房?jī)r(jià)漲跌爭(zhēng)議：開(kāi)發(fā)商如何看樓市“拐點(diǎn)論”

“兩會(huì)”前夕，杭州、常州的個(gè)別樓盤(pán)扇動(dòng)降價(jià)的翅膀，在資本市場(chǎng)引發(fā)一場(chǎng)風(fēng)暴，不少悲觀人士甚至喊出了樓市“崩盤(pán)”的聲音。隨著美國(guó)逐步退出QE，熱錢(qián)撤離中國(guó)將導(dǎo)致流動(dòng)性降低，人民幣將不再繼續(xù)升值……一時(shí)間各種唱空的觀點(diǎn)甚囂塵上。

樓市的“黃金十年”結(jié)束了？今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣走？房?jī)r(jià)、地價(jià)的趨勢(shì)如何？開(kāi)發(fā)商如何轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？今年“兩會(huì)”對(duì)資金流動(dòng)性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的表態(tài)，也將為今年樓市格局定調(diào)。

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旭輝集團(tuán)總裁林峰：年中會(huì)有一波土地價(jià)格回調(diào)

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

和歷年一樣，房?jī)r(jià)和地價(jià)仍將是今年“兩會(huì)”的熱點(diǎn)議題。

2月底，杭州、常州的個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，并導(dǎo)致A股、H股市場(chǎng)地產(chǎn)股大跌，這顯示出投資者對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的擔(dān)憂(yōu)。

今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣波動(dòng)？對(duì)此，旭輝集團(tuán)總裁林峰對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地價(jià)格有望出現(xiàn)一波回落，有望在今年年中出現(xiàn)一個(gè)購(gòu)買(mǎi)土地的最佳時(shí)機(jī)。

不同城市房?jī)r(jià)將分化

“2014年房地產(chǎn)的外部形勢(shì)并不樂(lè)觀，但我們已做好了應(yīng)對(duì)困難的準(zhǔn)備。”旭輝集團(tuán)總裁林峰對(duì)2014年樓市進(jìn)行了預(yù)判。

林峰對(duì)此進(jìn)一步解釋?zhuān)?ldquo;不樂(lè)觀”并不意味著“悲觀”，而是基于和去年相對(duì)較好的樓市對(duì)比得出的結(jié)論。謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)，因?yàn)椴煌鞘泻蛥^(qū)域板塊存在分化，這是一個(gè)中性的市場(chǎng)。“量減少，價(jià)微調(diào)和城市分化。”這是林峰對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷。

他認(rèn)為，今年的交易量不會(huì)高過(guò)去年，可能會(huì)回落到2012年左右的一個(gè)水平。由于交易量下降，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲就會(huì)出現(xiàn)壓力，不會(huì)大幅上漲，但也沒(méi)辦法大幅下調(diào)，將是微漲、微跌或者持平的趨勢(shì)。但不同城市的情況是不同的，甚至同一城市的不同板塊價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)分化。

今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)出現(xiàn)分化，各個(gè)城市會(huì)針對(duì)不同市場(chǎng)的情況出臺(tái)政策。從目前的政策面來(lái)看，由于房?jī)r(jià)上漲阻力很大，短期內(nèi)還不會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房?jī)r(jià)難以大幅上漲的另一面，是給房企從土地市場(chǎng)獲取可觀收益帶來(lái)機(jī)會(huì)。

林峰說(shuō)，每一輪的樓市調(diào)控之后土地市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)一波抄底的機(jī)會(huì)。比如2012年下半年，土地市場(chǎng)就曾出現(xiàn)過(guò)一波很好的機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)拿地的企業(yè)，利潤(rùn)都相當(dāng)可觀。今年年中，市場(chǎng)也可能出現(xiàn)這樣一波拿地機(jī)會(huì)。旭輝因此正在儲(chǔ)備糧草，準(zhǔn)備在這個(gè)窗口期抓住機(jī)會(huì)，以較低的價(jià)格獲取一批高質(zhì)量的土地。

