǎn)商在一輪又一輪的金融風暴之后都倒下了，而現(xiàn)在萬科是最大的住宅地產(chǎn)商。讓他擔憂的是，萬科目前并沒有找到下一步的轉型方向。

另一方面，中小地產(chǎn)商也在逐漸淡出市場。“今年以來，有很多小房企過來跟我們聊合作，有些是希望項目合作，有些是希望被收購，但我們在挑選并購項目時會非常謹慎”，一家銷售規(guī)模在500億元的上市房企品牌經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露。

房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，首當其沖的是大量中小型開發(fā)商面臨洗牌出局。新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂并不是孤例，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)無法容納那么多的開發(fā)商，未來幾年行業(yè)集中度將快速提高，會有大批中小型開發(fā)商退出市場。歐陽捷認為，如果本輪房地產(chǎn)市場低迷期超過三年，一批財務激進的上市房企也有可能熬不過寒冬陷入危機。

蘭德咨詢總裁宋延慶更直言有三種地產(chǎn)商會倒下。一是做郊區(qū)盤的開發(fā)商，二是做旅游地產(chǎn)的開發(fā)商，三是做三四線城市豪宅的開發(fā)商。這些地方的開發(fā)商的共同點只有一個：房子基本賣不動。高周轉、高溢價、輕資產(chǎn)，是他眼中能適應經(jīng)濟新常態(tài)環(huán)境下的地產(chǎn)公司特征。

那么，誰是下一個最有可能倒下的地產(chǎn)商？

高杠桿隱藏償付危機/

從今年主流房企的銷售業(yè)績來看，“強者恒強”的商業(yè)生存法則在房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)明顯。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，TOP10的房企銷售金額占比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個百分點；TOP20及TOP50企業(yè)則同比分別增加4個百分點及4.7個百分點。TOP50企業(yè)市場集中度連續(xù)上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

主流房企的市場占有率繼續(xù)提升，也意味著中小型房企正在快速退出市場。歐陽捷告訴記者，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有9萬家左右，其中絕大部分是非上市企業(yè)，隨著市場增速放緩，房地產(chǎn)將從依靠增量發(fā)展進入到存量整合時代，市場無法再容納那么多的房地產(chǎn)企業(yè)，預計在未來的三年內，TOP50房企市場占有率有可能提升至50%。

自3月份以來，包括寧波興潤置業(yè)、南京盈嘉地產(chǎn)、海寧立德房產(chǎn)、南京福地房產(chǎn)、南京亞細亞置業(yè)、青島君利豪、惠州光耀集團等十余個企業(yè)均被曝光陷入倒閉、瀕臨破產(chǎn)或老板跑路事件。

“據(jù)我了解，現(xiàn)在四大國有銀行只會向國內約十分之一的主流房企發(fā)放開發(fā)貸款，這意味著90%的房企無法從銀行獲取貸款，它們只能依靠信托、房地產(chǎn)基金這樣的高息融資渠道”，歐陽捷說，如果市場環(huán)境好，這些企業(yè)還可以通過“十個瓶子七個蓋子”的方式存活下去，一旦市場不好資金回籠出現(xiàn)問題，這些高息負債會把它們壓垮。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，上半年房企的自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8個百分點，且高于去年同期2.6個百分點，這表明房地產(chǎn)行業(yè)外部融資較為困難。與之相對，今年將有5.3萬億元信托到期，其中三四季度是集中到期時間段，這將進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的資金負擔，部分杠桿率過高的中小企業(yè)面臨著較大的償付危機。

“雖然很多中小房企也意識到償付危機，希望通過出售項目甚至公司股權求生，但現(xiàn)在急著要賣的項目或者公司質地肯定不好，愿意接盤的人并不多，所以未來剛性兌付很可能會被打破，中小型房企將出現(xiàn)大面積出局”，歐陽捷說。

此外，歐陽捷提醒，以江浙一帶為代表的部分地區(qū)存在大量房企相互擔保的情況，一旦其中的少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)償付危機，擔保鏈上的其他企業(yè)都會受到牽連，危機最終越演越大。

銷售回款率低一樣難存活/

已經(jīng)上市且具備一定規(guī)模的上市房企也并非能高枕無憂。

在歐陽捷看來，部分上市房企這兩年以來一直在拼命提高杠桿，借用基金、信托等方式來拿地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險。類似的運作模式雖然可以在短期內把規(guī)模做大，但如果本輪市場的調整期過長，銷售持續(xù)低迷導致資金回籠無法覆蓋工程開支與債務償還，這些企業(yè)會面臨生存危機。

世聯(lián)行的研究報告顯示，今年一季度上市房企的現(xiàn)金償付比例（貨幣資金/短期借款+一年內到期非流動負債）已經(jīng)低于2012年一季度，僅略高于2008年第四季度，預計二季度將進一步走低。如果未來流動性仍未放松，不少上市房企也將面臨償付壓力。

“對于部分在前幾年頻頻高價拿地、全國化擴張過急的中小型上市房企而言，銷售回款往往跟不上投資需求，企業(yè)因此需要大舉借債才能彌補資金缺口，一旦去化不力，遇到融資渠道不暢通，資金鏈就面臨斷裂風險”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

而在宋延慶眼里，負債率過高，并不是直接致命的“殺手”，頂多只是病因，能讓開發(fā)商最終倒下的，還是房屋的滯銷。

他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不少過去幾年業(yè)績看上去增長不錯的開發(fā)商接下來同樣存在倒下的可能。特別是實際銷售現(xiàn)金收入很差的開發(fā)商，可能會因為其相對疲弱的銷售能力最終倒下。他表示，目前三類地產(chǎn)公司風險最大：一是在城市郊區(qū)大面積開發(fā)樓盤，但其項目配套和人口導入遠遠不夠的開發(fā)商；二是主要產(chǎn)品線以旅游地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)商；三是三四線城市的豪宅開發(fā)商。

宋延慶的看法，某種意義上也反映了房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式的變化。在過去十多年時間，受益于人口紅利、大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設以及廣義貨幣的大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)行業(yè)僅依靠投資需求就能拉動銷售。但是在未來，市場的投資性需求日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)需要重新回歸到以消費為主的模式中。在這樣的背景下，地價和房價的上漲速度和幅度，必然跑不過固定利息的開支。以高周轉、輕資產(chǎn)為新內涵的商業(yè)模式顯然將是行業(yè)未來的主流。