淡市再出地王 云南中望18億押注昆明綜合體

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

除了萬(wàn)眾矚目的北京雙料地王，8月20日，昆明也誕生新的總價(jià)地王。中豪商業(yè)集團(tuán)下屬子公司云南中望置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)云南中望）以17.96億元的底價(jià)，拿下位于昆明官渡區(qū)矣六街道五臘村近570畝9宗地塊，刷新了今年昆明總價(jià)地王紀(jì)錄。

此次出讓的9宗地塊屬于城中村改造項(xiàng)目，因此要求整體出讓。其中，5宗住宅用地、3宗商業(yè)用地和1宗批發(fā)零售用地。從地塊位置來(lái)看，9宗地塊均位于中豪螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城附近，此前由云南中望開(kāi)發(fā)的“中望城”也在該區(qū)域。

昨日（8月21日），云南中望營(yíng)銷(xiāo)部副總經(jīng)理孫敏對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，再次在該區(qū)域拿地建項(xiàng)目，是想打造大型城市綜合體項(xiàng)目，與“中望城”、螺螄灣商貿(mào)城形成聚合效應(yīng)，提升集團(tuán)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，近年來(lái)昆明土地市場(chǎng)舊城改造工程的集中開(kāi)發(fā)，將帶來(lái)集中供應(yīng)，在樓市下行期，面臨較大的銷(xiāo)售壓力。此外，在官渡區(qū)，許多開(kāi)發(fā)商都在此地瞄準(zhǔn)大型城市綜合體項(xiàng)目。如何找到差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是開(kāi)發(fā)商需直面的挑戰(zhàn)。

17.96億拿地570畝

今年以來(lái)，昆明主城區(qū)供地在數(shù)量和面積方面均大幅縮減。主城區(qū)同一區(qū)域內(nèi)，由同一單位獲得的總價(jià)過(guò)億的土地都不多見(jiàn)。因此在昆明官渡區(qū)9宗土地出讓前夜，昆明當(dāng)?shù)孛襟w就熱議，“9宗土地或?qū)⒖傮w出讓?zhuān)碌目們r(jià)地王要誕生了！”

果然，作為城中村改造項(xiàng)目用地，9宗地塊被要求整體出讓?zhuān)摰貕K的唯一競(jìng)拍者云南中望，毫無(wú)懸念地以17.96億元的底價(jià)將近570畝土地收入囊中。

孫敏向記者介紹，該地塊將打造成一個(gè)城市綜合體，并按照“中望城”的延伸產(chǎn)品來(lái)規(guī)劃，成為集商業(yè)、住宅、公共設(shè)備為一體的昆明新城。

據(jù)了解，該批地塊包含5宗城鎮(zhèn)住宅用地，總面積約30萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約1300元/平方米；3宗總商業(yè)用地面積近7.9萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)約930元/平方米；1宗批發(fā)零售用地約4000平方米，樓面地價(jià)約5000元/平方米。

與以往不同的是，三宗商業(yè)用地的樓面地價(jià)均低于住宅地價(jià)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從樓面地價(jià)來(lái)看，此次底價(jià)成交給開(kāi)發(fā)商保留的價(jià)格空間是很大的。

不過(guò)，孫敏坦言，雖然是底價(jià)拿地，但城中村改造項(xiàng)目在“棚改”范圍內(nèi)，與政府約定必須配套學(xué)校、醫(yī)院、廣場(chǎng)、消防隊(duì)等公共設(shè)施，可售面積是有限的，因此成本并不低。“未來(lái)或?qū)⑼ㄟ^(guò)調(diào)整可售房?jī)r(jià)格的方式來(lái)平衡成本。”

在她看來(lái)，再次在該區(qū)域拿地建項(xiàng)目，是想與“中望城”、螺螄灣商貿(mào)城形成聚合效應(yīng)，以規(guī)模效應(yīng)提升集團(tuán)的知名度和整體競(jìng)爭(zhēng)力。

面臨集中入市挑戰(zhàn)

樓市的低迷早已傳遞到土地市場(chǎng)。今年昆明土地市場(chǎng)也多次出現(xiàn)流拍。昆明至祥研究中心2014年土地市場(chǎng)上半年研究報(bào)告顯示，昆明土地市場(chǎng)供求自2011年來(lái)逐漸回落，今年上半年較去年同期有所下降，地塊以底價(jià)成交為主。在這樣的大環(huán)境下，云南中望逆市拿地，押注大體量的城市綜合體，底氣何在？

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，城中村改造工程有一定前置期，在一兩年前，開(kāi)發(fā)商往往已完成了相應(yīng)的拆遷、安置、一級(jí)土地平整、地下水系統(tǒng)改造等一系列工作，已經(jīng)做了大量投入，一般不會(huì)因?yàn)楫?dāng)下土地市場(chǎng)的冷暖而改變拿地計(jì)劃。

今年以來(lái)，國(guó)家發(fā)布的一系列通知要求各地加大“棚改”力度，政策的支持讓“棚改”這塊硬骨頭成為資本追逐對(duì)象。

記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，作為舊城改造的官渡區(qū)，出現(xiàn)總價(jià)地王的情況較為多見(jiàn)，且具備面積大的特點(diǎn)。2008年中豪商業(yè)集團(tuán)近8億元拿下該區(qū)域860畝土地；2009年官房以5.4億元拿地658畝；2012年云南浙萬(wàn)置業(yè)23億元拿地626.87畝。擅長(zhǎng)“造城”的云南城投也在該區(qū)域有項(xiàng)目。

張洪稱(chēng)，昆明的城中村改造在2008年啟動(dòng)，總共規(guī)劃335個(gè)地區(qū)，目前有200多個(gè)獲批。官渡區(qū)是昆明向東發(fā)展與主城區(qū)的一個(gè)連接點(diǎn)，而且未來(lái)有地鐵通過(guò)，交通區(qū)位良好，不少項(xiàng)目已形成了一定知名度。

不過(guò)，近年來(lái)昆明土地市場(chǎng)舊城改造工程的集中開(kāi)發(fā)，將面臨較大的銷(xiāo)售壓力，尤其是官渡區(qū)。此外，城市功能區(qū)和足夠的產(chǎn)業(yè)支撐也是城中村改造必須面臨的問(wèn)題。