旭輝今年關(guān)注長(zhǎng)三角沿線的一些城市，以及一些需求比較旺盛的城市，比如說(shuō)鄭州、南京。據(jù)透露，旭輝今年購(gòu)買(mǎi)土地的支付金額不低于110億。

林峰說(shuō)，未來(lái)十年，樓市雖然不再是“黃金十年”，但也并不意味著下滑，未來(lái)十年應(yīng)該是“白銀十年”。在這十年里，總量是上升的，但增幅是下降的。馬太效應(yīng)比過(guò)去十年要明顯，因此規(guī)模房企仍將保持更快增長(zhǎng)，并不會(huì)有瓶頸存在。作為旭輝來(lái)說(shuō)，也將專(zhuān)心做好地產(chǎn)主業(yè)，不會(huì)分散到其他行業(yè)中。

會(huì)更多通過(guò)境外融資

今年旭輝會(huì)進(jìn)一步加大在資本市場(chǎng)的融資，在境內(nèi)外市場(chǎng)融資的比例基本做到一比一，一年內(nèi)到期的短期貸款原則上控制在30%以?xún)?nèi)。

今年初，旭輝已經(jīng)有兩筆融資，一筆是兩億美元的五年期債，還有一筆是三億美元的銀行貸款。境外融資的優(yōu)勢(shì)在于，沒(méi)有層層審批。相比之下，目前旭輝在境內(nèi)的長(zhǎng)期貸款基本上是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸為主的，長(zhǎng)期負(fù)債成本也就是百分之六點(diǎn)幾到百分之七點(diǎn)幾。

由于房?jī)r(jià)難有大幅上漲，業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)2013年的利潤(rùn)率會(huì)出現(xiàn)下滑。林峰對(duì)此早有判斷，他表示，旭輝已經(jīng)不是用行業(yè)的最高利潤(rùn)率去做了，目前剛需產(chǎn)品只能做到12%的回報(bào)率。

這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)今年整體利潤(rùn)率無(wú)法提升，但要提升的辦法只有一個(gè)，就是提高利潤(rùn)率相對(duì)較高的其他類(lèi)型產(chǎn)品比重。

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萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林：適度偏緊的資金面將成常態(tài)

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在全國(guó)“兩會(huì)”來(lái)臨之前，風(fēng)聲鶴唳的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)。

“兩會(huì)”對(duì)資金流動(dòng)性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的表態(tài)，也將為今年樓市格局定調(diào)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林日前在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，去年美國(guó)收緊流動(dòng)性、國(guó)內(nèi)流動(dòng)性也受到控制，今年1月～2月資金面偏緊，某些地方因此出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、交易量受挫的現(xiàn)象，但這并不意味著樓市走到拐點(diǎn)。“這種‘適度略緊’的局面，至少將持續(xù)五年。”王健林說(shuō)道。

資金面將持續(xù)偏緊

伴隨著杭州個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格跳水，目前包括常州、無(wú)錫等地的樓盤(pán)也出現(xiàn)了降價(jià)的跡象，這樣的連鎖反應(yīng)究竟會(huì)擴(kuò)散到哪些城市？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否走到了十字路口，拐點(diǎn)何時(shí)會(huì)來(lái)？

“某些地方出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、交易量受挫，并不意味著樓市走到了拐點(diǎn)。”在王健林看來(lái)，個(gè)別城市降價(jià)與目前的資金面趨緊有關(guān)。“在去年美國(guó)流動(dòng)性收緊、國(guó)內(nèi)流動(dòng)性也受到控制的客觀背景下，今年1月～2月的資金偏緊。”

這些降價(jià)的樓盤(pán)究竟是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的引爆點(diǎn)，還是一次假摔？

