海南土地產(chǎn)權制度改革低調(diào)前行 多項試點在探索中

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 郭榮村 發(fā)自海南    

每經(jīng)記者 郭榮村 發(fā)自海南

一塊“全國農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革與建設試點”的牌照，高高地立在力村村口。這是三亞市天涯鎮(zhèn)文門村委會的一個村民小組，它的另外一個身份是，國土資源部批準的、三亞市政府主導實施的“全國農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革與建設試點”單位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在海南歷時一周的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括力村在內(nèi)，海南省土地改革的多個試點探索都在推進中，比如集體土地交易平臺建設、旅游景區(qū)周邊農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和利用等，但這些探索大多處于早期階段，還未有真正的“模式”出現(xiàn)。

土地產(chǎn)權改革先行者

2009年2月，海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)出通知稱，根據(jù)《國土資源部辦公廳關于請配合開展農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革與建設調(diào)查研究的函》要求，擬在三亞市開展農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革與建設試點，力村即在試點區(qū)域內(nèi)。

《通知》提出的試點任務與內(nèi)容是：第一，探索研究進一步細化權利、顯化主體、明確權能，建立集體土地所有權和使用權分離的農(nóng)村土地產(chǎn)權制度，強化農(nóng)戶、農(nóng)民個人的土地權利主體地位。第二，探索在新型土地產(chǎn)權制度基礎上，規(guī)范完善農(nóng)村土地管理制度。包括建立集體土地流轉(zhuǎn)制度，在國家、集體和農(nóng)戶之間合理分配土地流轉(zhuǎn)收益，規(guī)范完善農(nóng)村土地市場，促進城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)一。改革完善征地制度，調(diào)整征地補償?shù)姆峙潢P系，切實保障被征地農(nóng)民的合法權益。

2011年4月，國土資源部和海南省人民政府在海口聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，宣布國土資源部出臺20項政策措施，支持海南國際旅游島建設，破解征地、集體土地流轉(zhuǎn)、旅游用地管理以及用海用地管理銜接等方面的難題。將海南作為土地權利立法試點，推進土地管理制度改革。

具體而言，包括支持海南積極推進征地制度改革，按同地同價原則完善征地補償機制；支持海南規(guī)范推進農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)。將海南省作為土地權利立法試點，在?？?、三亞、陵水等市縣開展全國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度改革試點等多方面內(nèi)容。

改革成果尚未顯現(xiàn)

力村距離著名的天涯海角景點大約10公里路程，是個只有50多戶人家，不到300口人的村民小組。

2009年，國土資源部批準三亞市作為農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度改革試點，而三亞市則選擇力村為試點單位先行先試。

力村相關負責人介紹說，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度改革試點工作開始以后，村里開始了土地的丈量、確權工作?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在村口的幾棟房子上看到，“已丈”的字樣仍然還被保留在墻壁上，村里的宣傳欄上，還展示了力村集體農(nóng)用地使用權證的樣本。

力村土地產(chǎn)權制度改革的重點之一，是在“同地同價”方面進行了探索。《每日經(jīng)濟新聞》記者在力村一棟墻壁上發(fā)現(xiàn)了一份蓋有三亞市國土環(huán)境資源局公章的名為 《力村集體建設用地價格評估結果一覽表》的文件。該表顯示，不同地塊及不同用途的土地，評估價格不同。這份文件最特殊的地方在于，其對土地價格的評估參照了國有建設用地價格。以其中的B1-01號地塊為例，規(guī)劃的用地性質(zhì)為旅館用地，面積為4719平方米，參照國有建設用地的評估價格是90萬元/畝，這樣土地總價值為63.6萬元，而力村這塊土地的最終價格為44.5萬元，約為國有建設用地價格的70%左右。

不僅這一個地塊，記者對表中其他地塊進行估算后發(fā)現(xiàn)，其折算比例也大致如此。

上述力村相關人士告訴記者，“跟外面最大的不同是，外面的農(nóng)村集體土地被征收后就沒有了，而力村的土地在40年以后，還是歸村里?！辈贿^對于這一說法，記者尚未看到相關文件予以證實。

熟知力村土地產(chǎn)權制度改革的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前力村的各項改革都還在探索中，可能要過些時間才會有最終成果。

后續(xù)發(fā)展問題成關鍵

海南島另外一端的?？谑?，主要探索的是集體土地交易平臺建設與宅基地管理。?？谑型恋亟灰字行南嚓P人士告訴記者，目前這一工作主要在?？谑性讫堟?zhèn)做試點，集體土地交易平臺的場地、硬件都在云龍鎮(zhèn)。

該人士說，其實硬件的準備工作已經(jīng)完成，但“軟件”還未準備就緒。他口中的軟件主要是指具體的交易政策、制度建設等。據(jù)他透露，當?shù)貒敛块T也曾前往廣東、重慶等地進行過考察，因為最終的交易模式尚未確定，所以到現(xiàn)在?？诓⑽从袑嵸|(zhì)性的集體土地交易的案例。

陵水除了大墩村外，陵水國土環(huán)境資源局副局長吳定國介紹說，該地的港尾村也探索了換地安置方式。

對于海南省國土環(huán)境資源廳原副廳長楊冠雄而言，他更關心的是農(nóng)民住上新房之后的發(fā)展問題。他去過海南不少地方，也發(fā)現(xiàn)了一些需要改進的地方，比如有些地方新建的安置房沒有儲物間，農(nóng)具沒地方擺放，還有的一家分到一棟新房后，沒有了其他土地，等孩子長大后可能存在房子不夠住的問題。

還讓楊冠雄擔憂的是，一些靠土地補償富起來的農(nóng)民，并不太善于經(jīng)營其他的項目，有時圖一時痛快，花錢開始大手大腳，缺乏長遠發(fā)展的考慮。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，其實土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配也要考慮，以前農(nóng)地不能入市，現(xiàn)在探索農(nóng)地流轉(zhuǎn)以后，收益到底多少留在農(nóng)村集體，多少真正回到農(nóng)民手中，也需要關注。