2014成都樓市前瞻：“鐵三角”爭冠 “黑馬”攪局步步驚心

每經(jīng)記者 謝振宇 杜冉樂 發(fā)自成都

2013年在成都樓市的發(fā)展史上有著里程碑式的意義——首次晉級 “百億”時代。在看似簡單的數(shù)字背后，卻承載著成都房企自我超越的百億夢想，它們更以二線城市的銷售規(guī)模撐起了一線城市的銷售業(yè)績。

市場是殘酷的，既有黯然失意者，也有趁機勝出者。巨頭爭霸的背后，留下來的是商業(yè)模式之爭。在樓市均利時代，唯有讓利者生。

樓市競爭沒有終點，只有進(jìn)行時。2014年，成都樓市注定再現(xiàn)群雄爭霸的局面。在第一梯隊，除了暗戰(zhàn)的藍(lán)光、保利，又多了綠地這個搶局者；暫時屈居第二梯隊的萬科、龍湖、華潤等品牌房企似乎要開足馬力，奮力直追；而那些名不見經(jīng)傳的中小房企也暗自扮演著“攪局者”的角色。

2014，成都樓市注定不會平靜，王者之戰(zhàn)已經(jīng)拉開序幕……

2013年成都樓市的爭奪已經(jīng)告一段落，但在2014年，成都地產(chǎn)江湖或?qū)⒃俅紊涎荨把晷蕊L(fēng)”，屆時，各大房企的江湖地位也將重新排定。

“（成都樓市）前列領(lǐng)頭人似乎比較穩(wěn)定，保利有著央企的優(yōu)勢，藍(lán)光近兩年以黑馬的身份加入爭奪?！睂τ诔啥紭鞘懈偁幐窬郑啥家晃淮笮偷禺a(chǎn)商負(fù)責(zé)人如此表示。

新年伊始，保利成都公司已明確130億元的新任務(wù)；而藍(lán)光在成都去年拿地近56億元，得以“糧草先行”。由此，兩大房企2014年的“肉搏”戰(zhàn)勢必更加精彩。

“綠地有底氣加入第一陣營的爭奪，而萬科、華潤、恒大等房企也各有特色，或并不甘心居于當(dāng)前的地位?！笔煜こ啥嫉禺a(chǎn)界的資深業(yè)內(nèi)人士賴瀚林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如央企中國鐵建去年在成都拿地達(dá)50億元，預(yù)計今年銷售也將直指第一陣營。而擺在“空降兵”成都萬科新帥張晉元面前的難題，則是如何帶領(lǐng)公司重振業(yè)績。

同時，素來不缺“黑馬”的成都樓市，或?qū)⒂懈嗟男聜髌嬲Q生。

樓市競爭更加激烈/

與去年不同的是，今年成都樓市將面臨著較為嚴(yán)峻的市場考驗。

2014年初，一份規(guī)范影子銀行的“107號文”廣為流傳。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，原本受惠于影子銀行的房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⑹艿綐O大沖擊。近日已有消息稱，部分一、二線核心城市已有多家銀行陷入“房貸荒”。

熟悉成都樓市的鄒玉棠不久前剛離任四川中原地產(chǎn)總經(jīng)理，并在一家大型房企擔(dān)任副總。據(jù)他透露，“受金融政策的預(yù)期影響，今年成都開發(fā)商的資金將受到限制，銷售回款會比較差，開春拿地也會差一些。成都新房供應(yīng)量偏大，僅住宅部分預(yù)計將有200個新增樓盤，也將在今年5~6月集中放量，短期銷售壓力增大?！?/p>

新年伊始，藍(lán)光已率先出擊。早在開年的第1周，藍(lán)光地產(chǎn)便迅速啟動了新年買房活動，推出了600套“返鄉(xiāng)特惠房”。

此外，此前稍顯沉寂的建發(fā)房產(chǎn)，今年初在成都也迅速啟動了建發(fā)·中央鷺洲、建發(fā)·淺水灣和建發(fā)·鷺公館三盤聯(lián)動，推出了“1000萬購房折扣”等促銷動作。

“春節(jié)過后，華宇集團(tuán)將有8個以上項目面市，貨值在30億元以上，爭取在成都市場占有一席之地?！比A宇集團(tuán)四川公司營銷總監(jiān)洪濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

