海南土地產(chǎn)權(quán)制度改革低調(diào)前行 多項(xiàng)試點(diǎn)在探索中

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 郭榮村 發(fā)自海南    

每經(jīng)記者 郭榮村 發(fā)自海南

一塊“全國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革與建設(shè)試點(diǎn)”的牌照，高高地立在力村村口。這是三亞市天涯鎮(zhèn)文門村委會的一個(gè)村民小組，它的另外一個(gè)身份是，國土資源部批準(zhǔn)的、三亞市政府主導(dǎo)實(shí)施的“全國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革與建設(shè)試點(diǎn)”單位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在海南歷時(shí)一周的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括力村在內(nèi)，海南省土地改革的多個(gè)試點(diǎn)探索都在推進(jìn)中，比如集體土地交易平臺建設(shè)、旅游景區(qū)周邊農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和利用等，但這些探索大多處于早期階段，還未有真正的“模式”出現(xiàn)。

土地產(chǎn)權(quán)改革先行者

2009年2月，海南省國土環(huán)境資源廳發(fā)出通知稱，根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于請配合開展農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革與建設(shè)調(diào)查研究的函》要求，擬在三亞市開展農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革與建設(shè)試點(diǎn)，力村即在試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)。

《通知》提出的試點(diǎn)任務(wù)與內(nèi)容是：第一，探索研究進(jìn)一步細(xì)化權(quán)利、顯化主體、明確權(quán)能，建立集體土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，強(qiáng)化農(nóng)戶、農(nóng)民個(gè)人的土地權(quán)利主體地位。第二，探索在新型土地產(chǎn)權(quán)制度基礎(chǔ)上，規(guī)范完善農(nóng)村土地管理制度。包括建立集體土地流轉(zhuǎn)制度，在國家、集體和農(nóng)戶之間合理分配土地流轉(zhuǎn)收益，規(guī)范完善農(nóng)村土地市場，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)一。改革完善征地制度，調(diào)整征地補(bǔ)償?shù)姆峙潢P(guān)系，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

2011年4月，國土資源部和海南省人民政府在?？诼?lián)合召開新聞發(fā)布會，宣布國土資源部出臺20項(xiàng)政策措施，支持海南國際旅游島建設(shè)，破解征地、集體土地流轉(zhuǎn)、旅游用地管理以及用海用地管理銜接等方面的難題。將海南作為土地權(quán)利立法試點(diǎn)，推進(jìn)土地管理制度改革。

具體而言，包括支持海南積極推進(jìn)征地制度改革，按同地同價(jià)原則完善征地補(bǔ)償機(jī)制；支持海南規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。將海南省作為土地權(quán)利立法試點(diǎn)，在?？?、三亞、陵水等市縣開展全國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)等多方面內(nèi)容。

改革成果尚未顯現(xiàn)

力村距離著名的天涯海角景點(diǎn)大約10公里路程，是個(gè)只有50多戶人家，不到300口人的村民小組。

2009年，國土資源部批準(zhǔn)三亞市作為農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)，而三亞市則選擇力村為試點(diǎn)單位先行先試。

力村相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)工作開始以后，村里開始了土地的丈量、確權(quán)工作?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在村口的幾棟房子上看到，“已丈”的字樣仍然還被保留在墻壁上，村里的宣傳欄上，還展示了力村集體農(nóng)用地使用權(quán)證的樣本。

力村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)之一，是在“同地同價(jià)”方面進(jìn)行了探索?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在力村一棟墻壁上發(fā)現(xiàn)了一份蓋有三亞市國土環(huán)境資源局公章的名為 《力村集體建設(shè)用地價(jià)格評估結(jié)果一覽表》的文件。該表顯示，不同地塊及不同用途的土地，評估價(jià)格不同。這份文件最特殊的地方在于，其對土地價(jià)格的評估參照了國有建設(shè)用地價(jià)格。以其中的B1-01號地塊為例，規(guī)劃的用地性質(zhì)為旅館用地，面積為4719平方米，參照國有建設(shè)用地的評估價(jià)格是90萬元/畝，這樣土地總價(jià)值為63.6萬元，而力村這塊土地的最終價(jià)格為44.5萬元，約為國有建設(shè)用地價(jià)格的70%左右。

不僅這一個(gè)地塊，記者對表中其他地塊進(jìn)行估算后發(fā)現(xiàn)，其折算比例也大致如此。

上述力村相關(guān)人士告訴記者，“跟外面最大的不同是，外面的農(nóng)村集體土地被征收后就沒有了，而力村的土地在40年以后，還是歸村里?！辈贿^對于這一說法，記者尚未看到相關(guān)文件予以證實(shí)。

熟知力村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前力村的各項(xiàng)改革都還在探索中，可能要過些時(shí)間才會有最終成果。

后續(xù)發(fā)展問題成關(guān)鍵

海南島另外一端的?？谑校饕剿鞯氖羌w土地交易平臺建設(shè)與宅基地管理。?？谑型恋亟灰字行南嚓P(guān)人士告訴記者，目前這一工作主要在?？谑性讫堟?zhèn)做試點(diǎn)，集體土地交易平臺的場地、硬件都在云龍鎮(zhèn)。

該人士說，其實(shí)硬件的準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成，但“軟件”還未準(zhǔn)備就緒。他口中的軟件主要是指具體的交易政策、制度建設(shè)等。據(jù)他透露，當(dāng)?shù)貒敛块T也曾前往廣東、重慶等地進(jìn)行過考察，因?yàn)樽罱K的交易模式尚未確定，所以到現(xiàn)在海口并未有實(shí)質(zhì)性的集體土地交易的案例。

陵水除了大墩村外，陵水國土環(huán)境資源局副局長吳定國介紹說，該地的港尾村也探索了換地安置方式。

對于海南省國土環(huán)境資源廳原副廳長楊冠雄而言，他更關(guān)心的是農(nóng)民住上新房之后的發(fā)展問題。他去過海南不少地方，也發(fā)現(xiàn)了一些需要改進(jìn)的地方，比如有些地方新建的安置房沒有儲物間，農(nóng)具沒地方擺放，還有的一家分到一棟新房后，沒有了其他土地，等孩子長大后可能存在房子不夠住的問題。

還讓楊冠雄擔(dān)憂的是，一些靠土地補(bǔ)償富起來的農(nóng)民，并不太善于經(jīng)營其他的項(xiàng)目，有時(shí)圖一時(shí)痛快，花錢開始大手大腳，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，其實(shí)土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配也要考慮，以前農(nóng)地不能入市，現(xiàn)在探索農(nóng)地流轉(zhuǎn)以后，收益到底多少留在農(nóng)村集體，多少真正回到農(nóng)民手中，也需要關(guān)注。