李宇嘉：電商與中介聯(lián)姻給房地產(chǎn)帶來(lái)革命性變化

◎李宇嘉

站在全產(chǎn)業(yè)鏈的角度來(lái)看，搜房網(wǎng)與世聯(lián)行和合富輝煌的業(yè)務(wù)具有相當(dāng)強(qiáng)的互補(bǔ)性，其結(jié)合也必將給未來(lái)房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域、存量時(shí)代房產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)革命性的變革。

搜房網(wǎng)之所以緊鑼密鼓地與線(xiàn)下龍頭房產(chǎn)中介“聯(lián)姻”，蓋因年初中介集體圍剿電商平臺(tái)。最終，搜房網(wǎng)因其對(duì)傳統(tǒng)中介的依賴(lài)而妥協(xié)。近幾年，互聯(lián)網(wǎng)公司把傳統(tǒng)商業(yè)模式?jīng)_擊的七零八落，但在房產(chǎn)中介領(lǐng)域卻無(wú)能為力。搜房網(wǎng)盡管貴為全球最大的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，但其集聚的海量用戶(hù)和客戶(hù)黏度如果要轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的利潤(rùn)，必須要依賴(lài)于傳統(tǒng)中介線(xiàn)下的業(yè)務(wù)。

一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，買(mǎi)房最主要的三個(gè)環(huán)節(jié)“看房、簽合同、備案”都不能通過(guò)電商平臺(tái)來(lái)完成。房子的標(biāo)準(zhǔn)化程度較低而信息不對(duì)稱(chēng)卻較嚴(yán)重，實(shí)體房屋本身的要件和周邊配套服務(wù)必須通過(guò)線(xiàn)下體驗(yàn)來(lái)掌握。買(mǎi)賣(mài)房屋涉及產(chǎn)權(quán)交易、贖樓貸款和契約簽訂等規(guī)范性程序，交易程序繁雜、交易風(fēng)險(xiǎn)和成本很大?，F(xiàn)實(shí)中房屋買(mǎi)賣(mài)雙方很少單獨(dú)接洽。而中介不僅能夠提供房屋買(mǎi)賣(mài)信息咨詢(xún)和用戶(hù)看房體驗(yàn)，還能全程代理簽訂合同、登記備案、按揭服務(wù)和法律糾紛解決等服務(wù)，這大大減輕了信息不對(duì)稱(chēng)，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)和成本，幾乎所有人買(mǎi)賣(mài)房屋都找中介來(lái)代理，其原因就在于此。

在業(yè)務(wù)沒(méi)有覆蓋線(xiàn)下，沒(méi)有打通全產(chǎn)業(yè)鏈的情況下，搜房網(wǎng)向傳統(tǒng)中介妥協(xié)是無(wú)奈之舉。盡管雙方重回合作通道，但以搜房網(wǎng)為代表的電商平臺(tái)和傳統(tǒng)中介都認(rèn)識(shí)到，要么電商部署線(xiàn)下代理服務(wù)，要么中介構(gòu)筑線(xiàn)上電商平臺(tái)，從而打通全產(chǎn)業(yè)鏈，將外部成本內(nèi)部化，這是房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展的必然趨勢(shì)。

無(wú)論是中介還是電商，都看到了打通上游線(xiàn)上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和下游線(xiàn)下代理服務(wù)所帶來(lái)的利潤(rùn)空間是何等的誘人。因此，北京的鏈家、深圳的世華等代表性中介，都在積極部署線(xiàn)上電商平臺(tái)。但現(xiàn)有的電商平臺(tái)先入為主，海量客戶(hù)黏度上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。傳統(tǒng)中介在客戶(hù)資源占有上比較分散，即便建立電商平臺(tái)也難成氣候，而中介也沒(méi)有強(qiáng)大的資金實(shí)力收購(gòu)現(xiàn)有的電商平臺(tái)。

但搜房網(wǎng)等電商平臺(tái)所掌握的海量客戶(hù)的“長(zhǎng)尾”優(yōu)勢(shì)非常突出。在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代后，這一優(yōu)勢(shì)為挖掘行業(yè)新格局下的利潤(rùn)空間帶來(lái)強(qiáng)大想象力。因此，房產(chǎn)電商與下游中介深度合作具有先天上的優(yōu)勢(shì)。憑借新興行業(yè)在融資上的優(yōu)勢(shì)，收購(gòu)下游中介也不是不可能。

搜房網(wǎng)與世聯(lián)行、合富輝煌的合作是情理之中的事情。就世聯(lián)行而言，盡管其主營(yíng)業(yè)務(wù)一手房代理在全國(guó)具備絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位，但房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)后，開(kāi)發(fā)商在一手房代理上越來(lái)越重視“成本-收益”對(duì)比更劃算的電商平臺(tái)，全民經(jīng)紀(jì)人的時(shí)代將會(huì)到來(lái)，世聯(lián)行的業(yè)務(wù)空間越來(lái)越小。

但是，世聯(lián)行、合富輝煌在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研發(fā)、網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)和推廣以及移動(dòng)端的布局能力是轉(zhuǎn)型的短板。即便他們擁有行業(yè)內(nèi)強(qiáng)大的一手房客戶(hù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，但相比搜房網(wǎng)等電商平臺(tái)黏附的海量客戶(hù)數(shù)據(jù)還不是一個(gè)數(shù)量級(jí)，而且資金實(shí)力也不濟(jì)。因此，世聯(lián)行、合富輝煌與搜房網(wǎng)的合作不僅將全面實(shí)現(xiàn) “線(xiàn)上+線(xiàn)下”、“一手+二手”的戰(zhàn)略互補(bǔ)，而且將行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)成本內(nèi)部化。

這種上下游領(lǐng)域的 “強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)將帶來(lái)兩個(gè)方面的效應(yīng)，一是將極大地降低房地產(chǎn)中介服務(wù)的成本，提供針對(duì)老百姓精細(xì)化需求的信息咨詢(xún)和代理服務(wù)，這對(duì)購(gòu)房者和租房者來(lái)說(shuō)是巨大的福祉；二是將創(chuàng)造房地產(chǎn)存量時(shí)代新的業(yè)務(wù)空間，如社區(qū)生活服務(wù)、物業(yè)租售及物業(yè)金融服務(wù)、物業(yè)管理和物業(yè)養(yǎng)老、社保功能的深度挖掘等，這些業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)下半場(chǎng)新的生存空間。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）