除了在銷售市場的爭奪外，2013年土地的爭奪更為各大房企在今年和未來的發(fā)力創(chuàng)造了有利條件。從去年的數(shù)據(jù)來看，在拿地方面，藍(lán)光以拿地734畝、總金額55.98億元居排行榜第一位；綠地、中國鐵建、保利拿地面積總量緊隨其后。

所謂“兵馬未動，糧食先行”，2014年成都樓市各大房企對于土地的爭奪或?qū)⒏蛹ち摇?/p>

據(jù)洪濤介紹，華宇集團(tuán)2014年在成都投入的拿地資金將達(dá)到50億~80億元，地塊面積也要在100畝以上。

即便是所屬公司身處成都樓市銷售排行前10陣營，一位房企人士也深感當(dāng)今土地市場競爭的激烈程度。據(jù)該人士表示，公司目前的任務(wù)是要加緊拿地，但由于土地市場競爭格局往往是“僧多粥少”，能夠成功拿地也較為困難，公司已考慮更多地到外省市拿地。

如今，市場份額集中加劇，房產(chǎn)巨頭擁有越來越多的話語權(quán)?！案偁幖觿『苷?，全國品牌房企前20強，目前在成都已經(jīng)聚集了16家，未來競爭勢必更加激烈?！敝需F二局地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人劉斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。如今，房企發(fā)展的關(guān)鍵在于誰能掌握資源，即主要是土地。在他看來，像藍(lán)光這樣的高周轉(zhuǎn)企業(yè)，土地更是其確保業(yè)績的關(guān)鍵所在。

“鐵三角”初具規(guī)模/

2013年，藍(lán)光、保利銷售額突破100億元，至此，成都樓市百億陣容初步形成。同時，綠地西南事業(yè)部也宣告破100億元，成為進(jìn)軍成都百億銷售陣營最有力的爭奪者之一。

在成都連續(xù)打造高端地產(chǎn)項目標(biāo)桿麓山國際社區(qū)和麓湖項目的成都萬華投資集團(tuán)董事、總裁羅立平看來，成都樓市當(dāng)前的格局中，排行第一陣營的領(lǐng)頭房企已總體比較穩(wěn)定，其中保利作為央企有著雄厚的實力，而藍(lán)光近兩年更是以“黑馬”的姿態(tài)發(fā)力。

如今，成都保利已為2014年定下130億元的年度任務(wù)，而保利進(jìn)入成都僅數(shù)個年頭，從2008年5億元到2013年收獲超百億元的成績單，業(yè)績增長迅速。

而綠地集團(tuán)對成都市場的看重，從其董事長張玉良的言行就可見端倪。2013年6月，張玉良就曾表示，當(dāng)年綠地集團(tuán)將在成都追加投資100多億元。

在綠地西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文的帶領(lǐng)下，成都綠地也正向著百億目標(biāo)邁進(jìn)。2013年12月底，孫志文就曾表示，目前綠地西南事業(yè)部已經(jīng)布局了未來3年的樓市走向，2014年西南地區(qū)突破150億元，成都朝90億元方向去努力。

由此，成都樓市第一陣營的格局已呈“鐵三角”之勢：保利、藍(lán)光的長袖善舞，背后則是綠地的強勢襲來。

“保利作為央企，房地產(chǎn)也是其主要業(yè)務(wù)板塊之一。藍(lán)光更在于規(guī)模，兩者之間的競爭已明顯白熱化。”賴瀚林指出，藍(lán)光目前是以現(xiàn)金流為主，加大優(yōu)質(zhì)土地儲備和供應(yīng)量，占據(jù)成都樓市數(shù)一數(shù)二的位置。

“二線軍團(tuán)”的反擊/

2014年，哪些企業(yè)又有機會踏入成都百億俱樂部？“萬科、恒大等企業(yè)各有特色，都具備向一線陣營沖擊的實力?！辟囧窒蛴浾哒f。

但眼下的事實在于，近兩年，這些房企在成都市場的表現(xiàn)稍顯沉寂。作為最早進(jìn)入成都市場的全國性房企，成都萬科不久前還剛剛換帥。

成都透明房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年成都萬科以39.86億元的備案金額排名第7。而其2012年還曾以52.07億元的銷售備案總額排名第2。

據(jù)一位接近成都萬科的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，去年成都萬科多個項目都是下半年推出，因此銷售業(yè)績受到一定影響。在該人士看來，“有了多個新盤的推出，2014年成都萬科沖業(yè)績并不存在大問題?！?/p>

