“京津冀一體化”下的環(huán)京帶樓市調(diào)查：“京南第一城”固安樓市“漲”聲響起 高庫存難撐虛火？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自河北固安    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自河北固安

固安縣隸屬河北省廊坊市，地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心。東與永清縣相連，西與涿州市、高碑店市相鄰，南與霸州市、雄縣接壤，北隔永定河，與北京市大興區(qū)相望。距北京天安門50公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市區(qū)最近的縣城，古有“天子腳下、京南第一城”之稱，是首都經(jīng)濟(jì)圈南部區(qū)域的核心縣市，同時(shí)也是首都新機(jī)場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在“大北京”戰(zhàn)略中承擔(dān)重要的角色。正因?yàn)槿绱?，在近?ldquo;京津冀一體化”概念的帶動(dòng)下，當(dāng)?shù)氐臉鞘幸渤尸F(xiàn)出一派欣欣向榮的景象，就此《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于本月初前往調(diào)查。

記者在固安走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小城的房地產(chǎn)市場(chǎng)已被刺激得躁動(dòng)不安。在建、竣工樓盤以及橫亙?cè)诳罩械乃蹩芍^比比皆是，106國道兩側(cè)各樓盤的售樓處和房屋中介的門店更是密集，到處都是手持小廣告的樓盤帶看人員。固安樓市似乎已成為“京津冀一體化”下的“急先鋒”。

“喊漲”更像一廂情愿

4月2日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)入固安地界的十里鋪南口區(qū)域時(shí)，路邊等候的眾多樓盤帶看人員，便揮舞著小廣告飛奔著沖了上來。

據(jù)記者了解，這樣“火熱”的一幕，只是目前固安當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。固安縣城東西、南北向共有新昌街、新源街、106國道等6條主路。而在這6條主路上，隨處可見手抱宣傳單、三三兩兩的樓盤銷售人員在向經(jīng)過的行人和車輛分發(fā)廣告。甚至連路邊一些小吃攤上的小凳子，都用“樓盤廣告單”當(dāng)坐墊。

當(dāng)記者經(jīng)過這些主道時(shí)，不時(shí)有“摩的”師傅騎過來問記者是否是看房人，他們可以推薦項(xiàng)目。

此外，記者在一些樓盤的售樓處看見，當(dāng)購房者從售樓處走出后，立馬會(huì)被許多樓盤帶看人員圍在中間；這些帶看人員會(huì)七嘴八舌地推薦項(xiàng)目，大有不把購房者引進(jìn)自家售樓處絕不罷休的架勢(shì)。

當(dāng)?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)的銷售人士向記者介紹，目前固安的平均房?jī)r(jià)在7500元到8500元/平方米左右，一些“沒證”的偏遠(yuǎn)項(xiàng)目在6000元/平方米以下，個(gè)別項(xiàng)目在8500元/平方米~9500元/平方米。

記者在一處名為 “鉑悅山”項(xiàng)目走訪時(shí)，該項(xiàng)目的銷售人員表示，該樓盤下期開盤肯定要漲，只是漲幅目前還暫時(shí)不能確定。

據(jù)了解，這樣的“喊漲聲”在固安并不是個(gè)案。在記者的走訪中，多家樓盤的銷售人員均表示，由于“京津冀一體化”提上日程，這幾處樓盤下期開盤的價(jià)格肯定要比目前的高。

但這種“喊漲聲”更像是一廂情愿。記者在走訪10多家樓盤的過程中發(fā)現(xiàn)，到這些樓盤看房的人很少。

此外，據(jù)了解，固安一些小型地產(chǎn)商開發(fā)的項(xiàng)目去庫存速度并不快。如當(dāng)?shù)匾惶幟麨?ldquo;水木清華”的在售項(xiàng)目的銷售人員就向記者表示，該項(xiàng)目2010年開盤時(shí)共有600套房源，目前仍有20多套在售。

當(dāng)?shù)匾晃环课蒌N售人員直言，在固安買房的人群，主要來自北京南城的豐臺(tái)和大興區(qū)域。“在（北京）東邊上班的人會(huì)考慮燕郊或香河。”

