“京七條”后首拍 敲出兩塊自住商品房用地

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“京七條”之后，北京的首次土地使用權(quán)出讓在一片驚呼聲中結(jié)束——在昨日（11月4日）集中出讓的8宗地塊中，最令人意想不到的，是兩宗地塊在競拍過程中最終無商品房用地，全部成為了“自住型商品住房”。

此外，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，這8塊地的成交總價(jià)為87.69億元，較底價(jià)69.61億元，平均溢價(jià)26%。從受讓條件看，這8塊土地共需配建自住型商品住房及其他相關(guān)的保障性住房859382平方米，占規(guī)劃建筑面積的72.6%。

“昨日的土地拍賣開創(chuàng)了土地市場的先河，這是繼‘限地價(jià)、競保障房’之后，首次‘限地價(jià)、競自住商品住房’的新模式。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

除了出現(xiàn)全新的出讓模式外，昨日北京土地市場更是創(chuàng)下了多項(xiàng)年內(nèi)紀(jì)錄：87.69億元的成交額超過了此前年內(nèi)最高值 （1月24日的78.5億元），出讓面積以及配建的自住房和保障房面積都創(chuàng)造了單日紀(jì)錄。

85輪競標(biāo) 中鐵建攬順義自住商品房地塊/

在順義新城第7街區(qū)地塊的競拍中，包括龍湖、合景泰富等7家房企參與了競拍。出讓公告顯示，北京市順義新城第7街區(qū)0701-013地塊F2公建混合住宅用地，建筑控制規(guī)模96992平方米，競拍底價(jià)為7億元。該地塊首先將配建不少于11600平方米的 “限價(jià)商品住房”，房屋銷售限價(jià)為9500元/建筑平方米；在此基礎(chǔ)上，若達(dá)到競拍上限，則轉(zhuǎn)為競拍自住型商品房面積。

經(jīng)過25輪競價(jià)后，旭輝首先以9.45億元觸頂，隨即進(jìn)入自住型商品房配建面積競拍環(huán)節(jié)，此時(shí)旭輝的競爭對手只剩下中鐵建、龍湖及合景泰富。該地塊自住型商品房配建的使用上限為27000平方米，如果達(dá)到土地使用上限，還將在27000平方米的基礎(chǔ)上繼續(xù)競價(jià)。

重重門檻并未阻擋房企奪地決心，最終在經(jīng)歷了85輪競拍后，中鐵建如愿奪地，但該宗地塊的住宅用地也因此全部為自住型商品房。根據(jù)公告顯示，自住型商品房限價(jià)16000元/平方米，套型建筑面積控制在120平方米以內(nèi)。

“這簡直太可怕了，所有面積都被競為自住型商品房，為了拿地大家都豁出去了。”一位開發(fā)商人士驚嘆。

“這塊地自住型商品房限價(jià)1萬6，樓面價(jià)剛破1萬，還有4萬平方米的商業(yè)，拉平來看還是有一些利潤的。”接近中鐵建的一位房企人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從參與競拍的企業(yè)來看，商品房面積全部競拍為自住型商品房在意料之中。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中鐵建拍得的順義新城的居住人群以中高端為主，屬于追求低密度居住空間的時(shí)尚一族。盡管目前限價(jià)房的推出，將引入部分中低端客戶群，但從過去這一成熟區(qū)位的客戶群來看，中高端仍是一個(gè)大的模塊。

旭輝拿下平谷地塊

就在大家還沉浸在中鐵建豪奪順義新城地塊時(shí)，又爆出一宗“全自住型商品房”地塊。該宗地位于平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)，建筑面積為82785平方米，規(guī)劃建筑面積不超過150537平方米。該宗地塊的起始價(jià)為人民幣4.16億元。截至競拍前，其共收到12次報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)為4.49億元。而在競拍現(xiàn)場，龍湖、路勁、北京城建、中鐵建等11家房地產(chǎn)企業(yè)、聯(lián)合體參與到該地塊的競拍之中。

競拍開始，路勁先發(fā)制人，以6.05億元觸頂土地上限，轉(zhuǎn)而開始自住型商品房面積競拍。根據(jù)公告顯示，本次出讓宗地將配建建筑面積不少于25000平方米的“限價(jià)商品住房”，房屋銷售限價(jià)為6000元/建筑平方米；A04-05地塊須向白各莊村集體提供地上1.5238萬平方米商業(yè)用房，回購價(jià)格為3500元/平方米。

