李宇嘉：電商與中介聯(lián)姻給房地產(chǎn)帶來革命性變化

◎李宇嘉

站在全產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，搜房網(wǎng)與世聯(lián)行和合富輝煌的業(yè)務(wù)具有相當(dāng)強(qiáng)的互補(bǔ)性，其結(jié)合也必將給未來房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域、存量時代房產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來革命性的變革。

搜房網(wǎng)之所以緊鑼密鼓地與線下龍頭房產(chǎn)中介“聯(lián)姻”，蓋因年初中介集體圍剿電商平臺。最終，搜房網(wǎng)因其對傳統(tǒng)中介的依賴而妥協(xié)。近幾年，互聯(lián)網(wǎng)公司把傳統(tǒng)商業(yè)模式?jīng)_擊的七零八落，但在房產(chǎn)中介領(lǐng)域卻無能為力。搜房網(wǎng)盡管貴為全球最大的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺，但其集聚的海量用戶和客戶黏度如果要轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的利潤，必須要依賴于傳統(tǒng)中介線下的業(yè)務(wù)。

一個很簡單的道理，買房最主要的三個環(huán)節(jié)“看房、簽合同、備案”都不能通過電商平臺來完成。房子的標(biāo)準(zhǔn)化程度較低而信息不對稱卻較嚴(yán)重，實體房屋本身的要件和周邊配套服務(wù)必須通過線下體驗來掌握。買賣房屋涉及產(chǎn)權(quán)交易、贖樓貸款和契約簽訂等規(guī)范性程序，交易程序繁雜、交易風(fēng)險和成本很大?，F(xiàn)實中房屋買賣雙方很少單獨(dú)接洽。而中介不僅能夠提供房屋買賣信息咨詢和用戶看房體驗，還能全程代理簽訂合同、登記備案、按揭服務(wù)和法律糾紛解決等服務(wù)，這大大減輕了信息不對稱，降低了交易風(fēng)險和成本，幾乎所有人買賣房屋都找中介來代理，其原因就在于此。

在業(yè)務(wù)沒有覆蓋線下，沒有打通全產(chǎn)業(yè)鏈的情況下，搜房網(wǎng)向傳統(tǒng)中介妥協(xié)是無奈之舉。盡管雙方重回合作通道，但以搜房網(wǎng)為代表的電商平臺和傳統(tǒng)中介都認(rèn)識到，要么電商部署線下代理服務(wù)，要么中介構(gòu)筑線上電商平臺，從而打通全產(chǎn)業(yè)鏈，將外部成本內(nèi)部化，這是房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展的必然趨勢。

無論是中介還是電商，都看到了打通上游線上網(wǎng)絡(luò)平臺和下游線下代理服務(wù)所帶來的利潤空間是何等的誘人。因此，北京的鏈家、深圳的世華等代表性中介，都在積極部署線上電商平臺。但現(xiàn)有的電商平臺先入為主，海量客戶黏度上的競爭優(yōu)勢明顯。傳統(tǒng)中介在客戶資源占有上比較分散，即便建立電商平臺也難成氣候，而中介也沒有強(qiáng)大的資金實力收購現(xiàn)有的電商平臺。

但搜房網(wǎng)等電商平臺所掌握的海量客戶的“長尾”優(yōu)勢非常突出。在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代后，這一優(yōu)勢為挖掘行業(yè)新格局下的利潤空間帶來強(qiáng)大想象力。因此，房產(chǎn)電商與下游中介深度合作具有先天上的優(yōu)勢。憑借新興行業(yè)在融資上的優(yōu)勢，收購下游中介也不是不可能。

搜房網(wǎng)與世聯(lián)行、合富輝煌的合作是情理之中的事情。就世聯(lián)行而言，盡管其主營業(yè)務(wù)一手房代理在全國具備絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，但房地產(chǎn)進(jìn)入下半場后，開發(fā)商在一手房代理上越來越重視“成本-收益”對比更劃算的電商平臺，全民經(jīng)紀(jì)人的時代將會到來，世聯(lián)行的業(yè)務(wù)空間越來越小。

但是，世聯(lián)行、合富輝煌在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研發(fā)、網(wǎng)站運(yùn)營和推廣以及移動端的布局能力是轉(zhuǎn)型的短板。即便他們擁有行業(yè)內(nèi)強(qiáng)大的一手房客戶數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，但相比搜房網(wǎng)等電商平臺黏附的海量客戶數(shù)據(jù)還不是一個數(shù)量級，而且資金實力也不濟(jì)。因此，世聯(lián)行、合富輝煌與搜房網(wǎng)的合作不僅將全面實現(xiàn) “線上+線下”、“一手+二手”的戰(zhàn)略互補(bǔ)，而且將行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)成本內(nèi)部化。

這種上下游領(lǐng)域的 “強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說將帶來兩個方面的效應(yīng)，一是將極大地降低房地產(chǎn)中介服務(wù)的成本，提供針對老百姓精細(xì)化需求的信息咨詢和代理服務(wù)，這對購房者和租房者來說是巨大的福祉；二是將創(chuàng)造房地產(chǎn)存量時代新的業(yè)務(wù)空間，如社區(qū)生活服務(wù)、物業(yè)租售及物業(yè)金融服務(wù)、物業(yè)管理和物業(yè)養(yǎng)老、社保功能的深度挖掘等，這些業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)下半場新的生存空間。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）