旭輝集團(tuán)總裁林峰：年中會(huì)有一波土地價(jià)格回調(diào)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

和歷年一樣，房?jī)r(jià)和地價(jià)仍將是今年“兩會(huì)”的熱點(diǎn)議題。

2月底，杭州、常州的個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，并導(dǎo)致A股、H股市場(chǎng)地產(chǎn)股大跌，這顯示出投資者對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的擔(dān)憂。

今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣波動(dòng)？對(duì)此，旭輝集團(tuán)總裁林峰對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地價(jià)格有望出現(xiàn)一波回落，有望在今年年中出現(xiàn)一個(gè)購(gòu)買(mǎi)土地的最佳時(shí)機(jī)。

不同城市房?jī)r(jià)將分化

“2014年房地產(chǎn)的外部形勢(shì)并不樂(lè)觀，但我們已做好了應(yīng)對(duì)困難的準(zhǔn)備?！毙褫x集團(tuán)總裁林峰對(duì)2014年樓市進(jìn)行了預(yù)判。

林峰對(duì)此進(jìn)一步解釋，“不樂(lè)觀”并不意味著“悲觀”，而是基于和去年相對(duì)較好的樓市對(duì)比得出的結(jié)論。謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)，因?yàn)椴煌鞘泻蛥^(qū)域板塊存在分化，這是一個(gè)中性的市場(chǎng)?！傲繙p少，價(jià)微調(diào)和城市分化?！边@是林峰對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷。

他認(rèn)為，今年的交易量不會(huì)高過(guò)去年，可能會(huì)回落到2012年左右的一個(gè)水平。由于交易量下降，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲就會(huì)出現(xiàn)壓力，不會(huì)大幅上漲，但也沒(méi)辦法大幅下調(diào)，將是微漲、微跌或者持平的趨勢(shì)。但不同城市的情況是不同的，甚至同一城市的不同板塊價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)分化。

今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)出現(xiàn)分化，各個(gè)城市會(huì)針對(duì)不同市場(chǎng)的情況出臺(tái)政策。從目前的政策面來(lái)看，由于房?jī)r(jià)上漲阻力很大，短期內(nèi)還不會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房?jī)r(jià)難以大幅上漲的另一面，是給房企從土地市場(chǎng)獲取可觀收益帶來(lái)機(jī)會(huì)。

林峰說(shuō)，每一輪的樓市調(diào)控之后土地市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)一波抄底的機(jī)會(huì)。比如2012年下半年，土地市場(chǎng)就曾出現(xiàn)過(guò)一波很好的機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)拿地的企業(yè)，利潤(rùn)都相當(dāng)可觀。今年年中，市場(chǎng)也可能出現(xiàn)這樣一波拿地機(jī)會(huì)。旭輝因此正在儲(chǔ)備糧草，準(zhǔn)備在這個(gè)窗口期抓住機(jī)會(huì)，以較低的價(jià)格獲取一批高質(zhì)量的土地。

旭輝今年關(guān)注長(zhǎng)三角沿線的一些城市，以及一些需求比較旺盛的城市，比如說(shuō)鄭州、南京。據(jù)透露，旭輝今年購(gòu)買(mǎi)土地的支付金額不低于110億。

林峰說(shuō)，未來(lái)十年，樓市雖然不再是“黃金十年”，但也并不意味著下滑，未來(lái)十年應(yīng)該是“白銀十年”。在這十年里，總量是上升的，但增幅是下降的。馬太效應(yīng)比過(guò)去十年要明顯，因此規(guī)模房企仍將保持更快增長(zhǎng)，并不會(huì)有瓶頸存在。作為旭輝來(lái)說(shuō)，也將專心做好地產(chǎn)主業(yè)，不會(huì)分散到其他行業(yè)中。

會(huì)更多通過(guò)境外融資

今年旭輝會(huì)進(jìn)一步加大在資本市場(chǎng)的融資，在境內(nèi)外市場(chǎng)融資的比例基本做到一比一，一年內(nèi)到期的短期貸款原則上控制在30%以內(nèi)。

今年初，旭輝已經(jīng)有兩筆融資，一筆是兩億美元的五年期債，還有一筆是三億美元的銀行貸款。境外融資的優(yōu)勢(shì)在于，沒(méi)有層層審批。相比之下，目前旭輝在境內(nèi)的長(zhǎng)期貸款基本上是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸為主的，長(zhǎng)期負(fù)債成本也就是百分之六點(diǎn)幾到百分之七點(diǎn)幾。

由于房?jī)r(jià)難有大幅上漲，業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)2013年的利潤(rùn)率會(huì)出現(xiàn)下滑。林峰對(duì)此早有判斷，他表示，旭輝已經(jīng)不是用行業(yè)的最高利潤(rùn)率去做了，目前剛需產(chǎn)品只能做到12%的回報(bào)率。

這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)今年整體利潤(rùn)率無(wú)法提升，但要提升的辦法只有一個(gè)，就是提高利潤(rùn)率相對(duì)較高的其他類型產(chǎn)品比重。