固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)4月7日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，目前當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)上可售房產(chǎn)套數(shù)為12577套，可售面積為1275275.540平方米；其中住宅可售套數(shù)為10870套，住宅可售面積是1077774.830平方米。

上述網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，3月固安網(wǎng)上房產(chǎn)簽約套數(shù)為972，簽約面積為96680.570平方米；其中住宅簽約套數(shù)為895套，住宅簽約面積為90646.700平方米。按照3月的簽約速度，消化完目前的可售面積需要約13.2個(gè)月，而消化完住宅產(chǎn)品則需要11.9個(gè)月。

住建部副部長(zhǎng)齊驥曾表示，所謂高庫存是指，庫存量高于月銷售量12~15倍，高于1年~1年半銷售量的。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，固安等北京周邊的縣級(jí)市，過去的高庫存是和部分房企扎堆進(jìn)入開發(fā)有關(guān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，固安相比燕郊優(yōu)勢(shì)較為明確，還有第二機(jī)場(chǎng)的利好，但最近固安市場(chǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)，主要是由于固安靠近北京大興，大興市場(chǎng)降溫，固定也就沒有上漲的動(dòng)力。從庫存看，固安的庫存也比較大。如果當(dāng)?shù)匾廊恢恢匾曌≌康禺a(chǎn)開發(fā)，不抓緊引入產(chǎn)業(yè)，未來對(duì)經(jīng)濟(jì)或非常不利。

政府曾整治“五證不齊”/

“大哥，咱們北漂買個(gè)房不容易，千萬不能被那些沒證（五證不全）的開發(fā)商給忽悠了。”永清縣一家名為“公園壹號(hào)”樓盤設(shè)在固安的銷售點(diǎn)的一位售樓員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)了解，上述銷售員所指的“五證不齊”的樓盤在固安有所存在，而“五證”是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。

《中國房地產(chǎn)報(bào)》2013年6月的一篇報(bào)道顯示，當(dāng)時(shí)固安的一些在售樓盤存在“五證不全”的情況。而在走訪中，一些樓盤銷售人員向記者稱，當(dāng)?shù)夭糠謽潜P目前仍然存在“五證不全”的情況。

記者還發(fā)現(xiàn)一個(gè)很特別的情況。當(dāng)記者來到一處樓盤時(shí)，該樓盤的售樓員均有這樣的一段大致相同的開場(chǎng)白——“先生，您了解固安嗎？我們是個(gè)五證齊全的項(xiàng)目。”

上述“公園壹號(hào)”銷售人員還表示，雖然一些樓盤在售樓處掛了“五證”，但那是別的樓盤的證件，購房者是看不出來真假的。

“匯元·雅居”售樓處的一位銷售人員直言，固安大大小小售樓處有30多家，但只有部分是五證齊全的項(xiàng)目。

“鉑悅山”、“水木清華”、“金海城”等十幾家售樓處的銷售人員均表示，固安存在部分樓盤“五證不全”的情況。

對(duì)此，秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)徐斌律師認(rèn)為，京津冀一體化的加速等利好消息，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開始火爆起來，這就需要提醒購房人，無論是自住還是投資，應(yīng)選擇有實(shí)力的開發(fā)商，購房人還是應(yīng)該多考慮房?jī)r(jià)受市場(chǎng)和政策影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)?shù)匾恍潜P“證件不全”，或也在一定程度上阻止了人們的投資熱情。

據(jù)記者了解，固安縣對(duì)此類違規(guī)行為也有過整頓。

2013年11月7日，固安縣政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《房管局出重拳規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序》中就曾提到，2013年10月10日，縣房管局組織專門力量開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)全縣在建在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面排查。對(duì)全縣46個(gè)在建在售項(xiàng)目，堅(jiān)持每天巡查2次，關(guān)停無證預(yù)售項(xiàng)目18個(gè)。對(duì)個(gè)別明關(guān)暗不關(guān)的銷售場(chǎng)所派專人實(shí)施了盯防死守，確保了違規(guī)銷售行為不再反彈。

