庫(kù)存壓垮“小陽(yáng)春” 樓市難逃“倒春寒”

樓市庫(kù)存壓力繼續(xù)加大

造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;，很大程度上在于不斷積壓的庫(kù)存。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年2月末，全國(guó)商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當(dāng)前的銷售進(jìn)度，足夠10個(gè)月消化。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶指出，全國(guó)性數(shù)據(jù)和一概而論式觀點(diǎn)只能反映大致趨勢(shì)，但市場(chǎng)整體庫(kù)存不斷增加卻是事實(shí)。其中，一些結(jié)構(gòu)性的庫(kù)存情況頗為值得關(guān)注。

首先，不同城市庫(kù)存及待售面積進(jìn)一步加劇分化。一線和部分二線城市供應(yīng)相對(duì)不足，甚至出現(xiàn)庫(kù)存告急，而溫州、常州、營(yíng)口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長(zhǎng)較快，空置率較高，甚至出現(xiàn)了大量“鬼城”。

其次，不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫(kù)存速度較快，而總價(jià)高、性價(jià)比低的豪宅和零售型商業(yè)的存貨增加較快。特別是商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)蘭德咨詢的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)上市房企中含有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，相對(duì)于資產(chǎn)值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負(fù)。因?yàn)楣?yīng)量依然有增無減，可以預(yù)見今后持有資產(chǎn)評(píng)估增值和租金水平仍會(huì)繼續(xù)走低，庫(kù)存量和空置率會(huì)進(jìn)一步上升。這是商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨的窘境。

第三，不同企業(yè)的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發(fā)布年報(bào)的22家上市房企中，13家企業(yè)存貨出現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，三家企業(yè)增長(zhǎng)30%以上，大名城(600094)增長(zhǎng)66%，中航地產(chǎn)(000043)增長(zhǎng)39%，陸家嘴(600663)增長(zhǎng)36%。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年末，萬科存貨3311億元，同比增長(zhǎng)29.79%，比2012年末提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。

宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也只是個(gè)別項(xiàng)目，許多項(xiàng)目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進(jìn)入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業(yè)及開發(fā)商的資金警鐘。

野村證券認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的過度供給問題會(huì)持續(xù)惡化，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增加。供給過剩、庫(kù)存持續(xù)增加、勞動(dòng)力回流等問題均會(huì)加大房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)主要集中于三四線城市。2014年房地產(chǎn)行業(yè)分化或更明顯，過度供給問題也會(huì)更加突出。

在庫(kù)存不斷增加的同時(shí)，市場(chǎng)銷售始終不見起色。以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計(jì)簽約818.8億元，同比下降58%。

分析人士認(rèn)為，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由于高房?jī)r(jià)背離了市場(chǎng)購(gòu)買力，迫使價(jià)格下調(diào)。

值得注意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優(yōu)惠如今已經(jīng)絕跡，在當(dāng)前的房地產(chǎn)按揭貸款中，基準(zhǔn)利率已成主流，部分銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購(gòu)房者的實(shí)際成本。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在自住商品房、信貸、預(yù)期等多方因素沖擊下，市場(chǎng)觀望情緒有所增多，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。