“不能說(shuō)是拐點(diǎn)，也不能說(shuō)假摔，成交量萎縮、價(jià)格下降都不是全國(guó)的情況，目前只是個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)，即便是在房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的2009年、2010年，或者再往前的2004年、2005年，房地產(chǎn)依然死了很多樓盤(pán)。這個(gè)行業(yè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，并非是說(shuō)進(jìn)來(lái)就可以賺錢(qián)。”在王健林看來(lái)，局部的事件并不能對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)做出判斷。

對(duì)于真正意義上的拐點(diǎn)，王健林提到了兩個(gè)衡量指標(biāo)：還需交易量的下降再持續(xù)最短半年，或者一年，此外便是價(jià)格的下跌。“目前全國(guó)公布的一月份的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市還有60多個(gè)城市依然上漲，因此拐點(diǎn)論就不能成立。但可以看到，今年的市場(chǎng)肯定不如2013年火。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫與日趨收緊的金融市場(chǎng)不無(wú)關(guān)系，“當(dāng)然不會(huì)太緊，去年GDP已經(jīng)滑到了7.7%，今年我判斷可能還要低于去年。”但王健林同樣表示，目前中國(guó)還處于靠投資和出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的大背景，資金面也因此不會(huì)收得過(guò)緊，“適度略緊的局面我估計(jì)會(huì)成為今后的常態(tài)，至少是五年內(nèi)的常態(tài)。”

全新的電商商業(yè)模式

雖然對(duì)“崩盤(pán)論”強(qiáng)烈反對(duì)，但對(duì)樓市有著理性思考的王健林同樣指出，房地產(chǎn)規(guī)模化開(kāi)發(fā)的“保質(zhì)期”也不過(guò)還有八到十年。

從目前萬(wàn)達(dá)的發(fā)展脈絡(luò)不難發(fā)現(xiàn)，全國(guó)范圍內(nèi)布局的萬(wàn)達(dá)旅游城是其發(fā)展的又一主線，而這樣的產(chǎn)品雖然賦予了很多“文化產(chǎn)業(yè)”的內(nèi)容，但背后的支撐依然是靠傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合。“說(shuō)實(shí)話(huà)，做文化旅游我不是很想和地產(chǎn)結(jié)合在一起，這是不得已為之的做法。”

的確，正因?yàn)榭吹搅朔康禺a(chǎn)行業(yè)的天花板，在萬(wàn)達(dá)的布局中早已在發(fā)掘更多的“可能性”。從文化旅游項(xiàng)目的發(fā)力到O2O（OnlinetoOffline）的電商模式，王健林都在尋找地產(chǎn)之后，下一個(gè)時(shí)代所需要的“砝碼”。

在與馬云“對(duì)賭”后，萬(wàn)達(dá)關(guān)于電商的動(dòng)作更是備受關(guān)注，在采訪中，對(duì)于萬(wàn)達(dá)未來(lái)電商的發(fā)展計(jì)劃，不難發(fā)現(xiàn)，王健林已經(jīng)找到了他的答案。據(jù)其透露，在跟馬云“打賭”之前，萬(wàn)達(dá)就已開(kāi)始招兵買(mǎi)馬做電商研究，最終的思路是做“大數(shù)據(jù)”、大會(huì)員體系，即發(fā)展會(huì)員，盡可能多地將客流量轉(zhuǎn)化成會(huì)員，把會(huì)員消費(fèi)的次數(shù)、額度、喜好等建立和掌握起來(lái)，對(duì)會(huì)員消費(fèi)行為作出精確分析。

“萬(wàn)達(dá)的電商，將會(huì)是全新的商業(yè)模式。”王健林提出的目標(biāo)是，萬(wàn)達(dá)力爭(zhēng)3年、最多5年做到超過(guò)1億會(huì)員。“現(xiàn)在正在談，但不能說(shuō)得太明白?？隙〞?huì)是以萬(wàn)達(dá)為主，還會(huì)有一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)兄弟幫忙一起。”但王健林明確，萬(wàn)達(dá)或在今年底或明年初正式對(duì)外宣布電商的商業(yè)模式。

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新城控股副總裁歐陽(yáng)捷：多元土地出讓渠道有助降房?jī)r(jià)