部分二手房“脫手難”/

記者在走訪固安樓市時(shí)還發(fā)現(xiàn)，目前當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)出現(xiàn)了“脫手難”的情況。

在一些當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介網(wǎng)站上，一處名為“固安紅樹灣”的二手房，甚至掛出了平價(jià)出售的信息。

一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，這是因?yàn)椋?ldquo;紅樹灣項(xiàng)目”開賣時(shí)的價(jià)格過高；目前，其手中就有幾套紅樹灣的房子，大多數(shù)是平價(jià)出手，也有的是賠錢甩賣。

21世紀(jì)固安馨園店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，固安縣在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好辦理貸款，多數(shù)只能全款交易。

這位經(jīng)紀(jì)人還分析了二手房不能貸款的原因：大部分在售二手房屬于新房出售，房產(chǎn)證還沒有辦下來。“即便是有房產(chǎn)證的業(yè)主也不同意買家貸款購買，因?yàn)樗麄兌贾?，二手房批貸的審批時(shí)間很長(zhǎng)。正常的要三四個(gè)月，慢的要五六個(gè)月。”

此外，戶口問題也是二手房貸款難辦的另一個(gè)門檻。

上述經(jīng)紀(jì)人表示，如果貸款買二手房，購買人必須持有河北戶口，“這是硬條件，買家必須把戶口老老實(shí)實(shí)地遷過來”。

這位經(jīng)紀(jì)人透露，二手房貸款最難過的關(guān)還是銀行；在固安，幾乎所有的銀行都不給二手房放貸。

對(duì)于固安的后市發(fā)展，這位經(jīng)紀(jì)人坦言，這里本就是縣城，正常房?jī)r(jià)在5000元左右，由于距離北京近，才達(dá)到目前的高點(diǎn)。“2012年，我在這里買時(shí)價(jià)格在5000元，現(xiàn)在8000元，再想讓一兩年后翻番，不太可能。”

賓海房產(chǎn)等二手房中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人也表示了類似的看法。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，以目前固安的庫存數(shù)據(jù)來看，有些偏高。因北京的高房?jī)r(jià)、限購，一些人群此前已經(jīng)涌入固安。當(dāng)?shù)氐目蛻艉艽蟊壤齺碜员本?，北京第二機(jī)場(chǎng)選址等利好措施已經(jīng)對(duì)固安樓市起了很大帶動(dòng)的作用。目前，京津冀一體化加速等對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資，又帶來了新的推動(dòng)，但是出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升、跳升的可能性不大，因?yàn)槭袌?chǎng)最后還要回歸到供需的基本面。

陳國強(qiáng)還提醒購房者，在固安置業(yè)，需要注意風(fēng)險(xiǎn)，不能因?yàn)檎呃茫兔つ客度胧袌?chǎng)，不論是自住還是投資。

趙秀池也分析稱，固安樓市借京津冀一體化和首都第二機(jī)場(chǎng)應(yīng)聲而起，近幾年已經(jīng)吸引了不少購房者。當(dāng)?shù)貥鞘心芊駥?shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，維持供求平衡，最終要看固安對(duì)外來人口的吸引力有多大，是否能夠真正通過居業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城一體把人留下來。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，購買固安區(qū)域樓盤很多是北京剛需人群，此類人群平時(shí)的工作和生活空間都在北京，往往在固安的居住時(shí)間并不長(zhǎng)。因此按照這樣一個(gè)水平計(jì)算，那么很多已經(jīng)出售的樓盤，雖然在統(tǒng)計(jì)上屬于已經(jīng)去庫存的樓盤，但實(shí)際上是一種隱性的庫存和空置。同時(shí)，最近一段時(shí)間受京津冀一體化效應(yīng)的影響，當(dāng)?shù)貥潜P去庫存確實(shí)在加快；但這些政策同樣會(huì)對(duì)包括通州、保定等城市產(chǎn)生利好，不排除部分原本希望在固安置業(yè)的群體撤離，這會(huì)進(jìn)一步加大當(dāng)?shù)貛齑鎵毫Α?/p>