令人意想不到的是，在自住型商品房的面積競拍中，多家房企互不相讓，導(dǎo)致除25000平方米的限價(jià)商品住房面積外，所有面積全部變成自住型商品房面積，平谷地塊因此重新回到競地價(jià)環(huán)節(jié)。最終，旭輝以7.2億元奪得該地塊。

綜合考慮限價(jià)房6000元/平方米回購價(jià)，商品用房3500元/平方米回購價(jià)，平谷地塊11萬平米自住型商品房樓面價(jià)折合約6000元/平方米，對照自住型商品房1.1萬元/平米的售價(jià)，旭輝北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“算大賬，依然能做過來。”對比7.2億元的拿地成本，限價(jià)房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元。

孔鵬告訴記者，旭輝集團(tuán)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、高去化、輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略，70%的產(chǎn)品為自住類剛需產(chǎn)品，這與國家政策導(dǎo)向高度相符。“近期中央表態(tài)要加大房地產(chǎn)市場供應(yīng)，‘京七條’也提出建設(shè)自住商品房，滿足中低收入人群需求，旭輝此舉也是響應(yīng)政策號召，進(jìn)軍市場空間大的自住商品房領(lǐng)域。也有利于企業(yè)規(guī)模性成長。”據(jù)其透露，平谷地塊的樓盤最快有望于明年年中面世。

“自住型商品住房相關(guān)的地塊也受到了房企的追捧，配建的自住型商品住房雖有潛在的價(jià)格威脅，但并未影響到房企的拿地積極性。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對記者表示。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對此表示，雖然北京公布了“京七條”限制房價(jià)，但開發(fā)商對土地依然渴求，順義和平谷全部為自住型商品房。此外，亦莊、東壩兩地塊的競保障房部分都超過了50%。“對價(jià)格不敏感，房企在一線城市對優(yōu)質(zhì)地塊依然是拿地不問價(jià)。”

熱門區(qū)域遭瘋搶

在昨日的競拍中，亦莊及東壩區(qū)域地塊的出讓引發(fā)了多家開發(fā)商的激烈爭奪，這兩宗地塊也同時(shí)刷新了區(qū)域的樓面地價(jià)最高紀(jì)錄。亦莊地塊吸引了包括城建興華、懋源、方興葛洲壩聯(lián)合體等12家房企參與競拍。

最終，首開住總以超過70輪的競拍，以80400平方米公共租賃房的代價(jià)成功拿下亦莊地塊，溢價(jià)率為20.5%，剔除公租房后，樓面價(jià)達(dá)36000元/平方米。“孫宏斌眼光真不錯(cuò)，現(xiàn)在整個(gè)區(qū)域的價(jià)值也被融創(chuàng)抬起來了。”現(xiàn)場一位房企人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，“整個(gè)亦莊區(qū)域也轉(zhuǎn)為了改善型需求的主場。”

除了上述幾宗熱門地塊，昨日通州、房山、海淀區(qū)域均有地塊出讓。其中，北京紫峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以81000萬元競得北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)地塊；中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司以80400萬元競得北京市房山區(qū)房山新城燕房片區(qū)地塊；合景泰富以5.4億元配建17000平米公租房拿下海淀東升鄉(xiāng)地塊，配建公租房面積占該地塊建控面積的62%。

至此，昨日土地總出讓面積高達(dá)118.3萬平方米。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至11月4日，北京市已經(jīng)出讓土地172宗，成交總價(jià)為1327億元。

在張大偉看來，過高地價(jià)地塊將在后市醞釀風(fēng)險(xiǎn)，“對于配建了大量自住型地塊的商品房地塊來說，定價(jià)難度加大，而且從出讓的東壩地塊看，商品房價(jià)格與自住型地塊的價(jià)格差距大于30%。”

“要想緩解北京樓市價(jià)格上漲的問題，更應(yīng)該認(rèn)真貫徹‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’的政策。”胡景暉認(rèn)為，政府應(yīng)減少或避免通過行政手段干預(yù)市場價(jià)格，更不能讓“自住型商品房”演變成部分人投機(jī)樓市的契機(jī)。