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

去年初以來(lái)，“北、上、廣、深”等一線城市土地價(jià)格不斷飆升，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，房?jī)r(jià)也因此水漲船高。當(dāng)前的市場(chǎng)該如何平抑地價(jià)，讓更多的購(gòu)房者圓居者有其屋的夢(mèng)想？

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷提出建議：土地供應(yīng)主體市場(chǎng)化，土地供應(yīng)信息透明化，土地供應(yīng)渠道多樣化；允許城市企業(yè)現(xiàn)有土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)到土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)在政府規(guī)劃和用途管理下的土地公平自由交易，加強(qiáng)土地供應(yīng)信息的公開(kāi)透明，抑制開(kāi)發(fā)商盲目搶地推高地價(jià)。

分流人口減輕房?jī)r(jià)壓力

去年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極分化的跡象：一、二線城市土地價(jià)格和房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，三、四線城市大面積樓盤(pán)空置，不時(shí)出現(xiàn)“崩盤(pán)”、“鬼城”的新聞。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，造成上述現(xiàn)象的根本原因還在于城市人口分布的不平衡。一方面，大量的人口涌入一流城市；另一方面，部分三、四線城市因?yàn)槿鄙偃丝趯?dǎo)入而出現(xiàn)大面積的空置。如果中小城市能主動(dòng)吸引人口，在很大程度上可以減輕特大城市的壓力，也促進(jìn)自身城市的發(fā)展。一些優(yōu)質(zhì)的公共資源應(yīng)該向三、四線城市傾斜，中央可以通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，支持中小城市的建設(shè)，使他們能吸引到更多的產(chǎn)業(yè)和人口流入。

大城市和特大城市要解決房?jī)r(jià)和城市病，可以讓一些如造船、鋼鐵等高聚集人口的產(chǎn)業(yè)逐漸退出，以緩解一線城市的人口壓力。此外，隨著城市規(guī)模的越做越大，勢(shì)必會(huì)面臨土地級(jí)差的效應(yīng)，推高市中心土地的價(jià)格，也會(huì)推動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的梯次增長(zhǎng)，因此控制人口增長(zhǎng)和向中小城市轉(zhuǎn)移人口是非常必要的。

除了解決人口分布的不平衡，另一個(gè)平抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是使土地來(lái)源多元化，及早開(kāi)放城市企業(yè)土地和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，顯然有利于實(shí)現(xiàn)土地來(lái)源的多樣化。當(dāng)土地供應(yīng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)之后，地價(jià)會(huì)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)而得到平抑。

與此同時(shí)，供地信息的透明也有利于土地價(jià)格的平穩(wěn)。由于供地信息的不透明，開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)榭只藕驼`判而瘋搶土地，造成土地價(jià)格的瘋漲。如果讓開(kāi)發(fā)商和社會(huì)對(duì)供地信息有清晰了解，那么土地價(jià)格的大幅暴漲發(fā)生的可能性就會(huì)減少，一定程度上有利于地價(jià)的平穩(wěn)。

判斷：行業(yè)整體不缺錢(qián)

此前，興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)類(lèi)貸款引起資本市場(chǎng)的極大恐慌，但歐陽(yáng)捷判斷，行業(yè)整體資金面應(yīng)該不會(huì)有太大問(wèn)題。

目前M2的增長(zhǎng)應(yīng)該還是比較平穩(wěn)的，雖沒(méi)有再大幅增加，但增加的幅度應(yīng)該也不低，從這個(gè)角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)應(yīng)該是不缺錢(qián)的。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的格局沒(méi)有變，還是比較平穩(wěn)的。

另外，去年國(guó)內(nèi)進(jìn)出口是增長(zhǎng)的，隨著歐美經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也會(huì)比較平穩(wěn)，進(jìn)出口還是會(huì)增長(zhǎng)的，國(guó)內(nèi)的外匯順差也會(huì)逐漸增加，反過(guò)來(lái)也會(huì)刺激流動(dòng)性的增加，抵消QE退出對(duì)流動(dòng)性的影響。

