住房供應體系謀變 未來樓市走勢趨穩(wěn)

盡管短期內房地產調控政策基調難有重大改變，但從長遠來看，樓市調控思路已經出現變化。過去的調控主要依賴“堵”的方法，現在是以疏為主，疏堵結合，立足于市場供應端，通過加快供應來緩解龐大的市場需求。隨著調控長效機制的逐步建立，未來房地產市場走勢將趨平穩(wěn)。

本報記者張敏

隨著年末一系列重大會議的召開，未來宏觀政策走勢逐漸明晰。作為宏觀經濟重要支柱之一的房地產，也將迎來政策變局。多數專家認為，盡管短期內房地產調控政策基調難有重大改變，但從長遠來看，樓市調控思路已經出現變化。

未來的房地產調控思路正從此前的控需求轉向增供給，隨著房地產市場環(huán)境的變化，新的市場供應體系將在未來幾年確立。多家研究機構認為，按照上述思路，帶有半市場化性質的經適房和限價房，未來很可能淡出市場。

就房地產市場走勢而言，專家強調，短期內房地產市場走勢以穩(wěn)為主，房價將迎來低速增長期。

調控思路謀轉向

年末召開的中國房地產研究會副會長顧云昌表示，過去的調控主要依賴限購、限貸、限價等“堵”的方法，來遏制旺盛的購買需求及投資動能，現在是以疏為主，疏堵結合，調控思路發(fā)生了變化。

所謂“疏”，主要指立足于市場供應端，通過加快供應來緩解龐大的市場需求。分析人士認為，新型城鎮(zhèn)化進程的推進，還將引致大量購房需求，未來一段時間內，加強供應將是政策主要立足點。

此前高層指出，將建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系。今后的房地產建設中，要以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求。

顧云昌表示，未來的保障房價格由政府決定，商品房價格則由市場決定。

按照顧云昌的觀點，隨著經濟增長水平、市場供需情況等的變化，住房供應體系并非一成不變，而會有所調整。按照上世紀90年代房改政策的提法，我國的住房供應體系為：向低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經濟適用住房，中等以上收入家庭提供商品房。未來這種方式可能有所調整。

據了解，針對本地的市場供需形勢，各地正重構各自的住房供應體系。在中央層面，也可能針對保障房政策做出新的調整。上述調整有可能納入房地產調控長效機制中。

專家認為，三中全會首次提出，讓市場在資源配置中起決定性作用。這意味著，在未來的住房供應中，帶有半行政色彩的經濟適用房和限價房將可能逐漸退出歷史舞臺，廉租房和公租房將成為保障房供應的主體，棚戶區(qū)改造的規(guī)模也將有所擴大。而在市場層面，對普通商品房和高端商品房的交易限制也會逐漸放開。

政策基調短期難改

盡管樓市政策的總體思路正在發(fā)生變化，但短期內政策基調恐難以改變。住建部政策研究中心研究員王玨林認為，建立樓市調控的長效機制，推進房地產領域各項改革，必須是在維持房地產市場穩(wěn)定的前提之下。

他認為，當前市場并不穩(wěn)定，所以行政手段暫時還沒有退出的必要。長效機制建立并非一朝一夕，在尚未建立之前，政策不宜出現“空窗期”，所以短期內調控政策不會有太大變化。

事實上，高層對市場化思路的強調，不僅不意味著政策馬上松綁，個別城市甚至在短期內對調控進行收緊。

10月以來，包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市在內，全國共有17個城市以限購從嚴、限貸升級、增加供應等方式收緊房地產調控政策，以期能夠穩(wěn)定購房者預期。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據來看，上月這17個城市新建商品住宅價格（不含保障房）環(huán)比漲幅明顯回落，回落幅度高于70個大中城市平均值，體現出明顯的政策效果。

同時，溫州、蕪湖等地早在此前對樓市政策進行松綁，溫州還松綁了“限購令”的“紅線”。這也是自2011年1月我國推出限購政策以來，首次有城市松綁“限購令”且未被叫停。

一部分城市明確收緊調控，一部分城市明確松綁政策的現象，在我國房地產調控史上還是首次出現。業(yè)內人士認為，這種情況意味著，房地產調控思路恐不再“一刀切”，而將逐漸差別化。

專家表示，隨著社會經濟發(fā)展，不同城市之間的經濟發(fā)展水平、城市價值、人口聚集程度有所差別，所以未來的房地產調控政策一定會體現出差別化思路。

我國房地產市場化改革尚不足20年，但不同城市之間的樓市卻出現明顯分化。北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，一二線城市因聚集了過多資源，導致需求旺盛，房價也變得易漲難跌；廣大三四線城市則在土地財政的驅動下大量供地，使得當前市場面臨消化壓力。

高層推進新型城鎮(zhèn)化，以及控制特大城市的人口規(guī)模的思路，將在很大程度上彌合城市之間的上述差異。因此，未來房地產調控政策也將出現分化。

去泡沫過程將持續(xù)

中金標準數據公司總經理郝文嘉表示，隨著房價不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下，房地產價格的暴利上漲效應已經開始衰減。該機構數據顯示，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。

達成上述效果的主要政策手段，在于限購限貸等行政化調控思路。從上市房企財報不難看出，近幾年來，房企純住宅業(yè)務的利潤率正在下降。

上述機構認為，隨著擠泡沫的繼續(xù)，明年房價增速放緩已難以避免，這種觀點得到不少機構認同。上海易居房地產研究院就認為，雖然當前房價漲幅處于高位，但這一指標即將見頂。

顧云昌表示，今年下半年以來，我國房地產投資、銷售增速和房價環(huán)比增速都在放緩，這樣的態(tài)勢將在明年得到持續(xù)。在GDP增速下降的情況下，房地產市場增速也將放緩。近兩年來，一二線城市土地供應規(guī)模明顯提升，將有助于緩解市場供需關系，縮小城市之間差異，并穩(wěn)定房價走勢。

從更長周期來看，專家認為，隨著個人住房信息系統(tǒng)、房地產征信系統(tǒng)等的完善，以及房地產調控長效機制的逐步建立，未來房地產市場走勢將趨于穩(wěn)定，劇烈波動的情況將較少出現。