昨日，萬科地產(chǎn)成都公司營銷策劃部相關(guān)人士向記者透露，今年萬科將有包括6個新項目在內(nèi)的15個項目入市，推售時間節(jié)點將集中提前至二季度以及秋交會左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就國內(nèi)而言，萬科拿地往往相對保守，這也讓成都萬科重振行業(yè)地位較為困難?！爸鼗匾痪€，拿地策略首先需要更加大膽，項目開發(fā)周期步伐也要加快。”業(yè)內(nèi)人士表示，這是擺在成都萬科，以及張晉元面前的難題。

不過，前述萬科營銷策劃部相關(guān)人士亦表示，“張總（張晉元）原本就屬于萬科總部負(fù)責(zé)營銷體系的，到成都適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鰶]有問題?！?/p>

從2013年銷售額排行來看，排行前10的房企還有龍湖、華潤、和記黃埔、中鐵二局、置信、花樣年等房企，銷售金額從30億至60億元。

“今年，成都龍湖將按照計劃繼續(xù)推出4個項目，包括時代天街、金楠天街兩個商業(yè)項目，還有‘世紀(jì)風(fēng)景’大平層項目及‘悠山郡’別墅項目。”龍湖地產(chǎn)成都公司營銷策劃部主管姜波燦告訴記者。

1月20日，中鐵二局地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人劉斌表示，公司目前的戰(zhàn)略是面向全國進(jìn)行布局，成都作為公司主力市場，接下來公司希望增加土地儲備，特別是成都市區(qū)的土地。

此外，一些有著央企背景或成都本土知名房企也在積極發(fā)力，如中糧和國嘉地產(chǎn)。中糧地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)陳萬青亦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計今年3月后，中糧在成都將會5盤齊發(fā)?！俺啥紭鞘幸咽峭耆偁幍母窬?，大家比拼的是公司實力和運營水平，較早的低價地塊開發(fā)已經(jīng)基本淡出，現(xiàn)在是看綜合和運營能力。”陳萬青說。

“今年目標(biāo)是50億元?！眹蔚禺a(chǎn)一位人士表示，公司2014年將會有兩個新項目推出，在拿地方面，“有合適的地塊也會出手”。

攪局的“黑馬”們

“100億元左右為主流開發(fā)商，與此同時，房企之間的差距也會越拉越大，主要看每家公司的土地儲備情況?！鄙鲜鰢蔚禺a(chǎn)人士對2014年成都樓市競爭格局給出了這樣的預(yù)判。而有了土地的大量儲備，便有望從名不見經(jīng)傳一躍成為樓市“黑馬”。

記者了解到，進(jìn)入成都僅3年左右的中鐵建是去年土地市場上的最大贏家之一。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，去年中國鐵建在成都拿地總金額為約50億元，僅次于藍(lán)光的約56億元。在2013年中國鐵建數(shù)次出手，拿下東2.5環(huán)、東2環(huán)和城南錦城湖等多個地塊，加速布局。

據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的2013年數(shù)據(jù)，中國鐵建成都公司以近35億元的銷售額，排名第12。去年底，中國鐵建成都公司也發(fā)布了未來的藍(lán)圖：“我們計劃到2015年每年在成都區(qū)域同期開發(fā)8~10個項目。”

2013年藍(lán)潤在成都南、東、北三個方向上拿地9塊，2014年6盤齊發(fā)。領(lǐng)地集團(tuán)成都公司營銷策劃部經(jīng)理李海波表示，“目前，整個集團(tuán)已經(jīng)制定了破百億進(jìn)百強的戰(zhàn)略，今年成都區(qū)域下半年將有4個項目同時啟動?！?/p>

合力達(dá)集團(tuán)深耕成都多年，其公司董事長羅劼亦透露，受制于土地手續(xù)，公司原本去年推出的項目一再延后，而今年上半年紅牌樓、食品城、雙流縣均有項目入市，貨值50億元。

“這些企業(yè)可能有很偶然的點，在成都市場上，也曾出現(xiàn)過一些一段時間發(fā)展很迅猛的企業(yè)，但很快就沒了聲音。想要做到百年老店，并非簡單地靠規(guī)模取勝?！贬槍Τ啥紭鞘小昂隈R”頻出的現(xiàn)象，賴瀚林指出。