從上述幾個(gè)方面來(lái)看，整個(gè)金融環(huán)境是平穩(wěn)的。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，還是銀行資金錯(cuò)配和互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起導(dǎo)致流動(dòng)性偏緊，不存在金融業(yè)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的不看好。

前期的地產(chǎn)股之所以出現(xiàn)大跌，是因?yàn)橥顿Y者擔(dān)心新的調(diào)控政策會(huì)在“兩會(huì)”前后出臺(tái)。雖然整體資金面不會(huì)有太大問(wèn)題，但歐陽(yáng)捷認(rèn)為，不排除小企業(yè)日子難過(guò)。

他表示，今年也會(huì)是一個(gè)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的好機(jī)會(huì)。

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記者觀察

房企利潤(rùn)下降不代表房?jī)r(jià)會(huì)跌

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在過(guò)去的十二年里，開(kāi)發(fā)商們從來(lái)沒(méi)有像今天這樣悲觀。

他們的悲觀并不是因?yàn)樗麄冑澩饨绲目捶?mdash;—認(rèn)為房?jī)r(jià)即將崩盤(pán)，也不是因?yàn)樗麄冇X(jué)得今年的利潤(rùn)率會(huì)比去年低，而是他們開(kāi)始同意房地產(chǎn)大規(guī)模造房時(shí)代將在五到十年后結(jié)束，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的真正黃金期的終結(jié)。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率開(kāi)始大幅收縮時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅下跌？過(guò)去五年的例子已經(jīng)很清楚地讓很多人知道，這種可能性幾乎不存在。事實(shí)上，從2011年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)就終結(jié)了暴利行業(yè)，行業(yè)平均凈利潤(rùn)開(kāi)始以每年一個(gè)百分點(diǎn)的幅度往下降。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和蘭德咨詢(xún)機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》預(yù)計(jì)，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)率將跌至10%以?xún)?nèi)。但房地產(chǎn)價(jià)格卻并沒(méi)有因?yàn)殚_(kāi)發(fā)利潤(rùn)的不斷下滑而出現(xiàn)下降，尤其是在一、二線城市，去年房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)可觀。

這不僅僅是像華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)的，是因?yàn)橥恋毓?yīng)的壟斷造成地價(jià)的上漲，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的暴漲，也有城市布局的原因。當(dāng)大量人口流入一線城市后，一線城市因?yàn)闆](méi)有足夠的房屋承載這些涌入的人口，也促成了房?jī)r(jià)的快速上升。于此同時(shí)，很多三、四線城市，則由于土地的大量供給，出現(xiàn)了大量的“鬼城”、“空城”。要根本性地解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承載，無(wú)疑是最好的辦法。事實(shí)上，全世界很多的特大城市都經(jīng)歷過(guò)郊區(qū)化的過(guò)程，這也幾乎是城鎮(zhèn)化的必經(jīng)階段。

2月26日，習(xí)近平總書(shū)記在北京主持召開(kāi)座談會(huì)，專(zhuān)題聽(tīng)取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)，努力實(shí)現(xiàn)京津冀一體化發(fā)展，自覺(jué)打破自家“一畝三分地”的思維定式，抱成團(tuán)朝著頂層設(shè)計(jì)的目標(biāo)一起做，并提出包括著力調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市分工協(xié)作，提高城市群一體化水平，提高其綜合承載能力和內(nèi)涵發(fā)展水平在內(nèi)的七點(diǎn)要求，顯然為減輕特大城市的承載和房?jī)r(jià)上漲壓力提供了新的思路。

以特大城市為核心的城市群協(xié)同發(fā)展，也許將是未來(lái)解決“北、上、廣、深”等特大城市房?jī)r(jià)居高不下的最好辦法。借助上述方式，特大城市的人口承載壓力得以減輕，中小城市則迅速實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口吸引。